“首付1折”重現江湖？蘇州樓市10月成交驟然降溫
（原標題：“首付1折”重現江湖？蘇州樓市10月成交驟然降溫）
蘇州樓市近期駛入“降溫通道”。9、10月至今，市場多個樓盤積極打折促銷，甚至推出特價房、限時秒殺、首付1折等多重優惠以搶跑市場，但成交量並不樂觀。58安居客房產研究院分院院長張波向《華夏時報》記者指出，蘇州樓市有一定降溫現象，但眼下還處於“盤整期”，在盤整期會出現整體價格相對穩定或者穩中有升、但成交量有所下滑的格局。
樓盤放量搶跑市場
臨近年底，房企加緊衝刺業績。緊抓“金九銀十”“雙十一”這些銷售旺季，多家房企將蘇州“貨架”擺得滿滿當當。僅以10月爲例，據安居客數據，10月蘇州新頒發了28張預售證，其中有10個純新盤取證，共計新增住宅房源8629套，環比前9月上漲了60%，新增供應面積達101.63萬平方米，購房者可挑選空間放寬。
隨着供應的增加，樓盤之間的競爭也變得更爲激烈。近期在蘇州市場上，多個項目使出渾身解數，不僅給出了特價房、“限時秒殺”等購房優惠，銷聲匿跡甚久的“首付一折”也重出江湖。
例如，位於木瀆板塊的中鐵諾德國禮項目在10月即被媒體報道“低於樓面價出售，還贈送車位，一套房最高降價達到90萬——100萬元”。11月11日上午，《華夏時報》記者致電售樓處詢問近期有何優惠，工作人員熱情邀請記者當日看房，並稱該項目在“雙11”期間給出的優惠較之前更爲豐厚。
據此前公開的數據，該項目在今年7月底首次領取預售證，整體均價31550元/平方米（毛坯），備案單價29814.6-32914.6元/平方米。對比周邊約4萬元/平方米的二手房價格，倒掛優勢明顯。同時，對比2016年9月拿地時的28965元/平方米樓板價，該項目當前的售價也算是“貼地價”了。
位於蘇州相城區的珺睿庭原價約2.2萬元/平方米，9月底推出了10套“一口價”房源，最低單價僅爲16628元/平方米；國慶黃金週假期，該項目推出了總價95折特惠。值得注意的是，國慶期間，該項目還推出了一成首付的優惠，首期款僅需26萬元，引起了市場的高度關注。不過，《華夏時報》記者也瞭解到，所謂“一成首付”其實算是一個噱頭。項目官微解釋稱，“總房款分期付款，首次只需支付總價的10%。”
豐富多樣的促銷活動未能明顯推升樓市熱度。以10月數據爲例，諸葛找房給出的數據顯示，10月蘇州新房成交量驟降，共成交6732套，環比上月跌幅35.10%，同比2019年10月下降33.04%。整體來看，根據克而瑞的統計數據，2020年1-10月，蘇州市區商品住宅供應面積801萬平方米，同比增加26%，成交面積爲676萬平方米，同比減少13%；但成交均價有所上漲，1-10月成交均價26297元/平方米，同比上漲21%。
而在新房積極降價打折的同時，蘇州二手房市場也不容樂觀。諸葛找房數據顯示，蘇州10月份二手房市場成交繼續回落，共成交4753套，環比上月下降22.85%，同比去年10月下跌30.78%。其中，一向頗受置業者追捧的工業園區板塊以796套的成交量排在第3位，環比跌14.13%。不僅如此，10月蘇州市二手房掛牌均價爲29733元/平方米，環比上月微跌0.17%。其中，工業園區板塊的掛牌價以41967元/平方米居於首位，環比微跌0.18%。
市場實際上處於平穩狀態
同策研究院分析師方玉鳳告訴《華夏時報》記者，與去年同期相比，今年“金九銀十”確實成交略有下滑，主要原因在於疫情期間積壓的需求釋放已近尾聲。方玉鳳指出，成交爲波動性的下滑，市場實際處於平穩狀態。實際上，蘇州樓市進入下半年之後整體市場處於平穩狀態，連續幾個月的月均成交量基本維持70萬方左右，並未有太明顯“降溫”。
“從蘇州近兩個月的市場的數據表現來看，的確是出現了一定的降溫。”58安居客房產研究院分院院長張波也向《華夏時報》記者指出：“我個人認爲降溫速度沒有公衆想象的那麼快。”
其以蘇州二手房市場狀況爲例。根據安居客平臺的二手房掛牌價格來看，今年以來一直延續了房價上揚的態勢。11月至今，掛牌均價已達21710元/平方米，相比去年同期超過11%。“所以整個蘇州樓市我們認爲現在處於一個盤整期，在這個盤整期，會出現整體價格相對穩定或者穩中有升、但是成交量有所下滑的這樣一個格局。”張波說。
之所以近期市場促銷動作較爲密集，張波向《華夏時報》記者分析說，首先需要注意的是，“降溫”主要聚焦在一些個案上面。比如像九龍倉翠樾庭、中鐵諾德國禮這些“地王項目”，相對來說價格偏高，市場的認可度也就會弱一些。張波表示：“在這個情況下給出一些打折促銷，甚至是幅度比較大的打折促銷也是比較正常的。”
同時，調控政策的加碼，致使購房者觀望情緒較濃，客觀上使得一些原先熱度較高的城市冷了下來。此外，長三角尤其是蘇州這種熱門城市原本就是房企的重倉地，也是業績的主要來源之一。因此臨近年底啓動打折促銷，也是爲了快速回籠資金。
“蘇州之前上漲的行情我認爲更多的是產業結構調整，靠產業經濟和人口導入來實現的，目前在達到一個天花板之後，自然會有所回調。”佳源集團人事行政部文秘宣傳室主任朱樑峰告訴《華夏時報》記者，其個人認爲，對比蘇州和杭州，兩者在前兩年都經歷了暴漲行情，但是內在驅動力有點不大一樣，杭州是靠拆遷戶驅動的，蘇州一直堅持不拆舊、建新區，“所以老闆姓其實平均購買力沒有那麼高”。
與此同時，受訪人士普遍認爲，蘇州市場分化明顯。即使市場有所降溫，有資源支撐及高性價比項目依然頗受市場歡迎。例如，在方玉鳳看來，市轄區市場熱度目前分化明顯，優質地段限價盤市場熱度較高，其他項目熱度則表現一般。以園區等板塊爲例，一二手倒掛現象依然存在，新盤呈現供不應求的局面；但與此同時，相城、滸關等區域在售項目較多，客戶觀望情緒較重，市場成交熱度整體不高。
進入11月，蘇州樓市有不少純新盤要趕在年底前入市搶客。據安居客統計，11月，蘇州有25盤開盤加推，其中有23個項目爲純新盤。對此，方玉鳳判斷，短期內蘇州市場應該會持續呈現週期性波動，房企端受市場競爭壓力、年底指標壓力及三道紅線對房企現金流壓力的影響，後期或將調整項目價格，以價換量。