鬆綁限購、降首付……北京“組合拳”亮點多，10月樓市可期

9月30日晚，北京發佈樓市重磅新政。北京市住房和城鄉建設委員會等六部門聯合發佈《關於進一步優化調整本市房地產相關政策的通知》（簡稱“《通知》”）。

此次新政的重點內容是，非京籍戶籍家庭購房社保年限縮短，5環外5年變2年，五環內5年變3年；尤其是通州不再“例外”，購房政策與全市一致；取消普通住房和非普通住房標準；首套房首付比例降至15%。

在業內人士看來，北京此次新政亮點較多，打通購房多個堵點，限購優化涉及非京籍家庭購房、單身購房、通州購房等，同時降首付、降存量房貸利率、取消普宅標準限制等，深入落實中央政治局會議“止跌回穩”的工作導向，對於10月份乃至四季度的市場交易、信心提振等都將有積極作用。

非京籍購房社保縮至2年、3年，通州購房與全市一致

在上海、廣州、深圳出臺鬆綁政策後，北京樓市新政“呼之欲出”，並最終在國慶前夕落定。

此次在限購政策調整方面，北京涉及多個點位的優化，包括非京籍購房家庭購房、通州購房、單身人士購房等，最大亮點是縮短了非京籍居民家庭的社保年限，這也是自2011年實施限購政策以來的首次縮減。

根據《通知》，非本市戶籍居民家庭購買五環內商品住房的，繳納社會保險或個人所得稅的年限，調整爲購房之日前連續繳納滿3年及以上；購買五環外商品住房的，繳納社會保險或個人所得稅的年限，調整爲購房之日前連續繳納滿2年及以上。

也就是說，外地人在北京5環外買房，社保年限5年變2年，在五環內買房5年變3年。合碩機構首席分析師郭毅說：“我大概盤了下北京新房市場和二手房市場的成交結構，新房市場裡面，五環以外的成交佔比約82%，五環以內的約18%，二手房市場五環以外的是48%，五環以內的是52%。所以整體來看，新房市場可能會因爲五環外的‘5改2’受到更大的利好拉動。二手房市場，可能要依託地段和價格之間的合理適配，房子才能夠很好地去化，實現快速地流通。”

與此同時，符合本市經濟社會發展需要的高層次和急需緊缺人才購買本市商品住房的，繳納社會保險或個人所得稅的年限，調整爲購房之日前連續繳納滿1年及以上。

對此，中指研究院政策研究總監陳文靜分析稱，本次北京限購政策進行了差異化優化，五環內購房社保年限要求降至3年，五環外降至2年，而針對高層次和急需緊缺人才購房，社保年限則降至1年，明顯加大對人才購房的支持力度。

值得關注的是，通州不再“例外”。今年2月份，通州取消執行9年的“雙限”政策，但還保留了一點點限制，外地人在通州購房除了5年社保與個稅要求外，勞動關係還需要在通州。

此次北京新政明確，通州購房政策與全市保持一致。在地理位置上，通州位於北京五環之外，這意味着外地人在通州區購房只需要2年社保或者個稅證明。

此外，在單身人士購房方面，北京此次也有優化。《通知》指出，本市戶籍成年單身人士與未成年子女共同生活的，按本市戶籍居民家庭執行住房限購政策。

根據北京此前政策，京籍成年單身人士在北京限購一套住房。

這意味着，有未成年子女的本市戶籍成年單身人士，可以購買兩套房。

對於北京此次限購政策優化，在郭毅看來，通州和北京全市購房政策的拉齊，以及單身帶娃人士按家庭來購房的政策，是超越預期的調控。陳文靜認爲，力度較大，預計將對市場活躍度產生較爲積極影響。

降低首付比，總價500萬二套房首付降至100萬

除了限購政策多點優化外，北京此次新政還涉及降低首付比例、上調公積金額度、降低存量房貸利率等。

根據《通知》，居民家庭購買首套商品住房，商業性個人住房貸款最低首付款比例調整爲不低於15%。購買二套商品住房，商業性個人住房貸款最低首付款比例調整爲不低於20%。

今年6月份，北京首套房首付比從30%調整至20%，位於五環以內的，最低首付款比例調整爲不低於35%，位於五環以外的，最低首付款比例調整爲不低於30%。

北京此次新政，不僅僅是下調了首套房、二套房首付比，還取消了二套房五環內外的限制。

降低首付比例，無疑將大大降低購房者的購房門檻。

以一套總價500萬元的房子爲例，如果是首套房，此前首付是100萬元，現在需要75萬元；如果是二套房，之前是150萬元或175萬元，現在則是100萬元。

陳文靜說，北京此次信貸政策，力度大於上海，將明顯降低購房者置業門檻，促進剛需和改善性住房需求釋放。

在存量房貸利率方面，《通知》指出，落實國家關於降低存量房貸利率政策，引導商業銀行穩妥有序將存量房貸利率降至新發放貸款利率附近。

目前，北京新發放的商業貸款利率方面，首套房是貸款市場報價利率（LPR）減45個基點，爲3.4%。五環內二套房是LPR減5個基點，商業貸款利率爲3.8%；五環外是LPR減25個基點，商業貸款利率爲3.6%。

在業內人士看來，降低存量房貸利率意味着個人用戶每月需要償還的房貸利息減少，將減輕還款壓力、提高生活質量、促進消費、穩定房地產市場。

此外，北京此次公積金新政向多子女家庭傾斜。《通知》指出，對二孩及以上本市戶籍居民家庭購買商品住房，申請公積金個人住房貸款的，可貸款額度上浮40萬元。

“今年以來，北京已經針對購買綠色建築、裝配式建築以及購買符合條件的老舊小區，加大了公積金貸款支持力度，本次進一步支持京籍多孩家庭購房，將公積金貸款額度提升40萬，也將降低多孩家庭購房成本，是支持改善性住房需求的重要體現。”陳文靜表示。

取消普宅標準限制，非普宅交易稅費將降低

還值得關注的是，此次北京取消了普通住房和非普通住房標準。

去年12月，北京市宣佈優化執行了近9年的普宅認定標準，其中小幅上調住房面積、取消了總價限制，並將單價大幅提升。

今年9月20日，中共北京市委發佈貫徹《中共中央關於進一步全面深化改革、推進中國式現代化的決定》的實施意見，其中引起關注的內容是適時取消普通住宅和非普通住宅標準，以及優化商品住宅用地交易規則，改革房地產開發融資方式和商品房預售制度。這爲後續的政策落定指引了方向。

北京此次取消普宅標準限制，購房者可以更加自由地選擇適合自己的房源，不再受到分類的限制。這有助於促進市場的競爭和活力，提高市場效率。

值得關注的是，陳文靜指出，“普宅和非普宅在稅費繳納中存在一定區別，取消普宅和非普宅標準，將降低非普宅的交易稅費（主要是增值稅），有助於降低購房成本，帶動改善性住房需求釋放。”

據瞭解，此前，中原地產首席分析師張大偉指出，北京普通住宅首套契稅爲1%至1.5%，而非普通住宅首套稅率統一爲1.5%。在房產證滿兩年的情況下，普通住宅免徵增值稅，非普通住宅則需按差額徵收增值稅，稅率爲5.3%。

取消限制後，更多住宅無疑將享受到稅費優惠，這有助於降低購房者的置業成本，減輕其經濟壓力。

陳文靜還表示，取消普宅認定標準，也有助於企業更好地配比產品類型，聚焦於打造高質量、符合市場需求的好產品。

此外，北京新政還指出，加快構建房地產發展新模式。完善“市場+保障”住房供應體系，抓緊出臺支持“好房子”建設的舉措，加快推進城中村改造，發揮“白名單”作用滿足房地產企業合理的融資需求，持續防範化解房地產風險，穩定市場預期。

新政將助力北京樓市企穩，10月成交量有望高於9月

今年以來，北京已經多次出臺樓市寬鬆政策，包括降首付、降利率、五環外可新購一套房、放寬離婚購房政策等等，再疊加此次新政，將助力北京樓市企穩。

而自9月26日中央政治局會議定調樓市後，政策影響已經顯現，據中原地產研究院消息，截至9月30日，中原二手住宅報價指數已小幅回升2-3個百分點；反映中介信心的二手經理指數回升更明顯，上週（第39周）已平均跳升12個百分點。

住房城鄉建設部9月29日召開黨組會議，強調要指導各地有效落實存量政策，加力推動增量政策落地見效；要回應羣衆關切，支持城市特別是一線城市用好房地產市場調控自主權，因城施策調整住房限購政策。

至9月30日，北京、上海、廣州、深圳四個一線城市均已出臺樓市新政，積極落實“9·26”中央政治局會議精神。

陳文靜認爲，一線城市政策集中落地，有助於發揮政策的疊加效用，整體將對穩定市場預期、提振市場信心產生更加積極作用。在近期多項政策加快落地下，核心城市房價有望趨穩，四季度房地產市場活躍度有望提升，核心城市市場加快築底企穩，也有望進一步帶動全國房地產市場加快築底。

展望未來政策走勢，陳文靜表示，短期一線城市政策基本到位，未來限制性政策依然具備優化空間，二線及三四線城市也有望加大購房補貼力度，進一步推動市場量價趨向穩定。

對於新政“組合拳”帶來的市場影響，張大偉預計，本次政策有望給10月房地產市場帶來活力，穩定市場情緒。10月份的商品房交易量或將高於9月份，爲第四季度樓市企穩打下基礎。

新京報貝殼財經記者 段文平

編輯 楊娟娟 校對 楊利

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