熱門地塊拍出高溢價，爲樓市“暖場”的地市點燃“星星之火”

樓市重磅政策頻出，土地市場則爲樓市開啓了“暖場模式”。

9月以來，成都、廣州、深圳等城市的土地市場紛紛出現高溢價地塊，成都有地塊的溢價率甚至超80%，還有地塊刷新了成都的樓面價紀錄，土拍市場開始有“星星之火”的趨勢。

有觀點認爲，土地市場行情好轉，對從源頭上提振房地產市場的信心是有好處的，而且政府也希望一些明星地塊的出讓能夠帶動整個市場熱情，這與這兩天房地產行業降低最低首付比例，調整存量房貸利率，以及廣州、深圳等城市鬆綁限購等政策的邏輯一脈相承。

最高溢價率超80%

9月29日，廣州市百億級地塊競爭激烈的場面，引發市場關注。該地塊爲廣州市天河區南方面粉廠地塊（宗地號AT080722），經過5小時148輪競價後才終於落槌，最終由保利發展以117.6億元競得，成交樓面價6.7萬元/平方米，溢價率達33.4%，成爲廣州土拍樓面價第二高的地塊。

該地塊位於臨江大道以北、員村以南，爲原南方面粉廠和員村糧食集團用地。地塊區位較好，毗鄰珠江新城東區、金融城CBD西區，對面爲琶洲及廣交會展館，南側一線望江稀缺景觀，吸引了保利、中海、越秀、鵬瑞4家開發商報名參拍。

中指研究院廣州分院研究主管陳雪強表示，該地塊是廣州目前唯一可將陽臺佔比擴大到30%的地塊，比現在新規的20%要高，意味着該地塊打造的項目實用率有可能突破130%。同時二層以上公共開放空間不計容建面可以擴大到10%，屆時該地塊將打造獨一無二的豪宅產品項目。

除了廣州，早前幾日，成都、深圳土地拍賣市場也出現了火熱的局面，成都天府新區一地塊的樓面地價更是創新了歷史紀錄。

9月26日下午，深圳市寶安區新安街道宗地號爲A001-0219的宅地正式出讓，吸引了包括華僑城、招商蛇口、綠城中國、保利置業、華潤置地、中鐵+能建、海信、越秀、中海地產9家房企參與競拍，經過82輪競價，該地塊以28.2億元被保利置業競得。

這是深圳改變以往“限價+搖號”的土拍規則，實行“價高者得”出讓模式以來的首宗出讓地塊。值得注意的是，該地塊的成交樓面價達5.2萬元/平方米，溢價率 35.58 %，一改深圳此前土拍最高15%溢價率的慣例。

一位參與該地塊競拍的房企人士對第一財經記者表示，深圳之所以一改此前15%最高溢價率的慣例，也是想通過土拍溢價率上升，土地出讓價格上升，來提振低迷的土拍市場，提高房價預期。

值得注意的是，該地塊的樓面價比去年出讓的相鄰地塊“中鐵能建閱臻府”高1萬元/平方米。參與寶安區新安街道地塊競拍的一房企人士對第一財經表示，在當前樓市去化率整體較低的情況下，上述地塊相鄰的“中鐵能建閱臻府”項目去化率跑贏行業水平，5.2萬元/平方米的樓面價是比較貴，但是對於拿地房企來說，仍有一定的利潤空間，不至於虧損，而且出讓的地塊未規定商品房的最高限制售價，房企的調價空間更大。

9月20日，成都市金融城三期24畝地塊拍賣吸引了金茂、招商、綠城、貝殼等十餘家房企參與，經過82輪競價後，最終由貝好家競得，成交的樓面價2.7萬元/平方米成交，溢價率42.19%，再次刷新了成都樓面地價紀錄。

據悉，上述“24畝地塊”爲成都金融城三期區域調規後第二宗住宅用地拍賣，也是金融城三期在成都取消“雙限地”後拍賣的第一宗住宅用地。值得關注的是，金融城三期第一宗涉宅用地在去年6月成交，爲“雙限地”，由華潤置地競得，樓面價2.1萬元/平方米，清水房限價3.6萬元/平方米。今年上半年，金融城首宗住宅用地入市，樓盤名稱爲“金融城·錦宸府”，套均總價超千萬元，兩次開盤都迅疾售罄。

中指研究院四川分院表示，從同板塊的宅地項目入市的情況看，上述成都“24畝”地塊具備足夠稀缺性，以高溢價成交，在業內屬於正常認知，同時，該地塊是成都6月20日發佈的《成都市城市規劃管理技術規定(2024)》後成交的地塊，因此項目在產品打造上可發揮空間也更大。

除了上述樓面價創歷史紀錄的地塊外，9月27日，成都中心城區“麓湖37畝地塊”的出讓也備受市場關注。該地塊吸引了10家企業參拍，競價超100輪，最終由川系民企潤達豐濱江競得，樓面價2.4萬元/平方米，位列成都樓面價紀錄第三，溢價率更是達86.9%。據悉，該地塊是天府新區時隔9個月後首次供地，也是《四川天府新區直管區公園城市規劃管理創新規定（2024）》實施後的首宗入市土地。

土拍“硬幣的另一面”

雖然土地市場已有“星星之火”，但放到整個市場來看，依然處於冷靜週期。

9月19日，北京市大興區西紅門東組團的居住用地出讓，興創置地以22.25億底價競得。值得注意的是，該地塊住宅部分成交樓面均價約爲3.62萬元/平方米，而1～2年前相同板塊的橡樹灣三期、中建玖玥府地塊出讓時，以15%頂格溢價成交，樓面均價約4.1萬/平方米。相比之下，近期出讓的西紅門東地塊樓面價成本降低了4800元/平方米左右。

近日杭州一場土地拍賣即展現了房企拿地的理性與土地市場的分化。具體來看，9月30日，杭州出讓2宗宅地，均爲1.1～1.2容積率的稀缺低密地塊，但是參與競拍的房企戰力主要集中在丁橋地塊。歷經27輪競拍，丁橋地塊最終被天陽地產以20.5%的溢價率摘得，臨平區喬司地塊則被英冠控股以底價獲得。

中指研究院華東大區常務副總高院生表示，丁橋地塊爲上城區首宗不限價低密地塊，位於丁橋桃花湖公園北側，距桃花湖公園地鐵站約700米，距龍湖天街約800米，生活配套完善。該地塊起拍樓面價較同板塊的金茂府地塊下調了2631元/平方米，疊加不限商品房銷售價格，給予了房企更大的操盤空間。

“而喬司地塊受流速掣肘，房企爭奪積極性不足。”高院生表示，喬司地塊周邊在售的低密樓盤“保億沁東潤府”月均成交僅12套，流速表現一般，上述喬司地塊區位及配套均弱於在售的“保億沁東潤府”，因此，雖然喬司地塊的起拍樓面價降低，但房企仍然理性謹慎。

廣東省住房政策研究中心研究員李宇嘉認爲，近期有多個地塊土拍溢價率比較高，一方面是受到國家層面提出促進房地產止跌企穩政策後，開發商的信心有所提升；另一方面，各地政府在土地拍賣上對開發商進行了讓利，例如取消“7090”政策，增加半敞開空間面積比例等，與此同時，高溢價地塊大多滿足高端改善類商品住宅所需的區位配套等條件，而當前高端改善類住宅在市場上的需求也不少。

李宇嘉表示，土地市場行情好轉，從源頭上提振房地產市場的信心是有好處的，這與這兩天房地產行業降低最低首付比例，調整存量房貸利率，以及廣州、深圳等城市鬆綁限購等政策的邏輯一脈相承。

與此同時，李宇嘉也表示，整體來看，高溢價率的地塊只是個別的，因爲高溢價率的地塊往往存在一些共同的特點，即處於城市中心區，片區規劃級別非常高，周圍的配套設施完善，而這樣的優質地塊是少數，目前市場上大多數的地塊都是普通的地塊，很難獲得很好的出讓。實際上，從2022年以來，少數明星地塊受熱捧，大多數地塊遇冷是土地市場的兩種主要情況，這樣的情況可能還會延續一段時間。

中指研究院分析師孟新增認爲，2024年全國土地市場縮量態勢尚未改變，房企拿地仍偏審慎，僅熱點城市核心板塊維持一定熱度。近期新政頻出，9月24日金融三部門率先提出多項房地產支持政策，隨後中央政治局會議罕見地在9月底研究經濟形勢，並首次提出“要促進房地產市場止跌回穩”，釋放了迄今最強“穩地產”信號，爲市場注入信心。從近期土拍端來看，成都、廣州部分地塊土拍熱度較高，但與之形成對比的是，南京、蘇州土地以底價出讓。

孟新增表示，整體來看，當前土拍環境持續寬鬆，新政的發佈一定程度上修復了房企市場預期，但更多表現在熱點城市或優質板塊，全國土地市場轉暖尚需時間。