上海土拍推出“雙競雙高”新規，爲熱門地塊降溫

21世紀經濟報道記者唐韶葵 實習生吳澄雨 上海報道

上海土拍規則又生變，從價高者得變爲了“競價+競高品質”。

8月15日，上海市土地交易市場發佈上海市第五批次商品住房用地出讓公告，出讓靜安區2幅地塊，出讓總用地面積約5.01萬平方米，起始總價106.79億元。

其中，靜安區曹家渡社區C050301單元9A-20地塊爲純住宅用地，容積率爲2.68，起拍價43.1387億元，起拍樓板價爲8.7萬元/平方米。靜安區靈石社區N070402單元094a-14地塊則爲綜合體用地，容積率2.95，起拍價63.6561億元，起拍樓板價6.828萬元/平方米。

據澎湃新聞報道，經上海市規劃資源部門會同住建、房管等部門研究，自第五批次起，上海市商品住房用地出讓對市場熱度較高的地塊實行“雙高雙競”（兩輪競價、兩輪競高品質建設標準）舉措，即競買完成上一個指標要求後，轉入下一個指標要求，採取梯度競爭舉措，最終實現“高品質建設一地一方案”和“市場化配置價高者得”目標。

土拍具體流程分爲四個階段：1、“第一輪競高品質”是將綠色建築、超低能耗建築、裝配式建築、可再生能源、BIM技術應用等普適要求納入土地出讓合同。2、“第一輪競價”，對市場熱度較高的地塊，通過出讓前綜合會商機制，合理設定出讓起始價格，確定差異化的溢價空間；3、“第二輪競高品質”，對“競裝修標準”、“競公共設施和開放空間等”、“競無償移交政府的高端人才住房”等系列舉措選擇應用、順次競買；4、“第二輪競價”是通過再次競價,以“價高者得”的方式最終確定競得人。

另外，本次出讓公告中明確，堅持市場化原則，由企業根據市場供求關係自主確定商品住房銷售價格，並按國家和本市商品房銷售管理措施實施價格備案和上市銷售。

上海中原地產市場分析師盧文曦指出，上海針對市場分化中的熱門地塊出讓，進行了細節上的調整，其實某種程度上也是爲了幫助企業去理性思考地價。尤其是五批次出讓的兩宗地，熱度難免走高。

“這種調整，或者說權衡還是很有必要的。”盧文曦指出，“雙競”並非上海土拍新鮮事。過去上海土拍實行競拍到最高限價之後再競“高品質”，曾經拍出過保障房佔比7%的比例。

公開資料顯示，今年上海三批次土拍取消了土拍溢價率10%封頂及取消競品質，改爲直接在土地合同中約定好，同時，本批次4宗地塊保障房比例迴歸5%。

盧文曦指出，如今對保障房比例的不設限，加上建築能耗、裝修標準等限制性條件，對房企的成本管控與產品力都是大考，“最終地塊能否拍出30%的溢價都不好說。”

可以肯定的一點是，上海正在加大力度推動高品質住宅建設，開發商即便地價拿高了，也不能把品質降下來。