這邊高溢價那廂在流拍，成都土地市場冷熱不均分化加劇

在一週前，成都土拍市場創下了成交樓面地價的新高之後，今日再次拍出四年多來的最高溢價地塊。

9月27日，成都拍賣2宗純住宅用地，分別位於天府新區麓湖板塊和雙流東昇板塊，共計約77.87畝。其中，麓湖37畝地塊吸引了10家企業參拍，競價超100輪，最終由川系民企潤達豐濱江以溢價率86.9%，樓面價24300元/平方米競得。

四年多來最高溢價率

此次拍賣的麓湖37畝地塊設置了高標準的出讓條件，容積率僅爲1.5，建築密度不大於25%，建築高度不大於60米。鼓勵新建建築採用包括空中共享平臺、生態陽臺、屋頂綠化和底層架空綠化等多類型立體綠化設計。

中指研究院分析認爲，今日土拍是天府新區時隔9個月第一次供地，也是《四川天府新區直管區公園城市規劃管理創新規定（2024）》實施後的首宗土地入市。根據土拍文件，地塊需響應新規，因此該宗地塊承擔着天府新區產品創新升級的使命，該地塊的高熱度也將有效提振市場預期和信心。

該地塊拍賣吸引了房企的積極參與。從成交價格來說，麓湖37畝地塊刷新了天府新區樓面地價紀錄，並位列成都樓面價紀錄第三。而且此次地塊的溢價率達到了86.9%，這是2020年3月以來溢價率最高的一宗地，今年以來土拍市場溢價率也未超過50%。

2020年，成都土拍市場火熱，超過50%溢價率的地塊並不罕見。其中，2020年2月，隆基泰和實業競得龍泉驛區大面街道一宗宅地，溢價率高達96.4%；3月，大發地產拿下新都區一宗宅地，溢價率更高達125%。

在當時土地市場火熱的情況下，成都對土拍市場規則進行了多次修改。2020年末，推出了“限地價+限房價+競配建並無償移交”方式拍賣土地。2022年，又調整爲“限價競買+抽籤競得”的方式進行拍賣。2023年10月，成都取消了這些政策，迴歸“價高者得”。

此次麓湖37畝地塊溢價率高達86.9%，成爲成都土拍市場迴歸“競地價”政策之後的一個標杆，競得者也非央企、國企和地方平臺，而是民營房地產開發企業，這讓市場對此次土拍更加關注。

中指研究院四川分院研究總監蘇宇向第一財經表示，這宗地出現高溢價率的原因主要是地塊處於麓湖板塊，區域定位爲高端改善型需求的認知已經建立多年，而且板塊供應量少，庫存很低。

克爾瑞四川的統計顯示，麓湖板塊近一年來有6個主要項目在售，如麓湖生態城、人居麓湖林語和信達麓湖左岸等。這些項目在9月份的成交均價約爲3.6萬元/平方米。在供應方面，主力戶型集中在160-180平方米，次主力面積在200平方米以上。該板塊的住宅項目以高總價爲主，主力成交總價段在590萬以上，吸引了追求高品質生活的客戶羣體。

市場出現逆轉？

在麓湖地塊拍賣之前，今年成都土拍市場已經連續多次刷新成交紀錄。

從單價上來看，成交樓面價格連續攀高。今年4月23日，位於錦江區金融城東板塊的潘家溝52畝宅地，由重慶山焱茂有限置業公司（中國金茂）以24500元/平方米樓面價競得，溢價率48.48%，刷新去年12月創下的23500元/平方米的成都成交樓面地價紀錄。

9月20日，在成都下半年首場土拍中，錦江區金融城東的柳江街道24畝純住宅用地，吸引了14家房企的激烈競拍，經過82輪舉牌，最終由貝好家以42.2%的溢價競得，成交樓面價達到27300元/平方米，再次使成都樓面地價攀上新高。

不僅如此，其他一些熱點區域地價也突破新的關口，創造新的紀錄。

比如，今年6月25日，錦江區三聖鄉50畝地塊被錦江統建以20300元/平方米的價格摘得，三聖鄉板塊地價由此突破2萬元；今年4月9日，大源板塊的桂溪街道16畝地塊由新綠色置業以樓面價23200元/平方米競得，打破了2022年該區域最高成交價紀錄。

成都土拍市場連續出現新高是否意味着市場將轉入火熱行情？

蘇宇認爲，開發商拿地邏輯還是沒有變化，核心區域優質土地會有爭搶，外圍仍保持低溫。

在此前的採訪中，蘇宇表示，成都市核心區域優質地塊仍受熱捧，但其他區域土地市場也在繼續降溫，兩極分化嚴重。開發商以銷定投邏輯明顯，投資邏輯趨同，對核心區域市場穩定仍保持信心。

事實上，在今年成都土拍市場連續創造新高的同時，一些來自遠郊甚至近郊區域的地塊出現流拍或者中止拍賣，即使成交也以起拍價成交，而且多爲地方平臺企業接手，這與核心區域的火熱形成反差。

銳理數據的報告也顯示，成都土地市場區域分化加劇，供應持續縮減，成交量縮價減。2024年上半年供應面積同比下降3成，樓面地價同比下降15%，郊區供地大，拉低均價，錦江、青羊、高新地價均超2萬元，近遠郊土地價格低位。

中央政治局會議首次提出“要促進房地產市場止跌回穩”，而成都土拍市場不斷出現的熱點，尤其是高溢價率地塊的出現，這是否能提振土地市場信心，從而進一步影響住宅市場信心，帶來樓市行情的變化？

蘇宇認爲，近期政策利好較多，對需求端信心修復起到了積極作用，但樓市整體量級回升仍有賴於大環境好轉，居民消費能力提升及消費意願恢復。

但是，蘇寧認爲，如果關注新房+二手房的成交套數量級，成都近年並沒有出現所謂的需求大幅萎縮，只是在加速形成“先租後買，先舊後新”的梯級居住消費體系。新房市場更多滿足品質改善需求，隨着土地供應節奏和結構的調整，未來的成都新房市場也將保持適度放量、庫存平穩、價格平穩的格局，以“好房子”邏輯匹配市場“供求關係發生重大變化”的現實。