土拍升溫：高溢價頻現，樓市弱復甦

21世紀經濟報道記者吳抒穎 實習生劉冰儀 廣州、深圳報道土地市場在經過很長一段時間的盤整後，最近略有擡頭的趨勢。

7月25日，北京海淀拍出一宗“區域地王”，保利+建工聯合體斥資89.01億元成功競拍北京海淀區西北旺鎮一宗地塊，溢價率3.5%。其中，住宅樓面價約5.96萬元/平方米，銷售指導價9萬元/平方米。

這是一宗“回爐地”。2016年，北京萬科以59億元拿下這宗地塊，彼時的出讓條件要求這宗地塊需要100%自持，但因爲客觀原因所限，萬科一直未能找到解題思路，後被相關部門收回並重新掛牌，且不再需要企業自持。由於條件放寬，這宗地塊的起始地價相較初次出讓有大幅上漲。

不僅是北京，近期上海、杭州等城市都有高溢價率的地價成交，意味着房企的預期有一定的改觀。克而瑞研究中心也分析認爲，今年下半年，隨着土地供應規模增加與盈利空間寬鬆同步到來，土地市場交易規模有望邊際改善。

但這並不意味着樓市的成交也會隨之企穩。進入7月，雖然市場整體的成交仍較前期有所改善，但周度數據的對比卻隱現下行的趨勢。這是因爲，7、8月本就是房地產行業的淡季，疊加政策所激發的需求已接近消耗至尾聲。除了政策的加持，房地產行業企穩還受其他客觀因素的影響，弱復甦的趨勢仍將維持。

土地市場溢價率擡升

今年上半年，土地市場整體的表現十分冷淡。根據Wind數據，2024年上半年，TOP100城市土地合計成交8611.2億元，與2023年同期相比下降35.1%；中指研究院的數據則顯示，今年前6個月，TOP100企業拿地總額3801億元，同比下降35.8%，降幅繼續擴大。

雖然整體成交規模在走低，但由於土拍規則的改變以及供應格局的改變，土地市場的溢價率略有擡升。自去年年底開始，部分城市恢復“價高者得”的土地競價模式，今年7月，一線城市中的上海也正式加入這一陣營，使得土地市場有了新的變化。

據中指研究院統計，截至目前，在22座實行集中供地的城市中，已有19城恢復“價高者得”的土拍規則，僅有北京、深圳、寧波土地拍賣仍執行限價政策，其中，北京、深圳土拍溢價率上限爲15%，寧波爲30%。

在土拍規則更迭以後，土地市場呈現復甦跡象，諸葛數據研究中心監測數據顯示，今年6月份全國主要地級市土地市場溢價率爲9.15%，環比上升2.52個百分點，同比上升4.59個百分點，創近兩年內月度溢價率新高。

在這其中，一線城市以及部分二線城市的優質地塊受到熱捧。可供對比的是，今年6月19日，南京3宗低密度宅地高溢價成交，整體溢價率達15.8%；此外，青島嶗山王家村地塊被海業益佳以18.9億元斬獲，溢價率更是高達37.2%，刷新青島土拍樓面價紀錄。

進入7月，這種趨勢愈加明顯。其中，上海在恢復“價高者得”的競價模式後，土地市場熱度有了明顯變化。今年7月9日，上海供應楊浦區平涼社區的一宗地塊，最終由保利發展以22.03億元摘得，溢價率高達21%，打破了楊浦區樓面價最高紀錄。

7月24日，杭州成功交易2宗住宅用地，分別位於臨平區、上城區，總成交金額達29.4億元，平均溢價率爲28.6%。其中，臨平區豐收湖低密度地塊在經過46輪競價後，被綠城集團以6億元的價格成功摘牌，溢價率高達59.2%，刷新了2019年以來杭州土拍市場的記錄。

北京“海淀地王”的成交，也在一定程度上提振了市場的信心。

諸葛數據研究中心高級分析師關榮雪分析稱，“地價大幅提升，主要是受市場發展推動等因素影響。自2016年至今，北京經濟水平、人均收入以及地塊周邊配套等均在發展，地塊價值也隨之水漲船高。從位置上看，該地塊周邊生活配套逐漸豐富，同時疊加海淀區優質教育資源，總體價值較高。”

一些積極的變化

土地市場回暖的前提是，樓市成交出現回暖的跡象。在“517新政”出臺後，樓市出現了明顯積極的變化。

2024年5月17日，監管部門推出一系列調控措施，包括首、二套房最低首付比例分別降至15%、25%；取消商業貸款利率下限；下調公積金貸款利率等。同時，央行擬設立3000億元保障性住房再貸款，支持地方國有企業收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。

此後，多地陸續跟進“517”新政，市場成交量也有所上行。據Wind數據顯示，中國20個大中城市6月份商品房成交超9萬套，環比5月份7.22萬套大幅增長25.7%，其中，北上廣深的新房、二手房成交規模均大幅增長，創下年內新高。

進入7月，這種向好的市場趨勢得到一定程度的保持。根據諸葛找房公佈的數據，從累計成交來看，2024年7月截止至21日，重點15城新建商品住宅成交52447套，較上月同期上升14.57%，較去年同期上升7.87%。

雖然整體數據表現尚可，但從“體感”上來看，還是存在一定的溫差。

一位TOP10全國性房企的市場營銷部人士告訴21世紀經濟報道記者，“從我們自身的表現來看，‘517’新政的政策紅利釋放高點大概是在上個月的中下旬，從那時開始我們監測到的成交數據每週都有小幅的回落。7月整體的數據還沒有出來，但由於季節性的因素還有其他客觀因素的干擾，我們總體判斷，和上個月相比應該有所下行。”

可供佐證的數據是，諸葛找房監測的數據顯示，今年第29周（7.15-7.21），上海二手房成交量並未延續穩增態勢，環比上週下降8.53%；深圳成交動力也持續不足，第29週二手住宅成交量環比再下降1.71%。此外，鄭州、廈門位居跌幅前二，第29週二手房成交量分別較上週下降13.93%、8.63%。

中信證券在近期的一份研報中表示，未來一段時間又將迎來房地產政策出臺的小高潮，從上海、北京等核心城市出發，市場的區域性、結構性復甦是有可能實現的。開發企業所面臨的資產減值威脅將有所緩解，居住服務類企業的正常經營秩序也能得到保障。各地在限價、落戶、利率、財政補貼等方面，仍有廣泛的政策出臺空間。

中信證券續稱，北京上個月兌現調降利率和首付，有助於增強居民對於政策可持續的信心，積極釋放自住需求。