杭州土拍溢價率創新高，新的“板塊地王”誕生

7月23日，杭州迎來2024年下半年的首場土拍，兩宗地塊共計收金29.4億元。值得一提的是，這場土拍出現了接近60%的溢價率，創下2019年以來杭州土拍市場的溢價率歷史新高，也誕生了板塊新地王。

記者瞭解到，本次土拍報名房企數量超過10家，大家、興耀、中海、濱江、綠城、保利、建發、招商、越秀、中天、海威等杭州本土及外來房企悉數到場，但最終拿地的則是“老面孔”綠城以及濱江。

具體來看，兩宗地塊分別位於杭州上城區的城東新城，以及臨平區的臨平新城，總出讓面積69.2畝，總建築面積9.29萬平方米，總起價22.9億元。

其中，上城區城東新城SC080201-57地塊，是原安琪兒地塊中第二宗亮相的宅地，經過43輪競價，地塊由濱江集團競得，成交總價23.37億元，成交樓面價35524元/㎡，溢價率22.55%。

今年年初時，濱江就競得過安琪兒地塊的首宗宅地，也就是已經開盤的翡翠嘉運府，該盤今年6月首開，新房整體搖號中籤率低至14.5%，根本不愁賣。而濱江此次新拿地塊就在翡翠嘉運府旁，成交樓面價比年初拿地時便宜了約700元/平方米，而新房精裝限價依然是46500元/平方米，利潤空間進一步上升。

中指研究院華東大區常務副總高院生表示，該地塊可沿用翡翠嘉運府的售樓部與營銷團隊，由濱江來操盤，成本管控更有優勢。

另一宗由綠城競得的宅地則位於臨平區，從土地出讓規劃來看，這裡未來將打造成低密豪宅——容積率僅有1.2，地塊限高24米，新房價格無限制。

該地塊經歷了46輪角逐，最終被綠城與坤和聯合體拿下，土地溢價率高達59%，成交總價6.05億元，成交樓面價爲22287元/平方米，這一樓面價創下該項目所在板塊的最高紀錄。

高院生表示，該板塊斷供已有三年之久，目前板塊內無在售項目，而且此次出讓地塊的體量較小，起拍金額僅3.8億元，房企拿地門檻較低，且起拍樓面價僅1.4萬元/平方米，比三年前板塊內土地的起拍樓面價還大幅降低2000元/平方米，地塊容積率僅1.2，且新房不限價，未來可以做溢價更高的低密產品，所以才吸引衆多房企參拍，最終出現高溢價的情況。

杭州土拍從去年11月開始恢復“自由競價、價高者得”的規則，不再設置溢價率限制。

根據萬得（wind）數據，今年上半年，在新的土拍規則下，杭州共計成交住宅用地34宗，成交總價達到585億元，平均溢價率爲8.22%。

而根據中指研究院監測數據，上半年杭州市區共成交34宗涉宅用地，較2023年同期減少32宗，成交總建築面積同比下降42.4%，土地出讓金收入也同比下降接近40%。

雖然土地出讓規模顯著回落，但無論是萬得還是中指研究院都錄得杭州住宅用地成交金額排在全國第二位，僅次於北京。

杭州上半年涉宅地塊出讓數量大幅下滑，已引發市場擔憂，有評論分析稱，杭州熱門板塊接下來或許會出現新房庫存吃緊的情況。

不過，記者查閱杭州規劃和自然資源局網站發現，杭州2024年全年住宅擬收儲10000畝，力爭出讓8000畝，與2023年普通商品住宅用地出讓數據（7789畝）基本持平。如果想完成全年目標，下半年杭州需要“快馬加鞭”出讓土地。目前杭州已公示5宗地塊，將於7月30日、8月13日、8月19日出讓，下半年涉宅地塊的出讓頻次或有所提升。