前11月房地產投資數據喜憂參半 一二線土地市場拉動或難持續
（原標題：前11月房地產投資數據喜憂參半，一二線土地市場拉動或難持續）
數據顯示，前11月，全國商品房銷售面積和銷售額分別達到15.1億平米和14.9萬億元，分別同比增長了1.3%和7.2%，這也是銷售面積增速年內首度轉正。
與此同時，投資數據方面，前11月份，全國房地產開發投資12.9萬億元，同比增長6.8%，但新開工面積與土地銷售面積的恢復則不及預期，被認爲是開發商投資熱情不足的表現。
銷售與投資數據爲何出現分化？土地市場對房地產投資的支撐作用越發明顯，下一步房地產投資會呈現出怎樣的走向？都成爲市場關注的問題。
開發商投資熱情冷卻
國家統計局數據顯示，前11月，商品房銷售面積150834萬平方米，同比增長1.3％，商品房銷售額148969億元，增長7.2％，銷售額再度創下新高。
照此計算，11月的全國單月銷售量價分別爲1.75億平米和1.73萬億元，當月銷售均價爲9865元每平米，銷售價格自7月破萬、8月達到最高值後，連續3個月環比下降。
良好的銷售數據也支撐了企業回款。數據顯示，前11月，房地產開發企業到位資金171099億元，同比增長6.6%。
其中，國內貸款24256億元，增長5.4%；利用外資154億元，下降4.7%；自籌資金56666億元，增長7.9%；定金及預收款57384億元，增長5.3%；個人按揭貸款26983億元，增長10.6%。
在恢復良好的銷售數據背後，則是喜憂參半的投資數據。
統計局數據顯示，前11月份，全國房地產開發投資129492億元，同比增長6.8%，維持了漲幅持續擴大的趨勢。其中，住宅投資95837億元，增長7.4%，增速提高0.4個百分點。
但在另外兩個衡量房地產投資的關鍵先行數據，房屋新開工面積和土地銷售面積上，數據表現則遠遠不如房地產投資總量。
其中，房屋新開工面積方面，國家統計局數據顯示，前11月共完成201085萬平方米，同比下降2.0%，降幅雖然有所縮小，但遲遲未能轉正。
而土地購置面積上，開發商前11月共購入土地20591萬平方米，同比下降5.2%。與8、9、10月維持在-3%左右的幅度相比，降幅出現明顯擴大趨勢。
對此，多位受訪人士均向21世紀經濟報道記者表示，作爲房地產投資的先行數據，新開工面積與土地銷售面積的疲軟，顯示了開發商投資熱情並不熱烈。
爲何會出現銷售火熱但投資熱情冷卻的現象？易居研究院副院長楊紅旭告訴21世紀經濟報道，因爲開發商對後續市場的走向判斷已經發生了變化。實際上，伴隨着7、8月以來的調控升級和“三道紅線”的影響，開發商對市場的預期也出現了變化，隨着恆大等龍頭企業開始降價銷售，“以價換量”的策略開始流行。
貝殼研究院首席市場分析師許小樂則向21世紀經濟報道表示，對於開發商來說，2020年正處於一個降槓桿的通道。現階段，第一任務是銷售出貨，拿到資金回款，降低資產負債率，所以銷售數據上升明顯。但是，投資的新開工等數據，滯後於銷售。同時也受到企業的拿地意願以及拿地能力的限制，今年企業的融資受到比較嚴格的約束，也都制約了企業的投資和開發。
土地市場支撐投資能否持續？
實際上，房地產投資之所以能維持中高速的正增長，被認爲與土地市場的結構性變動有關。
國家統計局發佈的全國房地產開發投資明細組成，滯後於每月發佈的總量數據。而從已發佈的10月數據來看，今年10月份，土地購置費達到約3.87萬億元，同比漲幅達到8.6%，高於房地產投資漲幅和建安成本漲幅。
需要指出的是，土地購置費是開發商取得土地使用權所實際支付的費用，屬於房地產開發投資的一部分。而土地成交價款則是交易活動的合同價款，其口徑要小於土地購置費。
總體來看，土地購置費佔全國房地產投資的比重，已經達到約33.22%。21世紀經濟報道記者統計了近年來同期的佔比數據顯示，這已是近五年來的同期最高位。三年前的2017年，這一數字也僅有20%左右。
同時，土地價格也上漲明顯。根據國家統計局的數據計算， 1-11月，全國房地產開發企業土地購置均價6746元/平方米，同比上漲22.5%，比1-10月擴大3.8個百分點。11月當月的土地價格更是達到了8892元每平米，創下歷史新高。
對此，多位分析人士均認爲，土地市場結構性的變動，在一定程度上支撐了房地產投資的增長。同策研究院研究總監宋紅衛告訴21世紀經濟報道，土地購置的增長與今年核心城市大面積供地、尤其優質地塊有很大關係。第一、今年受疫情影響，大部分城市不僅要給企業紓困，在稅收等方面進行減免，還要對疫情防控進行投入，最重要的還要擔負經濟增長的重任，因此，土地財政又發揮了作用，部分城市推出了城市核心區域的優質地塊，“限價”等土拍政策也有所放鬆，因此地價偏高。第二，城市結構的調整也加劇了樓板價的上漲，土地購置面積的減少主要是因爲開發企業大面積收縮了三四線城市佈局，開始向一二線城市迴歸。
但這種增長能否持續，則被認爲與調控鬆緊有關。
楊紅旭指出，這種結構性的變化，目前來說是不可持續的，如果沒有政策利好，明年的房地產投資增速可能難以維持當前6%左右的增速，出現明顯的回落。
而宋紅偉則認爲，未來投資結構將會逐漸迴歸到正常水平，土地購置比例也會下降。2021年房地產市場投資仍然會保持較快的增長，一是基數效應，因爲今年受疫情影響，整體規模受到影響，基數相對變低，因此，明年會呈現較高的增速。二是2021年是“十四五”的開局之年，經濟表現十分重要，房地產市場作爲逆週期調控的作用更爲突出。尤其是產業較弱，人口淨流出的區域，預計在2022年投資增速將回歸到正常水平。