萬人搖號！千人排隊！揭示新房熱銷背後的真相
一位銷售人員告訴記者：“徐彙區新盤供應不多，大多數人都會來看一看，但買不買還取決於項目與客戶興趣點是否能對得上。”
“房子只要推出來就能賣出去，因爲它是限價房，與二手房價格倒掛，等於是向二級市場讓利。”某大型房企高管向記者表示，長三角地區依然是公司銷售最好的區域。
上海中原地產市場分析師盧文曦表示，今年上海樓市活躍，但背後也難掩市場分化，遠郊區域去化率低於50%的樓盤也不在少數。
近期，全國部分熱點城市出現一手房熱銷的現象。“千人排隊”“萬人搖號”“開盤日光”等驚爆眼球的新聞頻頻出現。以上海爲例，有媒體統計，截至10月底，今年上海的一手房銷售已出現12次千人搖號，認籌率超過100%的項目搖號已達65次。買房都要靠“搶”？事實究竟怎樣？
近日，上證報記者對上海的一手房市場進行了一番實地調研後發現，後疫情時代，消費者對居住環境改善的需求愈加強烈，雖然新盤熱銷現象確實存在，但佔比僅約20%，且主要集中於市中心的價格倒掛項目：一手房、二手房的價格倒掛，令購房者篤信“買到即賺到”。
市中心一手房項目緊俏
初冬的上海，時陰時雨，寒風中，一些樓盤的購房者熱情卻很高漲。
上午10時許，在徐彙區龍華板塊的融創徐匯濱江售樓處，記者看到已有三四組客戶在與銷售人員洽談，更有一個10人左右的團隊在售樓處參觀。
“看房的人還是蠻多的，國慶期間每天大約有200多組客戶來看房，現在天冷了，週末一天也會有接近100組客戶到訪。”銷售人員告訴記者，“現在臨近年尾，市場上新項目比較少，特別是高端項目更少。徐彙區新盤供應不多，大多數人都會來看一看，但買不買還取決於項目與客戶興趣點是否能對得上。現在市場總體還不錯，但肯定沒到不愁賣那麼誇張的地步。”
“這裡已經10年沒有推新盤了，我們的項目性價比肯定高。之前項目一期開盤230套房源，均價79200元/平方米，獲得800多組客戶認籌。這次二期馬上要開盤了，均價還是8萬元/平方米不到，周邊2009年的次新房現在每平方米都要賣到9萬元、10萬元了。”徐彙區長橋板塊匯成南街裡銷售人員說。
匯成南街裡是位於徐彙區羅秀路上的一個剛需改善型新盤。“我只能說，這個盤不會不熱。附近已經沒什麼可供開發的地塊，而且這個地段8萬元/平方米的均價還是很划算的，現在新房價格壓得低，能搶盡量搶。”在看樣板房的間隙，購房者餘先生對記者說，他們家就住在項目附近，因此對周邊情況比較熟悉。他屬於首套剛改，購房需求不是太迫切，如果二期能搖到號就買二期，如果搖不到就準備買三期。“現在買房靠運氣，能搖到就好。政府對新房限價政策暫時不會改變，我身邊有不少人都在搶房，買到一套就相當於賺了好多年的工資。”
上海虹口區的房地產標杆項目瑞虹新城在業界久負盛名。如今瑞虹新城九期中糧瑞虹·海景壹號即將開盤。記者以購房爲名與銷售人員搭訕。當得知購房意向是小戶型時，銷售人員斬釘截鐵地說：“很難搖到的，我直接告訴你，小面積（戶型）很難搖到。我們這邊看樣板房需要先驗資，認籌我們只會通知驗資客戶，因爲客戶量太大了，我們會篩選驗資並且付款方式好的客戶去認籌。”
“168戶型、188戶型的房源開盤日光應該沒有任何問題。現在房子好不好賣看項目，瑞虹新城這個盤你可能不瞭解，這個盤的火爆不是一天兩天了，不愁賣。我們每期開盤都這樣，200平方米以下的房源，客戶買不到屬於正常，買到屬於運氣好。”銷售人員言語中充滿牛氣。
市中心的項目如此“牛氣”，郊區項目怎麼樣？
在浦東新區上海野生動物園附近的海玥瑄邸售樓處，記者看到售樓處裡的人氣絲毫不輸融創徐匯濱江項目：有的人在洽談，有的人在簽約。一對老年夫婦告訴記者，他們是來交最後一筆房款。爲了退休生活能過得更加舒適，他們將楊浦區的房子置換到此。“這裡的房子價格和戶型都不錯，我們一眼相中就買了。”
據瞭解，海玥瑄邸三期已於10月中旬開盤，均價3.5萬元/平方米，一個月內全款付清可享總價96折優惠，其他客戶購房可享97折優惠。這也是記者跑的多個樓盤中唯一有購房折扣優惠的樓盤。銷售人員告訴記者：“受疫情影響，最近售樓處人氣較之前有所下滑。上海樓市比較規範，政府的風險把控也做得比較到位。本以爲疫情之下上海樓市可能遭遇寒流，沒想到今年市場真的是好。我們這個盤共有約1500套房源，今年5月、10月兩次開盤已經賣掉了600多套房源，公司在銷售方面也不是特別着急。”
上海中原地產市場分析師盧文曦表示，上海今年樓市活躍，但背後也難掩市場分化。今年改善需求釋放特別明顯，造就一些中環以內一手新盤熱銷的印象。其中邏輯也很簡單，就是想改善生活，改善居住品質。但市場分化也很明顯，遠郊區域去化率低於50%的樓盤也不在少數。歸根結底，買家越來越理性，房子的價格與品質不匹配就難以獲得市場認同。
價格倒掛是熱銷主因
疫情防控常態化後的房地產市場讓房企喜上眉梢。某十強房企上海公司高管告訴記者，今年上海市場銷售情況還不錯，基本開盤就能清盤。但也有分化，市中心項目的銷售情況要顯著好於外環、遠郊地區。
在這位高管看來，上海的住宅需求量非常大。“上海國際化水平高，營商環境很好，地產公司、金融機構紛紛把總部搬到上海。這些機構的入駐爲上海帶來了大量的高端人才和住房需求。”
“現在非常好賣，沒房源。房子只要推出來就能賣出去，因爲它是限價房，與二手房價格倒掛，等於是向二級市場讓利。”某大型房企高管向記者表示，長三角地區依然是公司銷售最好的區域。截至11月30日，公司浙江區域銷售金額同比增幅達25%至30%，上海區域和江蘇區域銷售金額同比略有下降。公司今年在浙江的供貨較多，上海、江蘇的供貨量比去年少。整體上，公司今年在長三角兩省一市的銷售總額與去年同期基本持平。
“上海、杭州如果有貨應該不愁賣，但長三角華東地區也不是所有城市都賣得好。今年我們在紹興、合肥就賣得不錯，有些地區就賣得一般。”上述高管說。
在滬上某房地產營銷代理公司負責人看來，上海局部地區一手房有供不應求的現象，但大部分地區供應充分，並未出現絕大多數一手項目都超額認籌的情況。“我們拉了一個數據，大約20%的項目位於熱點板塊，會比較搶手；30%的項目推售比合理，開盤賣60%至70%，然後再經過兩三個月去化就能賣完。上海樓市相對比較健康，需求旺盛，供應也比較充足，然後購房者各取所需。”
“上海有些區域長期沒有供應，一手房會熱銷，但很多購房者想買網紅盤其實也就是想試試運氣。大家的心態比較好，一手房搖不到就買二手房，可選擇的餘地也很多。”上述代理公司負責人表示，“上海市政府對樓市的調控比較理性，市場有需求就多發放一些預售證，加快供應，各種供應結構比較合理，差不多價位的項目也比較多，基本能滿足需求，因而今年上海一手房價格總體還是比較穩定的。”
上海樓市全年銷售有望增長
“政府控制房價的決心非常堅定，今年我們拿地比較謹慎，通過招拍掛拿地不多，主要還是通過合作來獲取項目。”一家大型房企高管如此表示，受疫情影響，上海今年是土地供應的大年，而且的確供應了不少優質地塊。可以預見，明年下半年上海的新房供應量依然會比較大。
該高管表示，從土地供應節奏來說，今年上海的新增供地比往年要多一些，大部分地塊的溢價率保持在15%左右。“今年上海土地市場土拍溢價率超過30%的地塊很少，政府也不希望一輪一輪把地價擡升上去，因此對參拍企業還是有多方面要求的，地塊也分佈在不同區域裡。可以說，今年上海的土地市場比較活躍，但談不上火熱。政府還是希望大家理性對待市場”。
“今年公司上海區域銷售額可能同比增長10%至20%。”上述高管表示，“其實我們也希望房價不要漲，房價漲得太快對經濟對各方面都沒有好處，對我們企業自身也沒有好處。”
“今年上海市場給我的總體感覺是一手房價格穩中略有升，市場成交量比前兩年要高，供應量上去了，二手房市場也比較活躍。有了二手房這個‘池子’，放點‘水’就可以稀釋很多客戶需求。目前上海在售一手房約5萬多套，二手房掛牌的大概有6、7萬套，這十幾萬套房也夠上海消化一段時間了。從全年去化來看，預計今年上海房地產市場銷售額會有增長，但幅度不會特別大。”該高管如此預計。