被壓抑的蘇州樓市:上海投資客套現離場、降價甩賣
2020年長三角樓市大爆發，連一向表現不突出的蘇北樓市房價都在瘋狂上漲，曾被譽爲房價四小龍、城市能級與南京、杭州一爭高低的蘇州樓市卻顯得冷清。
一位開發商對界面新聞記者表示，首付款分期、特價房、總價款再折扣、送車位抵扣券、免物業費等變相降價手段重現蘇州樓市。蘇州房價下降，這與當前長三角樓市整體上漲的樓市行情極不相符。
2019年是蘇州樓市的高光時刻，在反映房價趨勢的冰山指數中，蘇州連續問鼎排行榜。房價最高的工業園區二手房掛牌價普遍在4萬-6萬元/平方米之間，高端小區蘇州鉑悅府、金雞湖花園二手房價甚至超過6萬/平米，彼時的房價甚至超過上海外環。
數據顯示，蘇州2019年5月的二手房價與2018年相比，房價最高的工業園區平均漲幅54.48%，漲幅最低的半月灣漲了26%，漲幅最高的金玥望湖漲幅高達83%。
2020年疫情雖然使房地產市場陷入暫時的停擺，復工復產後，經濟實力強的長三角樓市很快恢復，並引領了全國樓市的復甦。
但時至今日，蘇州樓市不但沒有恢復火熱行情，市場還出現了上海投資客套現離場、降價甩賣的現象。
新房二手房雙跌
在新房市場，美的雲築、東原閱境、首創禧悅棠禮、江灣四季、國瑞熙墅、蘭亭都薈、弘陽上熙名苑等項目都曾以特價房、一口價房源、打折、送車位券等方式變相降價，最高優惠爲67萬。
一位蘇州市場人士稱，年底業績指標的壓力下，部分純新盤首開上市給予5%的優惠，甚至還允許首付分期。目前，除了園區、獅山等這些核心地段的新房，蘇州市場單價2萬多的房子可以隨意挑。
上述蘇州開發商對界面新聞記者表示，吳中城南、太湖度假區、新區滸墅關、新希望錦鱗芳華、相城元和等產品力同質化的板塊開發商會變相降價促銷。在園區湖東、園區青劍湖、新區獅山這些一二手房倒掛嚴重的板塊，購房仍然要拼運氣。
比較有代表性的降價項目有中鐵諾德國禮和魯能泰山9號，中鐵諾德國禮項目曾是木瀆地王，當時的樓面價爲28975元/平米。但8月首開時，中鐵諾德國禮只賣出去了30套房子，開發商甚至以低於樓面價的價格進行銷售。魯能泰山9號項目今年6月首開也只賣出了73套房子。
爲了加速回款，開發商不僅加大優惠力度刺激客戶需求，甚至還提高分銷佣金刺激中介導客。但目前收效甚微，折扣力度加大，加劇客戶觀望等進一步降價的情緒，同時在普遍提傭刺激下，分銷導客依據佣金點數有所側重。
克爾瑞數據顯示，從今年年中開始，蘇州的新房就開啓了降價的道路，八成左右的樓盤守不住備案價。
新房變相降價重現蘇州樓市外，二手房下跌的趨勢更加明顯。
在房價堅挺的園區和獅山爲例，克爾瑞數據顯示，園區湖畔花園小區成交總價跌了5%-10%，園區代表性項目中海六區和七區成交均價爲3.8萬-4.2萬/平米，去年高點時成交均價在4.4-4.5萬/平米。
蘇州本地媒體統計，鏈家網站上，園區187個小區價格上漲，241個小區房價下跌。
以月亮灣3號美頌花園爲例，一套96平米的房子，去年掛牌總價爲533萬，今年掛牌總價爲449萬，共降價了84萬。
在獅山板塊，以獅山新苑項目爲例，一套114平米的房子，去年掛牌總價爲489萬，當前的掛牌總價爲429萬，降價60萬。
一二手房均均進入市場下行通道，一位在去年市場高點時未能上車的購房者長舒一口氣，慶幸自己沒有在當時買入房子而高位站崗。他對界面新聞記者表示，去年眼看蘇州房價越漲越高最後決定轉戰蘇北老家買房，今年，蘇北老家的房子漲了不少，倒是去年看中的蘇州房子價格跌了。
同樣表示慶幸的還有一位上海購房者，他表示，去年在蘇州和上海郊區糾結最終選擇了上海郊區，慶幸沒有高位接盤蘇州。
開發商仍加碼蘇州
對新房和二手房價格下跌，上述開發商稱，主要原因是目前樓市的供應量大於需求。他提供的數據顯示，今年前十一月，新房累計供應同比增長了26%，累計簽約同比卻下降了14%。
根據克爾瑞數據，蘇州市場目前新房可售房源6.5萬套，當前未銷售房屋的土地面積達656.1萬平方米，未來這些土地也將轉化爲潛在供應。整體上看，2020年蘇州市區的樓市供應是大於需求的，整個市場處於庫存持續增加的狀態，成交均價的線性趨勢是穩中略降。
克爾瑞研究機構認爲蘇州房價略降的原因有兩個，一方面蘇州市區核心區域高價盤佔比發生變化，另一方面外圍樓盤存在以價換量的行爲。
新房供應量大，二手房同樣有天量供應量。
根據克爾瑞研究報告，貝殼上蘇州二手房掛牌量目前9.9萬套，達到歷史最高值，供應量接連攀升，但二手房銷售難。
上述開發商稱，政策對需求刺激不足，2019年724新政的限購、限售升級後，政策一直處於收緊狀態。
去年，蘇州樓市調控政策兩度加碼，從熱門區域工業園區、高新區獅山新房三年限售升級爲市區新房統一限售三年，二手房限售五年。非蘇州戶籍居民還要體用2年以上個稅和社保。
這一調控政策直接擊退了炒房客，蘇州樓市能鎖定的購房者範圍由全國人民變爲蘇州本地人。
值得注意的是，雖然蘇州一二手房均房價下跌，銷售也不容樂觀。但開發商們對蘇州仍然有較高的期待，主要表現在開發商在土地投資端的信心。
以下半年的土拍來看，多馬甲拿地、一次性報價衝破中止價的現象頻頻上演。
9月2日，蘇州出讓7宗宅地，攬金109.9億。其中5宗宅地衝破中止價，吳中甪直地塊更是有168家公司參與一次性報價，當天斬獲土地的頭部開發商就有碧桂園、融創和萬科。
12月初，科技城73號地塊土拍過於火爆，進入一次性報價區間的房企多達約157家，系統兩度中止，最終，中糧勝出。科技城74號地塊同樣吸引了141家房企參與，最終被保利拿下。
上述開發商稱，科技城兩宗地塊，個別房企甚至動用了超過30個馬甲參與競拍。
截止目前，開發商們仍然在加班加點做最後的衝刺。根據克爾瑞，權益榜單上，前十一月，銷售金額突破70億的房企有蘇高新、龍湖、中海和九龍倉，第一名蘇高新銷售額爲152.8億，是業績唯一突破百億的房企。龍湖、中海、九龍倉的銷售業績分別是88.69億、74.31億和72.25億。
日子不太好過的蘇州開發商迎來新的挑戰。
根據上述市場人士，蘇州市場出現了上海炒房客套現轉戰上海、降價出貨的現象，這無疑對蘇州樓市是一波利空，在這種趨勢下，未來蘇州房價仍會繼續下行。