房屋養老金錢從哪裡來？會否侵蝕“老破小”房價？一文讀懂住房養老金

未來房屋也要“養老”？“房屋養老金”這一制度引發廣泛熱議。

在8月23日上午國新辦舉行的“推動高質量發展”系列主題新聞發佈會上，住房和城鄉建設部表示，研究建立房屋體檢、房屋養老金、房屋保險制度，構建全生命週期房屋安全管理長效機制。

目前上海等22個城市正在試點，試點的重點是政府把公共賬戶建立起來。

其實，“房屋養老金”概念被正式提出已有兩年，但國家尚未就房屋養老金資金主要來源和用途、管理模式、增值運作機制等提出明確的實施方案或指導意見。

具體怎麼做、錢從哪裡來？和住宅專項維修資金有什麼區別？是否會增加業主個人負擔？對“老破小”房價或租金影響幾何？下文將一一展開論述。

什麼是房屋養老金制度？

房屋養老金的設想並不是憑空而出，可以理解爲是住宅專項維修資金的制度化。

華創證券研究所副所長、首席宏觀分析師張瑜表示：

房屋安全管理三項制度中，房屋養老金制度爲房屋定期體檢、房屋安全保險提供穩定資金保障作用。

爲什麼要建立這項制度？

我國城鎮存量住房規模已超過300億平方米，且隨着房齡增長，老舊住房的佔比還在持續攀升，存量房屋的安全隱患日漸突出，房屋安全直接涉及公共安全，維修亟需增量資金入場。

中指研究院市場研究總監陳文靜表示：

其中，有觀點認爲，房屋養老金是衝着“老破小”來收的。

中央財經大學教授尹飛表示，房屋養老金制度並非針對“老破小”。通俗理解，房屋養老金包括個人賬戶和公共賬戶。個人賬戶已通過繳納住宅專項維修資金建立起來，此次試點的重點是政府把公共賬戶建立起來。

和住宅專項維修資金的關係是什麼？

在“房屋養老金”概念被正式提出之前，“住宅專項維修資金”往往被稱爲房屋的“養老金”。

多地維修資金制度建立於上世紀九十年代，該制度爲解決住宅的維修改造，保障業主的居住安全發揮了重要作用，但該制度也存在支取使用不便、補建續籌落實難、監管不透明等“天然不足”。

隨着超過30年房齡的住宅數量增加，尤其是原本可能沒有維修資金的自建房、房改房等住房房齡增加，房屋維修資金難以覆蓋所有維修和更新需求，該制度的缺陷逐步放大。

同時，住宅專項維修資金受申請動用程序繁瑣等因素影響，有大量資金沉澱未有效利用，且單項使用率不均。上海市房地產科學研究院院長嚴榮一篇文章中提出：

房屋養老金消息一出，市場上出現“本來買房想養老的，結果發現最後還得爲房子養老”這樣的調侃，設立房屋養老金會否增加業主負擔？

房屋養老金由個人賬戶和公共賬戶組成。其中個人的賬戶通過繳納住宅專項維修基金已經建立起來，而公共賬戶是後續會加快建立的，是由政府自己財政出，與個人無關。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉預計，房屋養老金制度將與個人養老金制度相似：

值得關注的是，公共賬戶的資金來源也成爲各界關注的焦點。

住建部明確表示，房屋養老金公共賬戶的款項來自公共資金，按照“不增加個人負擔，不減損個人權益”的原則，由地方政府探索資金籌集渠道。

中國城市經濟學會房地產專委會主任王業強表示：

上海市房地產科學研究院嚴榮嚴榮在文章中提出:

對於這一說法，公共賬戶不需要個人出錢，而且二者性質上有本質不同。

中國社科院研究員、中國城市經濟學會房地產專委會主任王業強表示：

目前制度設計中涉及的房屋養老金，適用範圍僅限於城市規劃區內、以區分建築物形式存在的住房。

具體使用方面，中國城市經濟學會房地產專委會主任王業強提出設想：

其中，一些省市已啓動住宅專項維修資金管理改革的試點。其中，杭州、寧波、嘉興、成都、無錫等地在電梯維修、建築外牆防護、老舊房屋改造等領域開展保險試點，探索以政府購買服務、引入商業保險等方式構建多方參與的房屋保險機制。

不同賬戶資金方面，尹飛表示，小區電梯等共有部分壞了就使用個人賬戶即住宅專項維修資金；但如地震之後需要對相關區域裡的房屋進行檢測，或者某樓盤出現涉及人民羣衆生命財產安全的重大隱患或者說涉及公共安全，這部分資金就需要公共賬戶來出。

此外，維修資金的使用效率更高，使用更加高效。

按照規定，使用房屋專項維修經費，需通過“雙三分之二”的業主表決：即專有部分佔建築物總面積的業主達到2/3以上、同意使用的業主人數佔總人數的2/3以上。

財經評論員劉曉博指出：

南京工業大學天翔不動產研究所所長吳翔華指出，“老破小”的市場價值就會進一步下降。