江蘇三城試點房屋養老金，錢從哪來？專家解讀來了

交匯點訊 近日，國務院新聞辦公室舉行的“推動高質量發展”系列主題新聞發佈會上傳出消息，要研究建立房屋體檢、房屋養老金、房屋保險制度，構建全生命週期房屋安全管理長效機制。目前，全國22個城市正開展試點，其中江蘇省南京、蘇州、無錫入選試點名單。“房屋養老金制度”引發社會廣泛關注。房屋養老金制度是什麼？房屋養老金需要老百姓直接出錢嗎？和住房維修基金是什麼關係？新華日報·交匯點記者進行了採訪。

從公開信息來看，目前，國內關於房屋養老金還沒有統一的定義。“談‘房屋養老金’之前，先要了解專項維修基金。”南京工業大學天誠不動產研究所所長吳翔華介紹，專項維修基金是指業主爲了本物業區域內公共部位的維修養護事項而繳納的錢款。業主在買房時就已經按照標準繳納過了。商品房交付時，業主會拿到兩個證書，一個是住房使用說明書，另一個是住宅質量保證書。住宅質量保證書約定了房子各部位的保修年限，比如有的地方是五年。在保修期內，房子出現屋面漏水等問題，由開發商承擔保修責任，或由當時的施工單位承擔連帶保修責任。如果超過保修時間，出現房屋漏水、電梯維修等問題，就由我們購房時繳納的專項維修基金支出。

既然專項維修基金也能用於修補房屋，爲什麼要再出一個房屋養老金？吳翔華解釋，實際操作中，專項維修基金面臨兩大問題。一個是用起來很麻煩，必須由業主委員會提出申請，業主投票同意才能支取，而且只能事後維修，不能事前預防。普通業主不懂建築和工程知識，有時很難判斷房屋哪裡要修、什麼時候修、要花多少時間修。另一個問題是，相比住宅改建的大量需求，部分小區特別是老舊小區專項維修基金根本不夠用，難以滿足維護城市房屋安全和老舊小區更新需要。

房子是有壽命的，中國住宅的經濟耐用上限是50年。城市發展進入存量時代，不少小區正在邁向老齡化。據住建部此前發佈的數據，截至2022年底，城鎮既有房屋中建成年份超過30年的接近20%。這意味着，這些房屋將進入設計使用年限的中後期，業內預計2040年前後，近80%的房屋將進入這個階段。

從2018年起，江蘇省已連續7年將城鎮老舊小區改造列入年度民生實事。據統計，到2023年底，江蘇累計改造老舊小區約1.4萬個，其中2000年底前建成的小區佔比達90%。預計到“十四五”期末，江蘇基本完成2000年底前建成需改造的城鎮老舊小區改造任務，可累計改造老舊小區約1.6萬個。

“引入房屋養老金制度，可以彌補專項維修基金的不足。”吳翔華認爲，與我們的養老金賬戶一樣，住房養老金也分兩個賬戶，個人部分在購房時已交納，重點是補充公共賬戶。房屋養老金制度，跟房屋體檢、房屋保險制度是同時出現的，三者之間具有密切關係。房屋養老金的公共賬戶可以爲房屋安全全生命週期管理提供可持續的資金保障，從而能定期對小區體檢，及時修繕問題。還可以給房屋購買保險，萬一房子出了問題，可由保險公司支付一部分賠償金，用於房子的大修大改。

“房屋養老金制度簡而言之就是以後大家的房子要有養老金，房屋養老制度爲房屋體檢、維修、買保險提供資金支持。”南京房地產業協會副會長兼秘書長張輝說，城鎮化進入中後期，老房子不可能都走拆掉重建的路子，定期體檢能及時發現房子存在的隱患，降低房屋風險，提高抗風險能力，延長房屋壽命。

實際上，建立房屋體檢、養老金、保險三項制度並非新概念。2022年5月，國務院辦公廳印發的《全國自建房安全專項整治工作方案》提出：“完善房屋質量安全強制性標準，研究建立房屋定期體檢、房屋養老金和房屋質量保險等制度”。2023年3月，住房城鄉建設部等15部門聯合發佈《關於加強經營性自建房安全管理的通知》，要求各地積極探索創新房屋安全管理方式方法，開展房屋定期體檢、房屋養老金和房屋質量保險試點。

“我們小區房子建於20世紀90年代，是典型的老舊小區，前幾年經過改造，建築外立面翻新了，新增了停車位，小區道路也新修了，但平時還是小問題常有。”南京市雨花臺區某小區住戶李楠近日十分關注房屋養老金，他說希望房屋養老金施行後可以幫助小區建立常態化體檢、維修制度，及時修繕問題，讓大家住得更安心舒心。同時，他也擔心以後房子“養老”是否需要居民自己出錢。如李楠一樣，很多居民發出疑惑，房屋養老金要老百姓直接出錢嗎？是不是變相的房地產稅？

張輝認爲，根據官方信息解讀可以看出，房屋養老金不用個人承擔，改革的關鍵舉措是建立公共賬戶，公共賬戶的首要用途是爲房屋公共體檢提供資金。試點城市應以人民安全爲宗旨，勇於擔當，採用財政出資方式爲公共賬戶籌資。政府應在已經運轉20多年的住宅專項維修資金制度外，通過財政出資方式購買房屋養老金，以保障城市房屋功能與使用安全。

在吳翔華看來，房屋養老金跟房地產稅關係不大，它不會找個人籌資，更多的是想辦法通過各種渠道將錢歸集到這個養老金公共賬戶裡。他認爲，房屋養老金可以從政府的財政補貼、專項維修基金存銀行產生的利息等增值收益、小區的公共收益（如電梯間廣告、零星的停車位收費）等渠道進行籌集，關鍵要做好制度設計，讓這筆資金定期產生增值收益，用於住房維修。

新華日報·交匯點記者 白雪 劉春

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