22城試點房屋養老金制度，對房價影響如何？

8月26日，住建部直屬期刊《建築雜誌社》和直屬媒體《中國建設報》均就此前引發爭議的房屋養老金髮文迴應，稱早就被官方多次提及要研究建立的房屋養老金制度，被嚴重誤讀。房屋養老金不是房地產稅，公共賬戶不需要老百姓出錢。

但有關房屋養老金的爭議仍未停歇。

此前，住建部副部長董建國在國新辦新聞發佈會上表示，研究建立房屋體檢、房屋養老金、房屋保險這三項制度，構建全生命週期的房屋安全管理長效機制，上海等22個城市目前正在開展試點。“特別說一下房屋養老金，個人賬戶通過繳納住宅專項維修資金已經有了，試點的重點是政府把公共賬戶建立起來。”董建國補充道。

其中，房屋養老金制度因與持房成本高度關聯，引起市場關注，讓不少人擔心這會增加居住成本。

與此同時，從2004年開始，我國住宅在辦理房屋產權證時就必須繳納這筆專項維修資金，以確保房屋後續的維修、更新、改造。

在已有住宅專項維修資金的情況下，爲何再提房屋養老金？房屋養老金的試點，又會給房價帶來何種影響？

當前以公共賬戶創建爲主

房屋養老金並非新概念。早在2022年，房屋養老金一詞便頻繁出現在各類官方文件或會議講話中。2023年以來，住建部方面更是多次公開表態，要研究建立房屋養老金制度。

細究“房屋養老金”的誕生，其中一個很重要的出發點便是房屋安全。2022年4月長沙自建房坍塌事故後，住建部在次月部署開展全國自建房安全專項整治，指出要研究建立“房屋養老金制度”，更好解決既有房屋維修資金來源問題。這是“房屋養老金”首次正式出現在官方表述中。

住建部相關司局負責人在接受採訪時也表示，建立房屋養老金制度，是進入城市更新時期後，堅持人民至上，努力解決民衆急難愁盼問題，加強既有房屋安全管理的重要手段之一，既管基礎，又管長遠。

事實上，受房屋的“老齡化”等多重因素影響，近年來房屋安全領域事故在各地時有發生。僅是今年5月份，就發生了三起較大的房屋坍塌事故：5月25日，浙江文成縣一房屋坍塌致2人死亡；5月27日，安徽銅陵市一居民樓坍塌致4人死亡；5月31日，廣西龍州縣發生房屋倒塌事故致2人死亡。

住建部此前披露的數據顯示，截至2022年底，我國城鎮既有房屋中建成年份超過30年的接近20%，進入了設計使用年限的中後期。並且這一比例還將不斷增加，預計到2040年前後，有近80%的房屋將進入這一階段。

因此，建立房屋養老金制度，爲老舊房屋進行體檢、加強修繕、預防安全事故發生等勢在必行。

事實上，房屋養老金制度分爲公共賬戶和個人賬戶兩部分，此次住建部提出的新制度，正是由政府負責建立公共賬戶，個人賬戶則是業主交存的住宅專項維修資金。而自2004年開始，我國住宅在辦理房屋產權證時必須繳納住宅專項維修資金，以確保房屋後續的維修、更新、改造。

那麼，目前住宅專項維修資金到底有多少？上海市房地產科學研究院一份報告指出，目前，全國住宅專項維修資金結餘超過1萬億元，上海、北京、杭州等城市結餘超過百億元。開源證券報告也顯示，截至2019年底，僅山東一省的維修資金賬面餘額約857.42億元，累計使用金額約28.66億元，使用比例僅3.3%。

面對鉅額的住宅專項維修資金，爲何不優先盤活沉澱資金，而要再度建立房屋養老金？

對此，上海易居房地產研究院副院長嚴躍進告訴時代財經，這主要源自兩者在保障程度上存在較大差異。

“對於傳統房屋安全方面的小修小補，目前維修資金是充裕的，可以維修的。但對於涉及公共安全的重大問題，如停車位地下室被淹、燃氣管道保障等具有‘小概率但高風險’、‘提前預警比事後管理更迫切’，同時具有跨社區跨小區的特徵，這就需要建立公共賬戶來持續做好此類工作”。嚴躍進表示。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也認爲，面對即將到來的房屋“老齡化”，目前的維修資金，不管是規模，還是“歸集-提取-使用”的機制，都無法完全應對。

在李宇嘉看來，和個人養老金需要“三個支柱”支撐一樣，房屋養老金也需要對房屋養老做系統化、體系化的設計，這就是當前住建部提出的三個制度，即房屋體檢、房屋養老金、房屋保險，其中房屋養老金最關鍵。

對房價影響較小

當前房地產市場仍在承壓。

從房價來看，根據國家統計局發佈的最新一期70城房價指數，7月份，70個大中城市中，僅上海、西安的新房價格有小幅回升，其餘城市均出現不同程度下跌。二手房方面，7月份二手住宅價格指數環比漲幅下跌0.8%，同比下跌8.2%，降幅整體略有擴大。

在房價仍處於下行趨勢之際，房屋養老金的推出，會對房價帶來怎樣的影響？

對此，嚴躍進認爲，當前房價仍由供需關係影響，因此，房屋養老金對房價影響較小。且住建部已經明確表示，將按照“不增加個人負擔，不減損個人權益”的原則，由地方政府探索資金籌集渠道。因此，目前主要是地方政府要搭建賬戶和投入資金，進一步擴大資金的籌措渠道。資金籌集和個人無關，不會增加個人持房成本。

嚴躍進進一步解釋道，當前房價，特別是二手房價已面臨較大下行壓力，房屋養老金推出後，會確保老房子變爲好房子，所以可能會增加一些維修的成本，但是房屋本身的增值機會是增加的。所以房屋養老金是有助於房價更加堅挺的。

李宇嘉同樣認爲，房屋養老金創建的目的就是要讓部分老舊的房源，成爲有效的、可流通的房源，避免片區和社區陷入衰敗的境地。這對老舊小區來說應當是利好而非利空。

“具體而言，政府通過土地出讓金、土地增值稅等多重方式獲取的公共賬戶資金，在用途上，除了對老舊小區共用部位和設施的大修大補外，還包括加裝電梯、門禁和快遞櫃等智能化改造，配飾新零售、修建停車場和適老化改造等。”他說。

李宇嘉認爲，藉助房屋“養老金”，實現社區、片區面貌的改善，既活躍了二手房交易，穩定改善型住房需求，而且還激發了片區改造的動力，爲穩投資做貢獻，還能激發片區消費的潛力，促進存量房的循環和流轉。

不過，李宇嘉也提醒道，儘管住建部再三強調當前的房屋養老金“不增加個人負擔”，但和個人養老一樣，房子是個人的，產權人維修保養個人房產要個人出錢是天經地義的。“住宅專項維修資金的使用，就是個人的錢用在自己房子‘養老’上，這個觀念一定要建立。”

此外，李宇嘉還指出，部分地區的住宅專項維修資金存在歷史欠賬，對於這部分個人賬戶中的歷史欠賬，該補繳的仍需補繳。部分住宅專項維修資金使用完的小區，可續交，或由財政來兜底，或由財政和業主共擔，在財政補貼或獎勵下，完成業主繳納。

本文源自：時代週報