北京土拍的盡頭，是玄學？
這是嚴肅君的第610篇推送
6月土拍月，最令人期待的海淀四季青兩地塊花落誰家，今天終於揭了題。
昨天（6月13日）房企報名結束後，兩地塊分別獲得30/31家房企報名，以更多家青睞的小地塊爲例，又是一場房企新人大賞---
華潤、城建、首開、中鐵建、保利、中海、海開、京能、天恆正同、廣安置業、中糧、建工、建發、招商、南通江海港、中建玖合、金隅、中鐵、江蘇師山、順卓房地產、武漢聯發瑞盛、如皋市潤皋、綠城、華髮、北辰、中綠、揚州華鵬、中旅、太原萃豐、中能建、東方雨虹+海門海泰。
最終，越秀以總價79.35億，4.5萬㎡超低能耗建築面積搖中海淀區四季青2603-003-1地塊；天恆正同以總價19.55億，搖中海淀區四季青004-1地塊。
吶，越秀就是現場擺了“大吉”紙袋的這家，20比1搖中最好的海淀四季青大地塊，北京土拍已經開始走上玄學之路了嗎？
對於其他“新人”們來說，運氣差點，地沒拿到，但最起碼在北京樓市混了個臉兒熟。
像嚴肅君就藉此記住了，由南通市代管的如皋市，以及主業爲防水的東方雨虹。
同樣今天出讓的順義新城地塊，臨鐵+純住宅+成熟配套，也吸引了21家房企參與競拍，最終由石家莊創世紀搖號競得。
截至目前，北京2023年已成功出讓13宗宅地，土地收入共計約373.4億元。
1.
具體說地塊之前，嚴肅君想提醒大家，地市熱度不等同於市場熱度。
之前我們說，今天的土拍局面，就是明天的市場牌面，一個項目在土地出讓時，衆多開發商的青睞甚至搶奪激烈程度，一度是購房者買房時的一個重要參考面。
但今年的地市熱度，有其特殊性。
比如北京最近幾次拿出來的地，往往具備總價低+房地差大+純住宅的屬性，在開發商眼中翻譯過來就是，投入少風險低、利潤高有錢賺、土地性質好易操盤。
再加上北京嘛，可以說是當下房地產市場最健康的城市之一了，誰都覺得值得一搏。
各種因素下，北京地市頻頻熱度創新高。
2.
具體到今天出讓的宅地，海淀四季青兩地塊總結起來就是，真稀缺+新玩兒法。
稀缺之一在於，海淀西山別墅區，多年斷供再上新。
四季青位於傳統西山別墅區，素有“皇家板塊”的美譽，首先就是不可再造的自然景觀，往大了說，“三山五園”。往小了看，地塊一公里內光高爾夫球場就能建兩個，高貴值拉滿，周邊日常生活配套也很完善。
地兒好，供應卻是真少。
最近的商品房就是20年左右的香山壹號院和頤和金茂府，其餘都是2000年-2010年間的成熟別墅項目，像御墅臨楓、四季香山、西山美墅館、香山藝墅等。
稀缺之二在於，房地差夠大，一二手房還價格倒掛。
普通二手房均價在10萬/平左右，高端一些的或者新的項目，會貴的有點誇張，比如香山清琴山莊15.5萬/平；頤和金茂府現在掛牌價已經到16w/㎡。
而新入地塊銷售指導價，只要12.1萬/平。
關鍵是，樓面價不到9萬/平，房地差超過3萬/平，這下就比較好講豪宅的故事了。
稀缺之三在於，容積率低，兩塊地加起來也就能出五六百套房。
要明確一點，海淀四季青兩地塊，容積率沒有明面上1.05那麼低。
因爲根據土地建設規劃要求，2603-003-2地塊和2603-004-2地塊是現狀保留公共綠地，不納入出讓範圍，也不計入綠地率計算，後期由四季青人民政府做管理維護。
換句話說，這部分綠地雖然是公用的，但在計算容積率的時候，是算進小區的。
那海淀四季青兩地塊的實際容積率，大概在1.2左右，也是多年來很難得的低密地塊了；整體建築規模爲11.14萬㎡，按照套均200平來算，將供應約550套房源。
新玩兒法就是，土地合理價格上限觸達後，首次競報地上實施超低能耗建築面積。
實施超低能耗建築會加厚外保溫層，但所增加的牆體面積不計容，因此對住宅得房率並不產生較大影響，大家不用過度解讀。
這個新玩兒法更多的是信號意義，未來低密住宅尤其是別墅類或將嘗試推行超低能耗標準。
3.
接下來再看順義新城第2街區地塊，位於順義老城區，好處是各項配套成熟，南側就是地鐵15號線順義站。
問題在於區域內多爲90年代左右建成的小區，房齡超過30年，掛牌均價在3.6萬/平左右；最新的2010年交付的金漢綠港五區，均價在4萬/平左右。
最近的在售新房項目是龍湖御湖境，成交均價爲4.5萬/平左右；遠一點的仁和板塊有星譽BEIJING、北京合院、公園和御等項目在售。
新地塊用地面積約2.04萬平米，建築控制規模約4.75萬平，容積率2.2-2.4。未來銷售指導價爲4.6萬元/平米，具體價格可上下浮動5%。
從現場舉牌情況來看，有地鐵加持的順義地塊，顯然讓房企們好感度UP，舉牌的小手速度也很快，5分鐘觸及土地合理價格上限，最終由石家莊創世紀搖號拿下。
據查，石家莊創世紀房地產開發有限公司成立於2007年6月，註冊資金2.06億元，隸屬於河北潤德控股集團。
得，又是一家進京的臉生房企~
當然，石家莊創世紀除了獨立打造“潤德·天悅城”“潤德凱旋城”項目外，還曾與萬科、龍湖等房企合作開發。
嚴肅君的N個500人置業羣中，也有KOC表示，該地塊很大可能將會與龍湖聯合開發。
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