北京新掛門頭溝新城地塊 土拍規則發生三大變化
7月26日，北京市掛牌出讓北京市門頭溝區新城0604街區MC00-0604-0104-01、0107、0104-02地塊R2二類居住用地、F3其他類多功能用地土地，土地面積約爲4.6萬平方米，規劃建築面積爲8.55萬平方米，起始價格爲16.36億元，上限價格18.814億元。
值得關注的是，本次土地出讓過程中，競買規則發生三點主要變化。在競買規則方面，對於集團企業參拍要求有微調；同時，對競價階梯進行了優化；此外，在超低能耗建築標準方面也有所調整。
北京鏈家研究院院長高原點評稱：“總體來看，北京市此次土地招拍規則的調整，是適應北京市房地產形勢與變化進行的及時調整。此次調整，能夠引導開發企業良性競爭，爲購房者貢獻更多好房子、好作品，改善居民的居住條件。”
同一集團企業僅有一家可參與搖號
根據出讓公告顯示，在競價環節，參加競買的企業須具有房地產開發資質，可以獨立競買也可以聯合競買，聯合競買的聯合體各方須同時具有房地產開發資質。同一企業及其控股的各個公司不得參加同一宗地的競買。
宗地進入現場搖號環節後，同一集團成員企業僅可有一家參與該宗地的搖號，對於多家成員企業同時報名參與搖號的，以企業繳納保證金（預申請保證金、競買保證金）到賬時間的先後順序確定搖號資格。聯合競買的，同一集團成員企業僅可組成一個聯合體參與同一宗地搖號。同一集團成員企業包括但不限於：與集團公司存在關聯關係的公司（含全資公司、控股公司）。
對此，中指研究院土地市場研究負責人張凱點評稱：“相較既往規則，此次土拍規則對競買人資格優化，其中，對同一集團下的成員企業，在競價階段的競買人資格要求方面有一定的放鬆。但如果該宗地塊競價至搖號階段，同一集團下的成員企業中，僅允許保證金最先到賬的一家成員企業（或多家組成一個聯合體）參與搖號。這一規則的優化，一方面保證了搖號階段的公平性，另一方面又爲同一集團下的成員企業創造了更多參與北京土拍的機會。”
同時，高原也表示：“近年來，隨着地產行業的深化發展，企業的集中度逐步提高，同一集團內多個不同企業事實上經營較爲獨立，相較既往，較易出現同集團內不同公司對同一地塊具有開發意願的情況。在既往規則下，此種情況發生時，通常開發集團需進行內部協調，其中多數企業不得不忍痛割愛。從市場整體角度來看，報名及競價階段引入更多企業，能夠較好地保持市場活力，有利於行業的長期健康發展。”
“一線城市部分土地關注程度較高，爲合理控制房價，北京市採取地價達到上限後進入搖號環節的拿地規則。而同一集團內多家企業如同時參加搖號環節，必然會使得該集團‘中獎概率’提升，對其他企業存在有失公平之處。因此，此次新競拍規則同樣有所約束，比如同一集團多家企業均進入搖號階段，則以保證金繳納時限爲依據僅保留第一家企業進入搖號階段，避免單一集團中籤概率過高，兼顧了土地出讓的公平性。”高原補充表示。
優化競價階梯，有效促進充分競爭
出讓公告顯示，此次推出的門頭溝新城地塊掛牌出讓起始價爲16.36億元，競價階梯爲170萬元整，競買保證金爲3.28億元。
“此次競價階梯由原來起始價的5‰調整爲1‰，大幅降低了競價階段的加價門檻，有利於競買人更精確地根據自身企業的出價能力進行報價。”張凱表示。
“實際競買過程中，以一宗50億元的典型地塊爲例，意味着單次舉牌，每手價格從2500萬降低至500萬元，變化非常顯著。”高原進一步表示：“此次競價梯級的改變，使得開發企業能夠在未來競買出價過程中，更精細地依據成本收益測算結果進行報價，實現企業綜合經營收益的最大化。此外，更細緻的競價階梯劃分，也有利於在競買階段更爲充分地競爭，實現公共資源、商業利益、消費者等各方的共贏。”
優化超低能耗建築標準，聚焦建造“好房子”
在此次競拍要求中，還對超低能耗建築標準進行調整，即由之前的需滿足北京市建築節能設計標準，優化爲可按“國標”執行。
“這一調整能夠在一定程度上降低房企的開發成本，爲房企騰挪出更多的成本資源用在好房子的產品打造上。”張凱表示。
近年來，北京市在超低能耗建築推廣方面做出了諸多努力。例如，今年北京市出臺的公積金新政中即明確，超低能耗建築住房在交易過程中可享受公積金貸款額度上浮40萬元，對於降低購房者成本具有較大幫助。
“從既往情況來看，超低能耗建築儘管更爲環保，居住使用成本也更低，但較高的建築成本使得超低能耗住宅僅在少量改善性項目及高端項目中有所應用。本次土地出讓中，北京市對超低能耗建築認定標準進行了調整，納入“國標”超低能耗建築設計標準，爲開發企業結合項目定位因地制宜開展超低能耗建築建設提供了新的選擇，能夠增強開發企業建設更多超低能耗項目的意願，前期已推出的超低能耗利好政策也將惠及更多京城購房者。”高原表示。
此次北京門頭溝新城地塊出讓規則的調整或將成爲日後北京土拍的“常態”。對此，張凱表示：“門頭溝新城地塊出讓規則的調整代表着北京土地市場未來的趨勢，即降低門檻，未來一段時間內所出讓的土地應該都會執行這個新的規則。”
新京報記者 徐倩
編輯 楊娟娟 校對 柳寶慶