2022年土拍的盡頭，是搖號

這是嚴肅君的第 564 篇推送

北京三批次集中供地，終於正式開始！

繼連續預公告15宗地塊後，8月18日北京第三批集中供地正式掛牌，相對熱門的海淀永豐F2三宗地塊均在列，新面孔爲豐臺造甲村、通州梨園、順義平各莊三宗宅地。

18宗土地總面積約74.8萬㎡，總建面147.5萬㎡，起始價471.7億元。

不流拍的前提下，今年北京前三批土儲收入至少完成1451.5個小目標，再考慮到還有四批次集中供地，果然房企們還是捨得在首都消費。

各地塊掛牌競價截止時間爲9月22日，現場競價時間待定，大概率會在國慶節前完成。

1.

從區域分佈來看，海淀、豐臺成爲大頭，朝陽此次零供應。

其中，海淀永豐0018地塊起拍價50.9億，土地合理價格上限58.5億，總價最貴。但與去年地王朝陽東壩地塊的70.7億相比，還是縮水不少；

豐臺造甲村地塊，銷售指導價爲10.6萬/平，是三批次18宗宅地中單價最貴。

今年已出讓宅地中，僅次於太陽宮地塊（13萬/平）、華潤亞林西地塊（11.2萬/平）、北京瑞府（10.9萬/平）。

出讓方式上，觸達土地合理價格上限後，18宗地塊中有13宗，將轉入現房銷售面積競爭，最終指向的都是搖號。

買地這件事上，不僅要憑資金實力，還得靠房企運氣。

對購房者來說，看得見、摸得着的現房，安全感upup，貨不對板的交付風險也同步降低。

從房企端而言，現房銷售意味着拿地2-3年後才能入市，3個月高週轉模式不再，也能與期房房源錯開入市時間，避免扎堆。

但從以往土拍情況來看，房企對於現房的接受度比較低，13宗地塊最終是否能進入現房比拼環節，又有多少房源會是現房銷售，只能看9月底舉牌現場了。

另外，此次並未出現競政府產權佔比地塊。

已出讓未開盤的共有產權商品房，如太陽宮項目，很可能已經成爲新的絕唱。大膽衝吧~

2.

18宗地塊中，海淀永豐F2三宗宅地是相對熱門地塊，總共佔地面積275.98畝，摺合約爲18.4萬平。

其中0019R2純居住用地，容積率2.4，控高45米，銷售指導價爲8.2萬/平；而另外兩住宅地塊，容積率1.5，限高30米，銷售指導價8.5萬/㎡，高於目前在售的中海·匯德里和幸福裡潤園。

目前中海·滙德里推出複式77平、99平、125平和129平；幸福裡潤園還有109㎡三居和119㎡四居房源，均價8.3萬無優惠。

值得注意的是，F2三宗地目前報名情況來看，老牌國企海開已全部繳納預申請保證金，看來是志在必得。

3.

如果說海淀是近兩年網紅企業打卡地，那麼豐臺就是網紅地段打卡地。

此次豐臺放量，一下上架4宗宅地，環線位置都不錯。除了南苑地塊是位於四至五環，其餘3宗都位於三至四環。

最惹眼的是造甲村地塊，位於三環外，佔地面積約2.3萬㎡，建築面積5.55萬㎡，總起始價33.3億。

從土地規劃條件來看，新地塊比臨近的中海甲叄號院更爲低密，容積率2.4，限高45米（局部60米），無配建，也更爲純粹。

而且新地塊銷售指導價僅爲10.6萬/平，相較於中海甲叄號院超過11萬/平的取證價，性價比也更高。

大紅門兩地塊緊鄰南四環，東側臨八號線大紅門南站，南側是集美家居。交房後選傢俱很方便了~

其中0008地塊土地面積約2.62萬㎡，建築面積約6.8萬㎡，容積率2.6，限高45米（局部60米）；0004地塊規模更大些，土地面積約3.94萬㎡，建面約9.46萬㎡，容積率2.4，限高同爲45米，銷售指導價爲9.5萬元/㎡。

周邊房齡10年以內的次新二手房，價格最高也就7萬/平，大紅門地塊憑藉四環裡+臨鐵+南中軸，能否帶動整個片區的房價？存疑。

最後南苑011B地塊，距離大紅門兩地塊直線距離僅有3公里，位於新宮萬達廣場北側，距離地鐵新宮站600米，臨近槐新公園，整體居住環境不錯，商業配套也成熟。

該地塊容積率2.2，控制高度45米。銷售指導價爲8.3萬/平，周邊有金府大院，天悅壹號等多個高端住宅項目，最高二手房價超9萬/平。

4.

除此之外，幾個之前有供地，還在售的片區，本次也有上新，只能更卷一點。

比如建發·珺和府附近的昌平生命科學園地塊，桂語聽瀾旁亦莊新城地塊，西紅門橡樹灣附近地塊。

尤其是大興西紅門，從區域規劃來看，除了本次上架的6013地塊，至少還有三四宗地待出讓，很可能會在12月份的四批次集中供地中。

從目前已開盤項目去化情況來看，新城·熙紅印和熙悅宸著已經事實性清盤。其中熙紅印只剩幾套下躍在售。

而西紅門橡樹灣，在地鐵和教育雙重紅利落地後，銷售速度加快，銷售均價平均上浮2-3千元/平；壹品興創·御璟星城尚未開盤，有1007套房源待售。

正是趁勢賣地的好時候。

另外，昌平待拍地塊，就位於建發·珺和府北側，總面積32830.724㎡，建築面積約9萬㎡，控制高度80米。其中6004地塊容積率2.8，6005地塊容積率爲2.7。

規劃條件與在售新房項目基本雷同，也是貼身競爭了。

本站房產數據中心統計顯示，目前整個昌平有多達11個新房項目在售，其中8個項目自2021年1月1日後有網籤記錄，具體數據如下：

（統計時間：2021.1.1至今）

以距離新地塊最近的兩項目爲例，截至目前北清雲際成交523套，建發·珺和府成交211套，庫存房源還有1400多套。

有消息稱，華潤和建發都有意在以上片區繼續拿地。

護盤是一方面，相信經過首個項目的銷售，面對同片區客羣，在項目定位和產品設計上，也會更有經驗和手感。

互動時刻：

最後值得一提的是，18宗地塊都鼓勵建設全齡友好社區。

注意鼓勵這個詞，不強制，但是方向。

需求端也給與政策支持---“對於通過評審符合全齡友好社區要求的，屆時將按照我市有關政策給予支持。”

也就是前段時間發佈的老年人購房特殊支持政策，變相給一個首套資格。

對於北京三批次集中供地，你更看好哪個地塊？歡迎在評論區留言討論~