2025猜想 | 房貸利率有望再下行，暫緩提前還貸的資金流向哪？

每年的1月1日，對於許多存量房貸來說，都是重要的“重新定價日”，就在今天，不少貸款人迎來“降息”。

第一財經注意到，自存量房貸利率去年10月迎來正式下調後，不少貸款人放緩了“提前還貸”的步伐。央行最新數據顯示，住戶按揭貸款增速出現回升，提前還款金額減少。

暫緩提前還貸的資金流向了哪裡？未來房貸利率還會進一步下調嗎？業內人士指出，隨着房貸新舊利差逐漸縮小、股市升溫等，不少居民暫時改變了提前還貸的想法，預計在2025年，LPR（貸款市場報價利率）仍有下降的可能性。

暫緩提前還貸

“在上一年度的峰值期間，我們行提前還貸總額一度創下新高，但2024年全年，提前還貸總量變少。”浙江一家大型國有銀行信貸部門負責人對記者表示，2024年下半年以來，提前還貸情況有所好轉，特別是最近幾個月，存量房貸利率再下調後，每月提前還貸金額較上年同期減少了約一半。

上述信貸部門負責人表示，房貸利率高低對購房者的提前還款意願有明顯的影響。在當前較低的房貸利率環境下，許多購房者更願意保留貸款，承擔利息，這樣可以將資金用於其他投資或消費活動。

另有股份行工作人員對記者表示，去年10月底以來，個人住房按揭貸款提前還貸每週申請量較年內最高峰下降了大約四五成，每日降幅也較爲明顯，“從每天處理近七八十單到現在最少一天可能就十幾單。”

根據央行發佈的統計數據，近期，居民貸款增速有所上升，這主要是由於個人住房貸款的穩定和回升。2024年10月，個人住房貸款的發放額超過了4000億元人民幣，與此同時，提前還款的金額有所減少，提前還款額佔個人住房貸款餘額的比例較政策出臺前有明顯下降。

“手上一直有一筆‘提前還貸’資金，每年會固定還掉一部分房貸，眼看房貸利率在不斷下降，未來可能還會調低，這筆錢打算先留着。”一位上海的貸款人對記者表示，隨着2024年房貸利率新政不斷出臺及存量房貸利率下調，他暫時擱置了提前還貸的計劃。

一位蘇州購房者對記者表示，存量房貸利率下調後，他的二套房貸利率將從5.25%下降到3.55%，每個月大約少還3000多元。

此前，在存量房貸利率尚未下調時，不少貸款人“打擦邊球”，比如申請經營貸或消費貸籌集資金償還房貸，以此減少利息支出。隨着存量房貸利率降低，這種做法也在逐漸變少。

多位資金中介人士對記者表示，存量房貸利率調低至3.5%之後，與經營貸、消費貸利率差大大壓縮，借道經營貸、消費貸提前還房貸不划算，這幾個月少了很多前來諮詢辦理的客戶。

根據國泰君安發佈的統計報告，自去年10月以來，提前償還貸款的比例正在快速減少，當前水平已接近歷史最低點，與2020年的最低點十分接近。光大證券研報也指出，測算顯示，去年10月RMBS條件早償率爲11.7%，環比前一月下降1個百分點，逐步向常態水平靠攏。

惠譽評級預期，2025年RMBS資產表現將保持穩定，房貸利率的大幅降低和償付能力的改善將減輕其對住房抵押貸款表現的影響。

新舊房貸利率差距變小

隨着存量房貸利率調降落地，新舊房貸之間的利率差距已經縮小。此次批量調整或涉及5000萬戶家庭，1.5億人口，平均每年減少家庭的利息支出約1500億元。中泰證券研報分析指出，對個人而言，存量按揭利率的調整有助於減輕利息支出壓力、提振消費。

按照100萬元按揭貸款、等額本息還款計算，假設存量房貸利率可以儘快調整到增量房貸的利率水平，每人最多降低近300元月供，可增加約1000億元消費空間。

光大證券分析稱，伴隨存量按揭利率調降落地，新發放按揭利率與存量貸款利率差距壓縮，居民提前還款壓力緩釋。

“貸款人在房貸利率調整上擁有了更大的‘發言權’。”一位信貸部門負責人對記者表示，過去，房貸利率的重新定價週期被統一設定爲一年，這也意味着即使LPR在一年內多次下降，許多貸款人也只能等到下一個重新定價日才能享受到最新的較低利率。

上述負責人表示，最新政策落地後，貸款人能夠與銀行協商，將房貸利率的重新定價週期調整爲3個月、6個月，去年10月LPR下降25個基點，“選擇3個月的貸款人最快在12月就享受到了最新的房貸利率優惠。”

暫緩的提前還貸去哪了

此前，房地產市場低迷、股市表現平平、存款利率進入“1%時代”，導致資產荒現象持續，提前償還房貸或是一種“較優理財方式”。

但隨着2024年房貸利率逐漸降低，與存款利率、理財收益率的差距逐漸縮小，貸款人手中原有的“提前還貸”資金流向了哪裡？

一大流向是房地產市場。從數據來看，居民的住房按揭需求逐漸改善。央行數據顯示，居民中長貸出現連續兩個月改善跡象，11月居民中長貸同比多增669億元。

“隨着房地產金融政策落地見效，個人房貸提前還貸現象明顯減少，個人房貸將持續企穩回升。近段時間來，商品房成交數據和金融數據改善相互印證，房地產市場和居民信心進一步增強。”民生銀行首席經濟學家溫彬稱。

房地產交易升溫。國家統計局披露的數據顯示，商品房成交趨於活躍，2024年1~11月，全國新建商品房銷售面積和銷售金額同比降幅分別較前10個月收窄1.5個和1.7個百分點。另外，2024年11月份，70個大中城市中，新建商品住宅銷售價格環比上漲的城市比上月增加10個，二手住宅環比上漲的城市比上月增加2個。

股票市場成爲另一大流向。“去年9月底，A股市場整體出現上揚，進入10月後，股市小幅上漲行情頻現，滬指一度突破3600點，居民投資風險偏好顯著改變。”一位分析人士對記者表示。

2024年9月、10月、11月，A股市場震盪上漲，成交額不斷創下月度歷史新高，其中11月合計超41萬億元。持續的資金流入股市，導致非銀行金融機構存款規模出現增加，央行披露的數據顯示，9月、10月非銀機構存款持續多增。

也有部分觀點認爲，部分資金流向消費領域。華西證券宏觀經濟和固定收益團隊分析稱，在去年9月至10月期間，家電、辦公用品和汽車三個類別的銷售額與去年同期相比平均增加了546億元（分別比去年同期高出381億元和710億元），相較於3~8月表現較好。

2025年房貸利率有望進一步降低

回顧2024年LPR走勢，1年期和5年期以上LPR年內累計分別下降了35個和60個基點。具體來看，5年期以上LPR在2月、7月和10月下調了3次，每次下調幅度分別爲25個、10個和25個基點。自10月調整之後，LPR利率已經連續3個月保持穩定。

此前市場預期最新一次LPR將迎來調降，但並未如期。中信證券首席經濟學家明明分析認爲，一方面，由於去年12月逆回購利率沒有出現調整，商業銀行在息差壓力較大的背景下，缺乏主動降低LPR和逆回購利率加點的動機。另一方面，鑑於當前中美匯率風險較高，本次LPR報價未進行降息，可能是在綜合考慮國內外政策環境，平衡穩定匯率和寬鬆貨幣政策目標的決策。

多位業內人士分析，預計在2025年， LPR有下降的可能性，這與貨幣政策趨向適度寬鬆的方向緊密相關。

“預計央行在2025年可能會繼續實施降準降息政策，降準幅度可能達到0.5個百分點，政策利率可能下調50個基點，LPR預計可能降低25個基點左右，這將進一步引導實際貸款利率下行。”招聯首席研究員董希淼稱。

明明認爲，央行寬貨幣立場仍然明確，後續LPR伴隨逆回購利率調降或仍有空間。此外，當前貸款結構中低於LPR減點貸款佔比高達43.33%，優化LPR報價質量的訴求下，LPR單邊下調或也有較大空間。

展望2025年，東方金誠首席宏觀分析師王青認爲，在適度寬鬆的貨幣政策基調下，央行將繼續實施有力度的降息，政策利率有望下調0.5個百分點，顯著高於2024年0.3個百分點的降幅，屆時會引導LPR報價跟進下調。

“2025年可能會通過較大幅度降低5年期以上LPR報價的方式，對居民房貸實施較大力度的定向‘降息’，這被視爲促進房地產市場穩定的關鍵策略。”王青指出。