提前還貸又現升溫跡象，存量房貸利率能否下調引關注
“2020年買的時候是LPR+30BP（4.5%），現在首套是LPR-45BP（3.5%），已經相差100BP了。”深圳一名房客王權（化名）的心裡最近五味雜陳，他也開始規劃考量將銀行貸款轉爲組合貸或者提前還貸。
與王權情況類似的不在少數。樓市“5·17”新政落地1個月後，部分城市存量房貸與新發房貸利率的差距較大，提前還貸熱度持續，社交平臺上存量房貸利率下調的呼聲再起。
業內人士認爲，目前銀行息差持續承壓，短期內再次調降存量房貸利率難度較高。如要遏制“提前還貸潮”，一方面可以引導商業銀行適當降低存量二套房貸利率，另一方面也需扭轉居民對於資產荒的預期。
利率差助推居民提前還貸
樓市“5·17”新政後，存量房貸與新發房貸的利率差距進一步拉大。
以深圳爲例，在2019年～2022年間購房的客戶，許多房貸執行利率下限爲LPR+30BP，但新政下首套房貸款利率下限僅爲3.5%，差距明顯。如按照首套房貸款金額500萬元、30年期限計算，兩者利息總額相差104萬元，月供相差2882元。
上海的情況也類似，2021年7月至2023年12月期間購房，首套利率爲4.55%（LPR+35BP），而上海兩度優化住房信貸政策後，目前首套房貸利率已降爲3.5%，相差超過100BP。
據廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉統計，2019年10月～2022年5月，北京、上海、深圳、廈門幾個重點城市，首套房貸利率普遍在4.8%～5.2%之間，比現在增量首套房貸高出約150BP。
利率差增大成爲這部分購房客提前還貸的誘因之一。
“本來打算留點資金應急，但最近因爲存量房貸與新發房貸利率差較大，心裡覺得很虧，這周打算和銀行約着提前還20萬元。”王權告訴記者。
與王權類似，在深圳工作的李明（化名）同樣買在了利率高點，他2020年耗資700萬元在深圳龍華購入一套三房，房貸利率是LPR+30BP。隨着增量房貸利率再下降，李明期盼存量房貸利率下降的同時，也着手計劃再次提前還貸。“算了下近一年投資的綜合收益率，還不到1%，本來就在猶豫是不是提前還貸了。最近利率差擴大提供了一個契機，索性下週就取出理財、基金中的資金去提前還貸。”他告訴記者。
提前還貸熱度持續。廣東某股份行客戶經理在交流時告訴記者，近1個月網點提前還貸的預約較此前有所增加，但並未出現去年的排隊“盛況”。客戶一個月內基本能辦下來。
數據端亦已顯露端倪。央行最新公佈的金融數據顯示，5月新增貸款同比大幅減少，M1（狹義貨幣）、M2（廣義貨幣）增速持續回落。部分機構認爲M1和M2回落的本質是私人部門修復資產負債表行爲（包括提前還貸）帶來的鏈式影響。另據國泰君安研報數據，5月條件早償率指數爲26%，仍處於較高水位。
“低成本負債對居民提前還貸起到助推作用。”國泰君安證券韓朝輝團隊日前發佈的研報認爲，在調降存量房貸利率政策未落實之前，新增個人住房貸款利率下降引發居民進行貸款置換，導致早償率上升。此外，替代性低成本貸款（如消費貸和經營貸）可得性較高時，同樣可能引發居民早償行爲。
不過，利差增大並非提前還貸升溫的主因。在“5·17新政”落地前，今年居民提前還貸行爲就已明顯增多。根據國泰君安證券研報數據，2024年2月以來，居民早償率指數加速上行，4月達到37%的歷史高位（刨除2023年10月的技術性調整）。
在韓朝輝團隊看來，2023年10月以來，存款利率調降、長期國債指導、大額存單停售、手工補息治理等事件加劇了居民“高收益資產荒”，進而驅動了又一輪早償潮。
存量房貸利率再降是解法嗎？
“提前還貸潮”持續背景下，存量房貸利率能否再次下調？業內目前存在不同觀點。
從息差角度看，存量房貸利率下調空間不大。2024年一季度商業銀行淨息差爲1.54%，較2023年四季度的1.69%下降0.15個百分點，首次跌破1.6%關口。從近日公佈的上市銀行一季度年報看，上市銀行淨息差普遍出現下滑。
“在這種情況下，商業銀行繼續降低存量房貸利率的動力不足，空間不大。”招聯首席研究員董希淼對第一財經記者表示，今年，隨着部分城市首套房認定標準的變化，部分原被認定爲二套房的可能轉變爲首套房，其住房貸款可享受更低的利率。這是去年存量首套房貸利率調整工作的延續。此外，今年LPR的下降以及公積金貸款利率的降低，也進一步推動存量房貸利率整體下降。對部分存量房貸而言，即便今年利率尚未下調，但從明年開始也會有所下降。總體來說，無論是對新增房貸還是存量房貸，當前的政策調整都將繼續推動居民利息支出負擔降低。
也有業內人士認爲，存量房貸利率下調勢在必行。李宇嘉認爲，存量房貸利率或迎來新一輪下調的窗口期。當前金融市場環境下，高收益理財產品逐漸消失，房貸利率相對偏高，促使購房者傾向於提前還貸，不利於房貸餘額穩定。存量房貸利率下調，一方面降低居民月供負擔，扭轉通脹下行局面；另一方面，也會抑制提前還貸的傾向。
未來還有哪些舉措可在一定程度上緩解提前還貸潮？
董希淼對記者表示，住房信貸政策方面，應引導商業銀行適當降低存量二套房貸利率。2023年調整存量房貸利率，並未涉及存量二套房貸。因此，從公平合理的角度，以及從降低二套房貸的借款人負擔的角度，都應該適當降低存量二套房貸利率，這也有助於激發改善性住房消費需求。除此之外，短期內存量首套房貸利率不應進行再次調整。
董希淼認爲，從近期金融數據看，居民部門有效融資需求不足是突出問題。下一步，應加快落實並繼續採取堅決有力的措施，穩定居民住房消費預期，促進房地產市場儘快回到平穩發展的軌道上來。
韓朝輝團隊也持類似觀點，該團隊認爲要令此輪“早償潮”熄火的關鍵是扭轉居民對於“資產荒”的預期。由於近期“早償潮”主要驅動因素是“高收益資產荒”，可能解決的渠道包括超長期特別國債的供給、權益市場的穩步上漲、政府收儲政策下相關資產證券化產品的擴容等。