【深度】存量房貸利率調整“猜想”

近期，存量房貸利率調整引起廣泛討論。

9月13日，央行相關負責人表示，下一步貨幣政策將更加靈活適度、精準有效，加大調控力度，加快已出臺金融政策措施落地見效，着手推出一些增量政策舉措，進一步降低企業融資和居民信貸成本。降低存量房貸利率可顯著降低居民信貸成本，被市場認爲是即將出臺的增量政策之一。

據界面新聞記者採訪瞭解，降低存量房貸利率雖然會加劇銀行的息差壓力，但在“金融爲民”的理念要求下，降低存量房貸利率的可能性仍然較高。

從調降方式來看，一種是銀行與貸款人協商變更合同約定，調整存量房貸利率的加點幅度。另一種則是轉按揭，該方式需要更細緻、更明確的機制設計。

市場預計，存量房貸調整的空間約在50BP至80BP之間。存量房貸調整將對銀行經營、居民行爲、宏觀金融產生廣泛的影響，考慮到銀行淨息差已較低，存量房貸利率下調後存款利率可能也會調整。

降低存量房貸利率的“AB面”

據界面新聞記者整理、採訪，當前支持存量房貸利率下調的理由主要有以下幾方面：

一是新增房貸利率與存量房貸利率的利差拉大。今年5月17日全國層面房貸利率政策下限取消後，房貸利率快速下行，一些城市的首套房貸利率甚至跌破3%。

央行《2024年二季度貨幣政策執行報告》披露，截至6月末，除北京、上海、深圳3個一線城市外，其餘城市首套和二套房貸利率下限均取消。6月新發放個人住房貸款利率爲3.45%，相比去年末下降0.52個百分點，相比去年同期下降0.66個百分點。

另一方面，去年8月份下調後存量房貸加權平均利率爲4.27%，與新增房貸的利差高達82BP。即使扣除今年上半年五年期LPR下調25BP的因素（存量房貸利率在重定價日相應下調25BP），存量房貸利率和新增房貸利率的利差也高達57BP。

值得注意的是，北京、上海、深圳三個一線城市存量房貸利率和新增房貸利率的利差更大，這是因爲去年存量房貸利率下調時，利率不得低於原貸款發放時所在城市首套住房商業性個人住房貸款利率政策下限，全國大部分城市利率下限爲LPR，但前述三個城市在LPR基礎之上加點。

如2021年7月24日至2023年12月14日，上海首套房房貸利率下限爲LPR+35BP，而“5·17新政”後，上海首套房房貸利率下限爲LPR-45BP，二者利差高達80BP，北京甚至高達100BP。

值得注意的是，房貸利率在高位的同時房價也在高位，“雙高位”加重了相關居民的經濟負擔，抑制了居民消費。在此情況下，降低存量房貸利率可降低居民負擔，刺激消費。

二是居民提前還貸大幅增加。央行數據顯示，6月末金融機構個人住房貸款餘額37.79萬億元，相比去年末減少0.38萬億元，其中二季度減少0.4萬億元。如果考慮到上半年居民中長期貸款新增1.18萬億元（主要是按揭貸款），居民提前還貸的規模可能在1.5萬億元左右。

居民大幅提前還貸，從宏觀上看，導致金融數據增長乏力；從微觀上看，導致部分商業銀行資產負債表收縮，高息資產減少。而如果降低存量房貸利率，借款人可節約利息支出，有利於擴大消費和投資；對銀行而言，可有效減少提前還貸現象，減輕對銀行利息收入的影響。

“過去老百姓不願意提前還貸，是因爲雖然房貸利率高，但資產收益更高，比如信託產品收益率普遍在10%以上，風險也不大。現在雖然房貸利率只有4%左右，但是收益率超過4%的資產很難找到，而且還面臨違約風險，提前還貸就是老百姓收益最高的理財。”江浙地區一城商行中層表示。

此外，一些居民還使用經營貸置換按揭貸款。這不僅違反借款用途，還面臨期限不匹配、高成本過橋資金等風險。在此背景下，有分析認爲，與其讓民間使用經營貸去“轉按揭”，還不如直接降低存量房貸利率。

不支持房貸利率下調的理由有兩個：首先，存量房貸定價已是市場化行爲，銀行和個人已在合同中約定了利率和調整方式。在非重定價日調整房貸利率和加點幅度，顯然和合同規定不符。

其次，下調存量房貸利率會加劇銀行的息差壓力。國家金融監管總局的數據顯示，今年6月末商業銀行淨息差爲1.54%，相比去年同期下降20BP。這一息差水平已突破了《合格審慎評估實施辦法（2023年修訂版）》中自律機制合意淨息差1.8%的臨界值。

央行在《2023年第二季度中國貨幣政策執行報告》中指出，商業銀行維持穩健經營、防範金融風險，需保持合理利潤和淨息差水平，這樣也有利於增強商業銀行支持實體經濟的可持續性。

但是，在“金融爲民”的理念下，市場認爲降低存量房貸利率仍有可能。去年10月召開的中央金融工作會議提出，要深刻把握金融工作的政治性、人民性。一些研究認爲，中國特色金融是以人民爲中心的金融，這是中國金融區別於西方金融的核心特徵。存量房貸事關千家萬戶，降低存量房貸利率正是踐行金融爲民的體現。

與此同時，銀行業仍有讓利的空間。雖然近年來銀行業營收下降、利潤微增，但銀行業盈利能力仍較強。上半年42家上市銀行實現淨利潤1.1萬億元，約佔5000多家A股上市公司的兩成，其中四大行穩居前四。

存量房貸調整的兩種思路

如果本輪存量房貸調整落地，市場分析可能有兩種路徑。一種類似於2023年下半年的調整方式。銀行與貸款人協商變更合同約定，調整存量房貸利率的加點幅度。

廣發證券資深宏觀分析師鍾林楠認爲，增量房貸與存量房貸利率的利差中，有35BP是“階段性的利差”，是因爲存量房貸利率重定價要等到明年年初而沒有享受到今年5年期LRP下調35BP的優惠所致，所以理論上央行可以選擇“存量房貸重定價時間前提至今年+今年調整加點幅度”的“一步到位”策略，或是選擇“今年調整加點幅度、明年存量房貸重定價”的“兩步走”策略。

5月17日，央行在《關於調整商業性個人住房貸款利率政策的通知》中表示，適應我國房地產市場供求關係的新變化、人民羣衆對優質住房的新期待，促進房地產市場平穩健康發展，決定取消全國層面首套住房和二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限。

這意味着，央行各省級分行可按照因城施策原則，指導各省級市場利率定價自律機制，根據轄區內各城市房地產市場形勢及當地政府調控要求，自主確定是否設定轄區內各城市商業性個人住房貸款利率下限及下限水平。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進對界面新聞表示，從目前各地實際情況來看，除一線城市外，不少城市已經“官宣”取消了房貸利率下限約束。一線城市中，北京、上海、深圳均是LPR-45BP。

換句話說，北京、上海、深圳的存量房貸調整利率可能向目前的下限靠攏，但多數城市已經取消了首套房貸利率下限，如何調降是個需要考慮的問題。

鍾林楠分析，直接調整存量房貸利率的加點幅度，簡潔直接，但並非長效機制。若後續存量房貸利率和增量房貸利率利差重新拉大，提前還貸現象可能重新增多，存量房貸利率又會重新面臨下調的壓力。所以如果採用調整加點幅度的方式，不排除會有更進一步的機制設計建立起長效機制。

除上述第一種方案，早在上一輪存量房貸調整之前，央行就曾透露過存量房貸調整的兩種思路。2023年7月14日，中國人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾在新聞發佈會上表示：“按照市場化、法治化原則，支持和鼓勵商業銀行與借款人自主協商變更合同約定，或者是新發放貸款置換原來的存量貸款。”

鄒瀾所說的“新發放貸款置換原來的存量貸款”更趨近於轉按揭方案。早在2008年，我國已有“轉按揭”制度探索。當年10月，人民銀行宣佈擴大商業性個人住房貸款利率下浮幅度，商業性個人住房貸款利率的下限擴大爲貸款基準利率的0.7倍。此後部分銀行推出了“轉按揭”業務，對於“轉按揭”過程中產生的擔保費、評估費等，部分銀行還推出了優惠減免。

轉按揭在美國應用較多，貸款人申請再融資時，需要承擔一定的交易成本，包括交易手續費，貸款申請費、貸款發放費（通常爲貸款本金的0%-1.5%）、點差費用（銀行或貸款中介收取的降低利率的費用，通常爲貸款本金的0%-3%）、資產評估費等。但也可能由於房價下跌後不滿足銀行貸款條件，導致貸款人無法獲取再融資。

美國房貸以固定利率爲主，因此轉按揭較爲常見。貸款市場報價利率改革後，我國房貸以浮動利率爲主。鍾林楠認爲，不同銀行的貸款標準可能也存在差別，爲了留存規模與資產收益，也不能排除銀行無序競爭過度壓低房貸利率的風險。所以如果採用轉按揭方式，可能需要針對上述問題給出更細緻與明確的機制設計。

一位國有行總行人士對界面新聞表示：“轉按揭對銀行而言並不完全是壞事，轉按揭等於新發放貸款，因此銀行要對抵押物進行重新評估。目前整個房地產市場都比較低迷，重新評估的評估價就可能會低於現有價格，這等於要出清一批實際還款能力弱的人，銀行可以達到擠出一部分泡沫的目的，有利於資產提高質量。”

存量房貸調整影響幾何？

存量房貸利率潛在下調空間有多大？

第三方機構預測，本輪存量房貸調整的空間約在50BP至80BP之間。中泰證券測算，考慮LPR調降因素，預計存量房貸利率下調空間在50BP左右。

興業研究分析，根據人民銀行披露數據，2023年9月末存量住房貸款加權平均利率爲4.29%；考慮存量房貸的重定價效應，若大部分存量房貸在2024年1月1日重定價，在2024年初重定價完成之後，存量住房貸款加權平均利率約爲4.19%；根據人民銀行披露，2024年7月，新發放房貸的加權平均利率爲3.40%，二者之間相差79BP。因而，平均來看，存量房貸加點幅度的下調空間可能在70BP-80BP。

假如存量房貸調整，銀行息差收縮將是最直接的影響，而這也會進一步導致存款利率的下行。

今年上半年，在LPR下降、上輪存量房貸調整等因素影響下，銀行貸款收益率持續下行，上市銀行淨息差收窄至1.53%的新低水平。

興業研究認爲，從涉及的貸款規模來看，2024年第二季度末存量房貸規模爲37.8萬億元，在銀行生息資產中佔比約11%，對銀行資產收益率的影響幅度在8BP-9BP。爲了保持銀行淨息差的相對穩定，存款掛牌利率可能需要配合下調10bp左右，長期限存款利率可能需要下調更大幅度。

從過往經驗來看，去年存款利率與存量房貸利率同期調降。2023年9月1日，一年期下調10個基點，二年期下調20個基點，三年期、五年期定期存款掛牌利率下調25個基點。

六大行數據顯示，上半年個人住房貸款餘額合計減少3118.92億元。業內普遍認爲，儘管再次調降存量房貸會拖累銀行淨息差和利潤水平，但對於減少提前還貸規模，穩定按揭水平有顯著效果。

今年4月，建設銀行副行長李運在業績發佈會上表示，去年存量房貸利率調整減少了客戶的房貸支出，這從一定程度上有助於降低客戶提前還房貸的意願。李運還指出，今年3月份以來，該行住房按揭貸款，特別是二手房按揭貸款受理規模環比有所回升。

中泰證券認爲，若調降存量房貸利率，在實際投放回暖的基礎上，銀行按揭貸款規模將企穩，從長期看有助於緩解銀行零售資產端增長、以及居民還款壓力，進一步優化銀行資產結構，維護銀行息差，優化銀行零售端資產質量。

更重要的是，存量房貸調整有助於提振居民消費和市場信心。

央行重慶分行對存量房貸利率調降涉及購房家庭開展的抽樣調查顯示，超三成受訪居民打算將省下的利息支出用於增加消費，包括日常消費、旅遊、子女教育等。政策落地後的首個季度，居民消費支出和社會消費品零售總額均出現明顯增長。

野村中國首席經濟學家陸挺在研究報告中表示，在提振消費方面，降低存量房貸利率是一個有效的政策選項。據他測算，存量房貸利率降低55BP-95BP將爲房貸借款人每年節省利息支出2100億元-3360億元。如果存量房貸利率平均降低65BP，那麼利息支出的減少大約爲2500億元。

鍾林楠也認爲，提前還貸可能是壓制消費的因素之一。在下調74BP的假設下，居民每年可節省利息支出2797億元。過去四個季度全國居民人均消費支出/人均可支配收入的比值大約是71%，按照這一比率，理論上可增加1986億元的消費空間。

存量房貸利率降低再覆盤

從歷史上看，存量房貸利率調降一共出現過兩輪，一次是2008年：當年10月22日，央行發佈《擴大商業性個人住房貸款利率下浮幅度有關問題的通知》，決定將商業性個人住房貸款利率的下限由貸款基準利率的0.85倍擴大至0.7倍。

此次政策發佈後，中小銀行率先開始行動，推出了“轉按揭”業務。大行爲了不流失貸款客戶，也加入到了實質推進存量貸款利率七折的行動中，並允許客戶行內轉按揭。

隨着“四萬億”刺激政策的推出，宏觀經濟企穩回升，房地產市場也開始好轉甚至過熱，新一輪房地產調控趨嚴，一些地方分支機構在2010年4月後提出上調存量房貸利率，但最終四大行迴應稱“四大行總行暫未取消存量房貸7折利率，是否會取消7折優惠還得依據當時簽訂的房貸合同”。

第二次則是在去年。2023年7月13日，央行貨幣政策司司長鄒瀾在國新辦發佈會上表示，提前還款客觀上對商業銀行的收益也有一定的影響。按照市場化、法治化原則，支持和鼓勵商業銀行與借款人自主協商變更合同約定，或者是新發放貸款置換原來的存量貸款。

以此爲開端，市場對存量房貸利率下調展開激勵的討論。8月31日，央行、金融監管總局發佈正式通知，就降低存量首套住房商業性個人住房貸款利率有關事項進行部署。

“近年來我國房地產市場供求關係發生了重大變化，借款人和銀行對於有序調整優化資產負債均有訴求。存量住房貸款利率的下降，對借款人來說，可節約利息支出，有利於擴大消費和投資。對銀行來說，可有效減少提前還貸現象，減輕對銀行利息收入的影響。同時，還可壓縮違規使用經營貸、消費貸置換存量住房貸款的空間，減少風險隱患。”央行、金融監管總局當時解釋稱。

一週後的2023年9月7日，主要商業銀行陸續發佈公告，明確了存量房貸利率調整的範圍、規則等。據央行披露，超過22萬億元存量房貸利率下調，平均降幅0.73個百分點，惠及超5000萬戶、1.5億人，每年減少借款人利息支出1600億元-1700億元，戶均每年減少3200元。

除直接降低居民利息負擔外，央行今年7月發佈的《區域金融運行報告（2024）》還指出，存量房貸利率下調有其他兩大效果：

一是有效緩解提前還貸現象。2023年8月全國個人住房貸款提前還款額達到4324.5億元，8月31日政策出臺後9-12月房貸月均提前還款金額較政策出臺前下降10.5%。

二是持續提升消費能力。2023年四季度全國社會消費品零售總額爲12.9萬億元，同比增長8.3%，增速分別較3季度和上年同期提升4.1個和11.1個百分點。

不過今年以來存量房貸利率和新增房貸利率再度走闊，居民提前還貸“捲土重來”；受收入下降預期等因素影響，8月全國社會消費品零售同比增長2.1%，相比去年四季度下降6.2個百分點。

央行在《區域金融運行報告（2024）》中表示，下一步要堅持在市場化法治化軌道上推進金融創新發展，理順增量和存量房貸利率關係。

究其原因，房貸利率尤其新增房貸利率和房地產調控高度相關，在房地產市場過熱時，新增房貸利率在LPR基礎上加點的幅度非常大，而當房地產市場變冷時，新增房貸利率減點幅度又非常大，導致新增房貸利率和存量房貸利率之間的利差較大，這在房地產週期變化時尤其明顯。未來，如何在定價機制、動態調整上“理順增量和存量房貸利率關係”仍需探索。