資料：看世界各國如何解決住房難
隨着我國社會發展速度加快，生活水平逐漸提高，人們對住房要求也越來越高。住房問題不僅關係到國民的生存，也關係到一個國家經濟發展和社會的穩定。中國城鎮住房制度經歷了20多年的發展歷程後不斷的完善，逐漸走向市場化。但是目前還是有很多中低收入的家庭存在“住房難”的問題，那麼什麼樣的住房政策才能滿足大多數人民的需要，切實解決“住房難”，這是中國目前面臨的問題。
世界各國的住房制度千差萬別，但其宗旨都是爲了提高本國人民的居住水平，解決住房的供給與需求問題，使住房市場達到供求基本平衡，並帶動國民經濟的發展。爲此，我們選取六國住房政策進行分析，以找出中國可借鑑之處。
美國是一個市場經濟高度發達的國家，國家對於經濟的直接干預通常很少，但爲了解決低收入家庭住房問題，美國政府在立法、金融、稅收等方面都大力干預，同時也提出了許多針對低收入家庭的住房計劃，幫助低收入家庭解決住房問題。
美國住房制度的突出特點：注重法制，使住房保障政策措施有法可依，進而保證政策的權威性和有效性。
美國重視住房立法，對住房保障政策的制定實施提供了法律上的保證。同時，美國注重法律與實際發展的適應性，注意根據不同時期的住房要求對原有法律條文進行修訂或推出新的相關法律，目前在住房立法方面形成了比較完善的體系，涵蓋了公共住房補貼、房租補貼、消除貧民窟等諸多方面。
美國住房政策主要包括兩個方面的內容：一是通過各種措施鼓勵建造低收入者住得起的房子；二是通過擔保貸款、提供租金補貼以及實行租金優惠券計劃等幫助居民擁有自己的住房。
美國政府還實施財政補貼政策，凡家庭收入未達到所在地區家庭平均收入80%者，可以申請住房補助。補助的方式通常有兩種：一種是直接對低收入家庭提供低租金的公共住房(一般低於市場價的20%-50%)；另一種是向低收入家庭發放住房券，享受這種補助的家庭必須拿出本戶總收入的25%支付房租，租金超過部分用住房券來補充。而美國政府對地方政府建設的公共住房和私有營利或非營利機構建設的低收入住房，也進行補貼。在公共住房消費上，政府也實行補貼。
美國的住房補貼政策是一種直接補貼形式，即直接用於增加低收入家庭住房消費的財政補貼。其政策目的是減輕低收入階層的住房消費負擔，以達到政府提出的保證最低住房消費水平的要求。這種房租補貼政策實施的前提是先確定一個低收入家庭的標準，然後再規定達到這一標準所需付出的房租佔家庭總開支的比例，政府對超出該比例的部分給予補助。由此可以看出，家庭收入越低者，所獲得的補貼也就越多，低收入家庭是補貼政策的最大受益者。
爲讓低收入者擁有住房，美國政府還採取了稅收減免政策，這是爲了推行住房私有化而實行的一種優惠政策。美國政府實行購房減免稅政策主要是鼓勵中低收入階層購買自用住房。主要體現在：一，對利用抵押貸款購買、建造和大修自己房屋的家庭，在徵收個人所得稅時減免抵押貸款的利息支出；二，對擁有自己住房的家庭，還可以減免所得稅和財產稅；三，對出租屋的家庭實行稅收減免政策。
美國政府利用信貸槓桿，鼓勵個人或開發商參與開發建設適合中低收入家庭的經濟住房。另一方面，通過住房抵押貸款一級市場和二級市場爲住房需求者提供信用。前者常見形式爲固定償還抵押貸款，累進償還抵押貸款，固定利率住房抵押貸款及可調整利率抵押貸款等。後者即爲住房抵押貸款的證券化。上述兩級市場都建立了相應的保險機制，保證了市場運作的穩定性。
美國是世界上住房抵押貸款業務開展最早、最發達的國家，擁有世界上最大的住房抵押貸款市場體系。該體系是市場主導型的，由規範運作、有機銜接的住房抵押貸款一級市場、二級市場和保險市場構成。美國政府正是利用這種完善的市場體系來幫助中、低收入家庭購房，以實現其政府目標——“要爲所有美國人提供體面和合適的居住環境”。
英國是世界上最早建立現代市場經濟制度的國家，也是經濟發展較早和經濟發達的國家。1979年保守黨上臺後，充分重視市場機制配置資源的主導作用，對公共出租住宅按住戶的承受力，採取不同的價格政策出售給原承租住戶，把提高住宅自有率作爲主要的住宅政策目標；英國政府爲了鼓勵居民購房，實施減免稅政策；推行“住房補助”，“住房補助”分爲租房補助和買房補助兩大類，由地方政府自行組織，不少保險公司也進行房地產投資、抵押貸款等房地產金融活動，住房融資的暢通爲住房自有化提供了較好的金融支撐，同時英國制定了大量的法律、法規來規範公共住房的運作以及保障中低收入階層和特殊羣體的住房。
目前，英國居民中有近70%的居民擁有自有住房產權，另外30%的居民租賃住房；其中，20%的居民從當地政府租賃公有住房、10%的居民租住私人房屋。這種住房消費格局，是長期以來英國住房政策特別是公有住房政策實施的結果。
英國的住房政策大致分爲兩個部分：市場交易政策和麪向低收入居民的住房保障政策。市場交易政策的主要宗旨是保持一個暢通、方便的住房交易市場，並滿足居民購房之需求。政府管理住房交易市場的主要手段是住房法律，並通過規劃和住房信貸等進行調控。此政策影響廣泛，施政對象涵蓋了80%的英國居民(即70%的自有住房者和10%的租住私人住房者)。
住房保障政策是英國福利制度的重要組成部分，與英國的社會和經濟發展密切相關。在英國的住宅體系中，經濟適用住宅分爲三類，一是廉租房，二十世紀80年代以前，英國住房保障政策主要以提供廉租房爲主，即向低收入居民提供低租金住房，政府對一些建房活動給予資助。二是折價房，即由政府資助建設或開發商建設的，爲滿足中低收入階層需要，以低於市場價格的價位出售給符合條件的家庭的住宅；三是共享產權(shared ownership)住宅。此外，英國政府鼓勵現行的、隸屬於地方政府的管房機構改造成私人合作及非盈利性質的住房協會，由住房協會整體購買現在管理的公房，成爲社會性房產主，並依靠租金收入，對所擁有公房進行維修和管理。
在英國，住宅金融扮演着很重要的角色。抵押貸款目前成爲在英國購買住房時的重要資金來源，約有四分之三的住房是通過抵押貸款購買的。購房者通常可貸到房價90%的購房款，有的還能貸到100%的購房款。在還本付息期間，如申請抵押貸款的購房者發生失業等特殊情況而不能按時付款時，銀行並不以處置抵押房產爲主要手段，一般都給予一定的還款寬限期，在此期限內可只付息不還本。另外，政府和銀行都希望貸款者在貸款的同時，購買貸款保險(失業與疾病保險)，以保證還款期間貸款者的收入發生大的變化、暫無還款能力時，保險公司可以幫助居民還款。
英國的住房供給方式主要有四種：租賃私房、自由住房、租賃建築協會住房和租賃地方政府住房。
英國政府調整房屋供應量和對象的主要手段是住房補貼，住房補貼政策是針對大量住房供應和貧民窟改造爲主要內容的住房建設補貼和以解決貧困住戶房租承受能力爲主的房租補貼。
英國房價自2001年初進入新的上漲週期後，3年多時間裡連續以每年超過20%的速度增長。爲了抑制房地產市場的過分火爆，政府和中央銀行從供需兩方面入手，採取“雙管齊下”的政策和措施爲房地產降溫：一是發揮利率的槓桿調節作用，通過提息對購房熱進行“釜底抽薪”；二是爲增加房源提供政策扶持和引導，以緩解供求矛盾。並取得初步成效。到去年8月，房地產市場開始降溫，多家抵押貸款銀行預計今年英國房價增速將降低至10%左右。
德國及其他歐洲福利主義國家實行的是市場社會保障性住房制度。其特點是以市場配置住房資源爲主體，實施比較廣泛的社會保障。
在德國，普遍成立了住宅互助儲金信貸社。凡加入該社的社員，必須履行先儲蓄後貸款的義務，當儲蓄達到所需貸款額的40%一50%時，纔有資格得到貸款。社內的儲蓄和貸款利率不受外界資本市場利率的影響，採用長期穩定的低存低貸固定利率制度，而且國家對中低收入的住房貸款者根據儲蓄額進行獎勵。由於合作社的目的是解決社員的住房問題，因此充分體現了住房問題由國家、集體、個人三者共同負擔的原則。由於合作社資金來源直接，減少了中間環節，可以降低住房成本，因而能夠向社會提供價格低廉的住房。同時，德國政府也向住房合作社發放無息建房貸款，額度通常佔建房費用的60%一70%，有的甚至高達90%。貸款期限一般在20年左右。
德國的住房合作社，實現了德國人的“居屋計劃”。不僅在德國，住房合作社在世界上許多國家都獲得巨大發展，現已成爲解決居民住房問題的一支重要力量。目前，全世界已有50多個國家建立了住房合作社。
德國的住房政策主要有以下幾個方面：
1.房租指導政策
德國的租金管制制度建立於戰後住房短缺時期，由於住房出租價格大幅度上升，廣大居民無力支付所承租住房的費用。針對這種情況，政府採取了租戶權益保障措施，要求各地政府按照不同區位、不同房屋結構和房屋質量，提出相應的指導租金水平，作爲住房出租人和承租人確定住房租金的參考標準。
2.公共住宅政策
戰後，德國面臨非常嚴重的房屋短缺，爲此政府大力推動低價住宅建設，同時也支持建設了相當規模的福利性公共住宅。法律規定，對於因經濟收入低，或某一民族、信仰某一宗教，或孩子太多等原因導致找不到房子的家庭，政府有提供公共住宅供其租住的職責。儘管80年代以來，德國住房數量基本得到滿足，但政府一直沒有停止建設高質量福利房。此外，還有退租方面的規定，凡收入超過規定標準的應退出福利住宅，否則將收取市場租金。
3.房租補貼政策
房租補貼是目前德國對低收入居民住房保障的主要方式。住宅補貼法規定實行房租補貼制度，由政府根據家庭人口、收入及房租支出情況給予居民以適當補貼，保證每個家庭都能夠有足夠的住房支付能力。住宅補貼法規定，居民實際交納租金與可以承受租金的差額，由政府負擔；其中，居民實際交納租金要與家庭住房需要相結合，可以承受的租金一般按照家庭收入的25%確定。房租補貼的資金由聯邦政府和州政府各承擔50%。
4.住宅儲蓄政策
德國的住宅儲蓄起源於英國的住房信貸合作社制度。政府希望通過住宅儲蓄制度發揮住房儲蓄者的積極性，籌集建房資金。德國住宅儲蓄制度的兩大支柱是：①固定利率、低息互助。住宅儲蓄制度是一種封閉運轉的融資系統，獨立於德國資本市場，存貸款利率不受資本市場供求關係、不受通貨膨脹等利率變動因素的影響。②政府的儲蓄獎勵。對低收入居民來說，參加住宅儲蓄可以得到政府的獎勵，是促使他們參加住宅儲蓄的一個重要原因。住宅儲蓄獎勵分爲兩種：一種是儲蓄獎勵，另一種是購房獎勵，對通過住房儲蓄進行的建房活動，政府還給予貸款總額14%的貸款補助。此外，政府對住宅價格的有效調控，以及相應的住宅價格穩定，保證儲蓄的住宅購買力不發生大的變化(貶值)，也是住宅儲蓄制度得以發展的一個重要外部條件。
5.住房稅收政策
爲鼓勵私人建房，政府通過減免稅和其他獎勵措施予以鼓勵。聯邦所得稅法規定了幾個方面的優惠：①建房費用可在最初使用住宅的8年內折舊40%，從而降低房主應納稅的收入；②申請建房的貸款也可從應納稅的收入中扣除；③免徵10年地產稅，並在購買建房地產時免徵地產轉移稅。
日本：實行“公司內貸款制度” 利率不足3%
日本是一個典型的人多地少國家，住房歷來緊張，尤其是二戰後，由於出現了全國性的嚴重房荒，城市中涌現出大量的無家可歸者，單憑個人力量無法解決住宅問題。爲了避免出現種種社會問題，日本政府開始實施住房保障制度。
日本政府主要是依靠政府建立的住宅金融公庫影響和支持住房建設。住宅金融公庫是直接隸屬於政府的法定機構。其資金來源主要是國家投入的資金，財政低息貸款，發行住房債券以及民間資金的介入。其職責是制定和實施國家的住宅金融方針政策，實現國家的住房計劃；協調各金融機構的住房信貸業務；爲盈利性專營與兼營性住房信貸業務提供資金和其他便利；吸收個人住房存款和爲居民提供長期低息住房貸款；向住房建設提供充足必要的資金支持及一般金融機構所不能提供的融資服務。公庫作爲政府向居民自建或購買住房提供長期、穩定、低息貸款的機構，利息比市場利息低1~2個百分點，自1950年成立到1992年公庫累計支持住房建設1307萬套，佔同期累計開工總套數的28.1%。
日本政府成立了專門的決策協調機構——建設省住宅局，代表政府行使住房建設決策和管理監督的職能。具體實施公房建設的機構爲住房公團，還有政策性的住房金融機構——住房金融公庫，爲住房建設和購買住房提供長期低息資金。
日本的住宅政策目標是幫助中低收入家庭解決住宅問題，而政府的支持主要體現在向中低收入家庭提供融資方面。爲此，在建設省住宅局的統管之下，日本政府構造了以日本住宅金融公庫、日本住宅都市整備公團和地方住宅供給公社爲主體的社會保障性住房供應體系。其中住宅金融公庫承擔住宅資金融通職能，公團和公社則直接建造和提供住宅。
日本政府還與地方公共團體成立住宅供給公社，分別建造面向中等收入者出售和麪向低收入者出租的住房。其租金水平嚴格按收入線確定，一般佔各收入層家庭收入的18~20%，平均爲市場租金的55%。
日本政府的財政補貼分爲兩種，一種是政府財政撥款：一方面用於低收入家庭的租房、購房補貼，另一方面用於資助公營住宅建設。第二種是政府的財政投資性貸款，一方面是對住宅都市整合公團住房建設的投資貸款，另一方面是將資金貸給住房金融公庫，再由後者用於建設公共住房和向低收入者發放住房貸款。
日本對公營住宅實行財政補貼。公營住宅是指由地方政府在國家的補助下建造的、由地方住宅供給公社經營並專門出租給住房困難的低收入者的一種住宅。
除了建立有效的社會保障性住宅供給體系外，日本政府還運用稅收手段鼓勵住宅建設。《住宅取得促進稅制》中規定，利用住宅貸款自購、自建住宅的居民，在5年內可以從每年的所得稅中扣除當年年底的住宅貸款剩餘額的1%。另外，日本政府對財產登記稅、不動產所得稅、城市建設稅實行了減免，並且規定，住房資金中的贈款部分可以免交贈與稅。這些稅收規定在刺激住宅建設、鼓勵個人擁有住宅方面功不可沒。
與其他國家不同，日本還存在着一種獨特的“公司內貸款制度”，其目的是充實員工的福利保障制度，防止人才流失，形成在業人員的資產羣。對員工以較低的利率貸出，實際利率不足3%，借款手續也比較簡單，對解決員工住房一直髮揮着重要的作用。
新加坡是新興的工業化國家、著名的國際金融中心和世界航運的樞紐。如今的新加坡已經是舉世公認的花園城市，居民的居住條件無論從質還是量都大爲改善。
新加坡政府堅持以政府分配爲主、市場出售爲輔的原則，牢牢掌握了房地產市場的主動權，既解決了大部分國民的住房，也有效平抑了房價。
它的住房保障制度有許多特色：一是制定長遠規劃，政府出資建房。新加坡於1960年成立了房屋發展局，專門負責住宅建設的計劃安排、施工建設和使用管理。房屋發展局是一個半官方機構，實行自主經營、自負盈虧。在房屋發展局的主持下，新加坡每五年制定一個建屋計劃。爲確保計劃的順利實施，新加坡政府除了專門撥出國有土地和適當地徵用私人土地，以供房屋發展局建房之用外，還提供低息貸款的形式，給予房屋發展局資金支持。
二是實行住房公積金保障制度。新加坡從1950年開始推行中央公積金制度。住房公積金制度是一種強制性的社會保障制度，通過強制繳納、限制使用方向來實行。允許動用公積金存款的一部分作爲購房的首期付款，不足部分由每月交納的公積金分期支付，該項規定只用於最低收入家庭。中央公積金制度對解決“居者有其屋”計劃遇到的住房籌資問題起到了決定性的作用。
三是因地制宜。根據其人多地少的特點，新加坡房屋發展局在規劃設計小區和新建組屋時，既考慮建築體形的高低錯落、色彩變化，又能充分利用室內面積合理佈局。所有的居住小區都有完善的配套設施，包括商業中心、銀行、學校、圖書館、劇院等。另外，政府還通過郵政儲蓄銀行貸款和政府補貼對公共住房以及中低收入階層進行調配，使公共住房能夠良好運轉；同時新加坡公共組屋管理施行立法與政策相配套，不僅解決了建房問題，而且解決了公共住房的轉售轉租問題。
新加坡政府嚴格控制土地供應。建屋發展局可無償得到政府劃撥的土地，而私人房地產開發商則必須通過土地批租，有償獲得土地使用權。政府通過這種方式在一定程度上照顧了中、低收入者的利益。
爲了防止房地產開發商的炒作，新加坡政府還制定了細緻和周全的法律法規，對房地產市場進行嚴格監控。例如，發展建屋局的政策定位是“以自住爲主”，對居民購買組屋的次數作出嚴格限定，以防有人投機；居民購買組屋後一定年限內不得整房出租，僅允許房主與租戶合住；組屋在購買後5年之內不得轉讓，也不能用於商業性經營，否則將受到法律嚴懲；新加坡公民購買商品房後如不願退回已購組屋，就必須繼續在組屋居住，否則將受到嚴厲處罰。此外，新加坡已開始徵收房產稅，按照規定，業主出售購買不足一年的房屋，要繳納高額房產稅，這對平抑商品房價、杜絕“炒房”也起到了很好的作用。
瑞典實行公共住房補貼政策。該政策的特點可概括爲堅持普遍受益原則，經歷了從“磚頭”向“人頭”轉變以及補貼費用由國家和地方團體共同負擔三個方面。
瑞典一直採用稅收優惠政策支持住房建設，解決公共住房問題。與公共住房問題有關的稅種有不動產稅、印花稅、遺產稅和所得稅等。另外規定，住房所有者在出售其住房時應繳納資本所得稅，但是這種稅常常因所售住房的維修和改造補貼而收不到，這實際上也相當於稅收優惠。房屋造價的70%可申請抵押貸款，歸還這部分貸款不交所得稅。1991年的稅制改革，也使邊際稅率從47%減至30%。
瑞典除了制定有公共住房建造的金融政策外，瑞典還推出了有關公共住房消費的金融政策，鼓勵居民購買公共住房，付款方式可以是一次性付清，也可以分期支付。而在住房金融機構方面，瑞典主要有三大類——瑞典抵押貸款機構、國家退休基金和瑞典全國住房合作社聯盟。
長期以來，瑞典把住房補貼政策作爲推行福利政策的重要組成部分，所以住房的補貼高，限制少，覆蓋面廣。補貼費用由國家和地方團體共同負擔，由市政府發放。
1.給退休人員的住房補貼。主要目的是使他們能夠繼續使用原來的住房，而不至由於退休收入減少而使居住條件受到影響。當收入超過一定水平時，補貼金額減少。全瑞典大約有30%的退休人員從住房補貼中受益。
2、有子女家庭的住房補貼。它以住房費用爲基數，根據家庭收入及子女數量來計算。這些補貼既是對公衆消費的支持，又是對城市住房建設的幫助。
瑞典政府宣稱，其住宅政策的目標是給每個人提供一所足夠寬敞和舒適而且環境優美的住所。基本原則一是居住質量力求達到現代化標準；二是社會性，即把獲得符合標準的住宅看作人們的社會權利。
瑞典的住房建設，大致可以分爲三方面：一是政府直接投資；二是合作社投資；三是私人投資。一般來說，公寓等多戶住宅由政府房地產公司建造，合作社建造的多戶住宅佔1/4，獨戶住宅絕大多數由私人或私營營造公司建造。對於中低入家庭來說，獲得住房主要體現在政府投資建房和合作社建房上。
地方政府所有的公房公司組成的協會在瑞典稱爲SABO，它管理全國的公有住房，所建住房16%左右歸協作團體所有，其餘歸地方基層自治體所有。公司不以營利爲目的，地方政府以無息或低息貸款方式提供全部資金，政府不收稅利，公司只計建房成本，所以售價較低。公司每年大約承擔全國住宅建設1/4的任務，爲解決市民住房發揮了重要作用。
從上述國家的住房政策可以看出，住房問題是一個民生問題，需要依靠政府和市場雙重力量支撐。不管一個國家的經濟市場化程度如何，都在住房問題上採取了政府幹預的政策，實施了一系列的住房政策和措施，促使和保障公民的基本居住權，從而最大程度地滿足了人們的住房需求。