人民樓視丨確保中低收入者“住有所居” 租金調控劍指“囤房”漲價
編者按：近日，長租公寓平臺因資金鍊斷裂、經營不善等出現倒閉破產的案例明顯增加，使得住房租賃當事人權益受損，行業發展進入調整期。長租公寓平臺爲何接連“暴雷”？租客、房東如何維護自身合法權益？住房租賃市場如何實現健康有序發展？正值《住房租賃條例（徵求意見稿）》公開徵求意見，《人民樓視》通過走訪行業一線、採訪專家學者，探尋長租公寓亂象背後原因，爲行業良性發展建言獻策。
回想起2018年7月北京的漲價潮，家住北京市常營附近的小馮還心有餘悸。在這次漲價潮中，他選擇用“搬家”對衝房租的上漲，從中國傳媒大學周圍，向東搬至臨近北京的河北省燕郊鎮。
像小馮這樣受漲價影響向外遷移的租戶不在少數。近日，住建部發布的《住房租賃條例（徵求意見稿）》（簡稱《意見稿》）。《意見稿》針對租房價格，提出 “地方應建立住房租賃指導價格發佈制度”“對於租金上漲過快的，可採取必要措施穩定租金水平”等。
租金的過快上漲將會帶來哪些影響？爲何《意見稿》會對租金“過快上漲”予以關注？哪些羣體將受益？對此，記者採訪多名行業專家和機構分析者，對上述問題進行探討。
2018年7月，多個一線城市住房租金曾普遍出現短期過快上漲情況。
相關數據顯示，2018年7月，北京房租環比上漲2.63%，同比上漲21.89%，處於過去五年來的較高水平。同期成都房租同比漲幅達31%，而廣州和深圳次之，分別爲30.7%和30.5%。
受漲價影響，不少“北漂”不得不向外遷移，重新選擇離日常生活圈較遠的區域居住。
小馮告訴記者，當時正是和房東談房屋續簽的時候，房東以周圍房子普遍漲價爲由，提出要漲房租。“4千多的房子每月要漲1100元。當時也剛畢業幾年，看看自己的收入想想還是搬家得了。”
當前，與房貸、租金等相關的住房成本支出已成爲居民消費的重要組成部分。房租的過快上漲，對居民消費的直接影響不容忽視。
對於此輪“漲價潮”，有業內專家提出，房租大幅上漲將對居民消費產生直接影響。若房租上漲持續，影響居民物價，將可能出現抑制內需的情況。同時，更多中低收入者無法在城市繼續生活，不僅影響居住的公平性，還會影響一座城市對人才的吸引力、多樣性和競爭力。
一線城市租金上漲是一系列動因相互作用的結果。《金融時報》曾指出，租賃市場的供需不平衡，並不只是租賃市場房源供給較少而引起，而是由於供給端和需求端存在結構性矛盾。
據媒體當時觀察，多家知名長租公寓平臺房源始終充足，即使在短期需求集中爆發的畢業季，也未出現售罄現象。在租房過程中，供給端和需求端的信息不透明，導致二者只能藉助中介實現交易；租賃人口向中心城區轉移，導致中心城區成交量大，房源顯得相對緊張，而郊區房源充足卻鮮有人問津。
中國社科院城市與競爭力研究中心發佈的分析報告表示，此現象背後反映出住房租賃市場立法滯後，相關市場規欠缺，導致住房租賃市場秩序混亂，租房者權益得不到有效保護。同時，少數企業利用資本槓桿爭搶房源壟斷市場，推高了北京、上海等租賃房源相對不足城市的租金。
對於當時租金快速上漲原因，我愛我家原副總裁胡景暉曾公開發表言論。他表示，爲了擴大規模，各大長租公寓運營商，用高於市場正常價格的20％到40％在爭搶房源。同時，長租公寓行業通過統一裝修、N+1出租（更換客廳屬性，改裝爲可供居住房間）模式，也加劇了租房價格上漲。
作爲解決住房需求的主要途徑，租房同樣是重要的民生問題。此前出現的租金過快上漲現象，受到了政策關注。
在近日發佈的《住房租賃條例（徵求意見稿）》中，針對 “租金過快上漲”情況對應設置了相關措施。《意見稿》指出，直轄市、設區的市級人民政府應當建立住房租賃指導價格發佈制度，定期公佈不同區域、不同類型租賃住房的市場租金水平信息。對於租金上漲過快的，可以採取必要措施穩定租金水平。
“租金管控的目的是避免租賃市場的短期大幅波動，對於解決居民特別是中低收入者住房問題具有重要意義。” 中國人民大學國家發展與戰略研究院城市與房地產研究中心主任況偉大表示。
在採訪中，多位專家表示，此次意見主要是以解決中低收入者住房問題。
對於此次政策的主要監管目標，中原地產首席分析師張大偉向記者表示，《意見稿》針對的核心對象主要是對已掌握大量租賃房源的企業。“相較過去業主直接租賃方式，類似運營長租公寓的租賃企業對租金上漲的預期則會更高。”
況偉大表示，住房租賃市場是解決中低收入者住房問題的主要市場。政府幹預租房價格調控、保護租客利益，實際上是爲解決這部分羣衆的住房問題，是克服市場失靈問題。亦是國際通行做法。
記者瞭解到，穩定租房價格、保護租客利益同樣是世界各國關注的重要問題。世界各國普遍將其視作一項重要的民生保障，根據當地的經濟發展情況和物價水平，制定了相應的租金漲幅標準，推行廉租房或福利房等政策。
德國在其《住房租賃法》中明確規定，通常情況下3年內房屋租金上漲不得超過20%；美國加州規定，其州內房屋每年的租金漲幅最高不得超過5%，加上當地的通貨膨脹率，最終總漲幅不得超過10%；新加坡則通過政府興建的組屋（政府所有權，公民可以居住99年），建立起組屋+商品房的二元房地產結構，中低收入公民可通過直接購買或租賃組屋解決住房問題。
西南財經大學財稅學院房地產稅收與金融研究中心主任姜先登表示，租金的管控的目的是避免租賃市場的短期大幅波動，將有利於租賃市場的長期健康發展。現實中，不少國家的中央政府或地方政府都對房屋租金的漲幅有着相對較爲嚴格的規定，此類方法都爲我們未來相關法規的制定提供了一定的借鑑意義。
此外，在加大住房供給方面，《意見稿》提出鼓勵通過新增用地專門建設租賃住房、在新建商品住房項目中配建租賃住房、利用整棟既有房屋用於出租等方式，多渠道增加租賃住房供應。
對此，況偉大表示，多渠道增加租賃住房供給不僅會盤活存量市場，增加供需平衡，而且能夠降低和穩定租金和住房價格，可防範住房投機和住房金融風險，有利於建立“房住不炒”長效機制，實現住房市場健康可持續發展。
張大偉認爲，不論是發佈租賃價格還是調控租金水平，都對各地政府的調控能力形成考驗。“政府只有真正掌握一定的租賃房源，否則很難干預租賃價格。此外，從羣衆的實際需求考慮，則需要加大對城市核心區域或居民主要活動區域的租賃住房供應，提升租賃房屋質量。”
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