西安：2020-2022年 房租漲幅不超居民人均收入增幅
（原標題：西安：穩定住房租金水平，房租漲幅不得超過居民人均收入增幅）
1月17日，陝西省西安市下發《西安市人民政府辦公廳關於印發西安市住房租賃試點工作實施方案的通知》（以下簡稱“《通知》”）。西安市將以重點解決住房租賃市場發展瓶頸問題爲導向，以加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度爲目標。
對於租客最爲關注的租金，西安市要求，穩定住房租金水平。基於居民房價收入比、租金收入比等住房支付能力衡量指標，確定租金價格指數合理區間，2020—2022年，各年租賃住房租金漲幅不超過城鎮居民人均可支配收入增幅。
《通知》提出，完善住房租賃機制體制、增加租賃住房市場供應、培育規模化規範化市場供應主體、搭建住房租賃服務平臺、穩定住房租金水平、加強住房租賃市場監管和大力促進住房租賃合同網籤備案等七個方面的目標。
西安市出臺十方面措施多渠道增加租賃房源。包括增加租賃住房用地供應，將租賃住房用地納入用地供應計劃，確保租賃住房用地與年度目標任務總量相適應。住建部門編制年度租賃住房建設計劃，並按照區域租賃住房需求，分解下達任務，各區縣、開發區在年度土地供應中優先安排租賃住房土地供應並組織實施。
在執行層面，《通知》要求，在土地“招拍掛”時，設置“建成後的住宅租賃經營期不低於十年”的條件，經營期內不得以租代售，經營期滿後方可上市銷售。加快租賃住房用地的審批供應，土地出讓金可採取分期繳納方式。新建租賃住房戶均面積爲60平方米左右，最大不超過90平方米。
同時，西安市將引導企業、大專院校利用自有居住用地，統一規劃建設羣體居住需求的租賃型住房。鼓勵利用自有居住用地新建租賃住房的戶型面積控制在90平方米以下。
統籌增加政策性租賃住房供應。相關部門可選擇在交通條件便捷、生活設施完善的區域及規劃產業發展密集區域，通過在商品房開發住宅用地“招拍掛”時，設定競拍地塊內產權無償移交政府的租賃住房面積條件配建租賃住房，由政府納入政策性租賃住房統一運營管理。
鼓勵企業自持運營租賃住房。引導社會企業引入專業化住房租賃機構開展合作經營，將自有閒置住房轉變爲租賃住房供應。積極探索租賃住房供應和土地競拍新模式，在產業密集區，可選擇一定規模的擬出讓國有建設用地，在土地“招拍掛”競價時，當出讓價達到最高限價時，可採取競價企業自持租賃性住房配建面積，增加租賃住房供應，企業自持年限不低於十年，自持期間只租不售。
促進閒置房產資源再利用。在符合城市土地利用整體規劃和區域功能定位的前提下，允許在不改變土地性質等基本要求的條件下，改建閒置商業用房、工業廠房等爲集約式租賃住房，改建後的租賃住房在經營期內可享受民用水電價格標準，戶型面積應控制在45平方米以下，不得分戶登記、不得分割銷售。
盤活存量閒置住房。鼓勵專業化、規模化住房租賃企業以收購、長期租用、受託經營等方式籌集閒置住房用作租賃房源。鼓勵個人、社會機構將產權明晰、功能完善、質量合格的存量住房經品質提升後投入住房租賃市場。引導房地產開發企業引入專業化住房租賃機構開展合作經營，將閒置商品住房轉變爲租賃住房供應。
發展地鐵上蓋、交通樞紐周邊租賃住房項目建設。選擇生產生活便利、租賃需求集中的地鐵上蓋及交通樞紐區域建設租賃住房。鼓勵軌道交通樞紐站點半徑800米內的新建商品住房用地配建租賃住房。企業配建租賃住房自持年限應不低於十年，自持期滿後方可對外銷售。
統籌推進老舊小區經改造後發展租賃住房。選擇租賃需求旺盛區域的老舊小區改造項目，在老舊小區市政配套基礎設施、環境及配套設施、公共服務設施等房屋外部品質改造提升的基礎上，與居民協商一致後，引入專業化租賃企業統一收儲，將住房經內部改造提升後對外經租。
推動直管公房租賃模式轉型升級。清理、整合現有直管公有住宅房源，將閒置房源經整修改造、品質提升後用於市場化住房租賃，對直管公有非住宅符合住宅條件的，可以按規定改建爲租賃住房。支持直管公有房產管理企業進行重組整合，開展專業化、規模化住房租賃經營，鼓勵其通過購買、改建等方式籌集房源，探索直管公房實行市場化租賃新模式。
引導城中村、棚戶區安置用房經提升改造後增加小戶型、低租金房源供應。支持城中村集體經濟組織繼受單位參與住房租賃市場發展，通過成立住房租賃企業或委託專業化的住房租賃企業，利用城中村改造後的閒置住房，經品質提升改造後，開展集約化、規模化住房租賃業務，供應租金穩定、居住舒適的租賃房源。
西安市住房租賃試點工作實施方案原文如下：
爲落實國務院辦公廳《關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》（國辦發〔2016〕39號）、住房和城鄉建設部等九部委《關於在人口淨流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》（建房〔2017〕153號）精神，結合住房和城鄉建設部辦公廳、財政部辦公廳《關於中央財政支持住房租賃市場發展試點有關工作安排的通知》（建辦房函〔2019〕483號）、《西安市申請中央財政支持住房租賃市場發展試點實施方案》等相關文件要求，制定本方案。
一、總體要求
（一）指導思想
以習近平新時代中國特色社會主義思想爲指導，全面貫徹黨的十九大和十九屆二中、三中、四中、五中全會精神，認真落實習近平總書記來陝考察重要講話精神，協同推進“六穩”工作，落實“六保”任務。堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，準確把握住房居住屬性，以滿足新市民住房需求爲出發點，以重點解決住房租賃市場發展瓶頸問題爲導向，以加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度爲目標，多方位推進中央財政支持住房租賃市場發展試點工作，大力培育和發展住房租賃市場，構建房地產市場持續平穩健康發展長效機制，爲建設“品質西安”“宜居西安”提供有力支撐。
（二）基本原則
以需定供，優化結構。建立租賃住房市場體系，合理測算市場需求，佈置增量資源，盤活存量資源；有序增加市場租賃房源供應數量，優化租賃住房供應結構，實現我市租賃住房供應體系多層次、全覆蓋，確保全體居民住有所居。
租購併舉，協調發展。加快建設住房租賃市場，培育專業化、規模化住房租賃企業，提升租賃住房供應的數量和質量，引導居民形成“先租後買”的合理住房消費觀，建立健全市場管理體系，實現商品住房、政策性租賃住房和市場化租賃住房的有效銜接、協調發展。
以人爲本，多措保障。強化政府基本保障作用，政策性租賃住房和公共租賃住房協同推進，通過新建改建與盤活相結合的方式，切實解決新畢業大學生、新就業員工、城市基本服務人員和各類人才的居住問題。
計劃先行，科學佈局。堅持“供需平衡、適當超前、總量控制、區域調節”的原則，提前編制租賃住房用地供應計劃，合理下達年度建設任務，逐步實現職住平衡。
二、總體目標
加快推進政策性租賃住房建設管理與市場化租賃住房運行管理協調發展，逐步形成供給主體多元、經營服務規範、租賃關係穩定的住房租賃市場體系，實現我市住房困難有效緩解、住房結構有所優化、居住條件明顯改善、管理能級顯著提升的總體目標，使全體城鎮居民“住有所居、居有所宜”。
一是完善住房租賃機制體制。到2022年底，基本建成信息共享、便民高效、監管有力的全市住房租賃服務平臺，形成市—區—街道—社區四級聯動網格化服務管理體系，形成市場規則明晰、權益保障充分的住房租賃保障體系，實現城鎮居民住有所居的目標。
二是增加租賃住房市場供應。2020年至2022年，新增高品質租賃住房不低於12萬套（間），其中新建、改建租賃住房共計不低於6萬套（間），盤活存量住房不低於6萬套（間）。
三是培育規模化規範化市場供應主體。到2022年底，培育住房租賃企業總數不低於30家，其中房源在1000套（間）或面積達到3萬平方米以上的專業化規模化租賃企業不少於20家。
四是搭建住房租賃服務平臺。2020年底前上線運行西安市住房租賃服務平臺，將現有住房租賃企業、中介機構等與租賃住房相關的經營主體納入平臺交易範圍，提供房源透明、交易透明、監管透明的新型租賃市場服務。
五是穩定住房租金水平。基於居民房價收入比、租金收入比等住房支付能力衡量指標，確定租金價格指數合理區間，2020—2022年，各年租賃住房租金漲幅不超過城鎮居民人均可支配收入增幅。
六是加強住房租賃市場監管。建立完善住房租賃行業綜合監管制度，構建經營服務規範、租賃關係穩定的住房租賃市場體系。加快完善現存住房租賃企業報備信息，確保新成立的住房租賃企業信息報備率達100%。
七是大力促進住房租賃合同網籤備案。着力實現住房租賃合同網籤、備案一體化，推行住房租賃行業信用體系建設，建立全市住房租賃市場監測分析和預警體系。至2022年底，新增租賃住房房源和住房租賃合同網籤備案率基本達到100%。
表1 2020—2022年西安市租賃住房年度發展目標
三、發展方向
（一）總體發展方向
着眼於國家中心城市、“一帶一路”重要節點城市的發展趨勢，充分考慮經濟產業結構調整帶來的重點區域發展要求，適應資源形勢的變化，服從於城市空間和功能優化，結合區域特色，因地制宜，重點發展交通便利、配套完善、設施齊全的中小戶型、中低租金租賃住房，優先發展軌道交通沿線區域。形成適當發展城三區中心城區，合理規劃雁塔、長安、未央、灞橋地區，優先扶持高新、經開、曲江、滻灞、港務、航天地區，長遠規劃西鹹新區、航空、鄠邑、高陵地區等，注重建立與職住平衡相適應的租賃住房空間戰略。
（二）重點發展區域
突出閒置住房經提升盤活後進入住房租賃市場。充分認識二環內高密集度居住環境現狀，引入專業化住房租賃企業，重點通過對老舊小區和棚戶區進行拆遷改造、環境綜合整治，收儲社會閒置住房，提升住房內在品質，着力打造宜居的小戶型租賃住房。城區內老舊住宅小區密度相對較大的區域，以存量改造更新爲主、增量開發建設爲輔。
突出城市環境與居住品質和諧發展。對於居住環境較好的區域，結合區域特點，合理推進各類住房佈局，打造自然與居住環境相和諧的新型租賃住房模式。提升租賃住房居住品質，豐富服務功能。在承擔本地區就業崗位居住職能的同時，積極探索商務、休閒、文化、養老等多元化租賃型住房項目的規劃建設，打造多種形態聚集的生活服務業，增強區域輻射帶動力。
突出提高軌道交通沿線住房利用率。通過與軌道交通發展相銜接，促進地鐵商貿流動性，推進地鐵上蓋物業及地鐵沿線租賃型住房規劃，打通居住區交通瓶頸，形成帶狀連綿與點狀集聚相結合的居住佈局，促進居住空間與就業空間的協調發展。
突出住房供應的科學性和前瞻性。對產業發展密集區和產業規劃區，充分利用產業發展優勢，以產業佈局爲基礎，以滿足產業員工居住爲導向，重點發展產業周邊區域租賃住房；發揮國有住房租賃企業引領帶頭作用，通過新建、配建方式，適度增加高品質租賃住房；結合區域產業發展規劃，鼓勵企業自持租賃住房，增加市場供應，提升組團綜合功能，發揮對中心城區的居住輸出作用，實現產城融合和職住平衡。
突出科學規劃具有保留價值的老廠區廠房，經改造更新後發展租賃住房，發揮再利用價值。以城市總體規劃和區域發展規劃爲指引，對於具有歷史沉澱價值的廠區、老廠房，在保留原有印記打造特色街區的基礎上，可適當通過改建方式增加租賃住房供應，提高區域活躍度。
積極培育發展校園周邊住房租賃市場，以規範市場秩序爲導向，加強對存量租賃市場的治理，利用改建、盤活等方式新增集約式租賃住房，在解決教育居住問題同時，統籌發展教育配套產業，促進教住協同發展。
統籌規劃商貿密集區、步行街區、特色街區周邊租賃住房發展，提供個性化、品質化住房租賃服務，促進商圈人員流動性，進一步激發商圈經濟活力，提升經濟效益。
合理配置醫療機構及科研院所周邊租賃住房供應，充分考慮租住人羣工作特徵，堅持租住就近、交通便捷、配套完善的原則，利用新建、改建等方式增加租賃住房，滿足多元化租住需求。
（三）重點服務人羣
高度重視人才戰略對城市發展的重要性，以滿足各類人才多層次住房需求爲目標，注重住房的使用效率和居住品質，充分體現人文關懷，增加公共社交空間，提升社區空間品質，提供專業化住房租賃服務，營造環境適宜的租住環境。
充分考慮產業工人、醫療教育科研等領域職工階段性住房需求，以促進職住平衡、產城融合爲出發點，強化產業、醫療、教育的居住配套，加強住房租賃戰略實施與政府產業升級、職工安居保障需求深度融合，注重人居環境質量和物業服務水平提升，爲城市發展提供相應的居住功能支撐。
高度關懷城市基礎服務人員租住需求，選擇交通、生活便利區域，統籌建設藍領公寓，解決城市運轉所必須的保潔、保安、餐飲、物業等服務性行業外來務工人員租房難問題，提高城市凝聚力和親和力。
充分認識新市民、外來務工人員對城市經濟發展的重要作用，樹立“長租即長住，長住即安家”的理念，注重多維度的租賃住房需求，在解決基本居住的同時，提高新市民、外來務工人員的城市融入度。
四、具體措施
（一）多渠道增加租賃房源
1．增加租賃住房用地供應。推進土地供給側結構性改革，將租賃住房用地納入用地供應計劃，優化住房用地供應結構，確保租賃住房用地與年度目標任務總量相適應。試點期間市住建部門依據財政部、住建部年度績效考覈任務指標編制本市年度租賃住房建設計劃，按照區域租賃住房需求，分解下達至各區縣、開發區，由其根據各自計劃任務在年度土地供應中優先安排租賃住房土地供應並組織實施。在土地“招拍掛”時，設置“建成後的住宅租賃經營期不低於十年”的條件，經營期內不得以租代售，經營期滿後方可上市銷售。市資源規劃部門對各區政府、開發區管委會上報的租賃住房用地應加快審批供應，土地出讓金可採取分期繳納方式（首期不低於50%，二期半年內繳清）。新建租賃住房戶均面積爲60平方米左右，最大不超過90平方米。（牽頭單位：市資源規劃局；責任單位：市發改委、市住建局，各區縣政府、開發區管委會）
2．引導我市企業、大專院校利用自有居住用地，統一規劃建設一批符合產業員工、青年教師等羣體居住需求的租賃型住房。擁有自有居住用地的企業或大專院校參與租賃住房建設、投資和經營的，按照相關建設程序完成建設並達到入住條件的，經區級住建部門初審後，納入我市租賃住房平臺項目庫統一管理。鼓勵利用自有居住用地新建租賃住房的戶型面積控制在90平方米以下。（牽頭單位：市資源規劃局、市住建局；責任單位：市發改委、市國資委、市投資局、市教育局，各區縣政府、開發區管委會）
3．統籌增加政策性租賃住房供應。建立完善政策性租賃住房體系，有效增加政策性租賃住房實物供應，更好解決我市新市民階段性住房需求。各區縣政府、開發區管委會應統籌規劃政策性租賃住房實物供應，可選擇在交通條件便捷、生活設施完善的區域及規劃產業發展密集區域，通過在商品房開發住宅用地“招拍掛”時，設定競拍地塊內產權無償移交政府的租賃住房面積條件配建租賃住房，原則上配建租賃住房應獨立成棟，由政府納入政策性租賃住房統一運營管理。（牽頭單位：市資源規劃局、市住建局；責任單位：市發改委、市國資委，各區縣政府、開發區管委會）
4．鼓勵企業自持運營租賃住房。引導社會企業引入專業化住房租賃機構開展合作經營，將自有閒置住房轉變爲租賃住房供應。積極探索租賃住房供應和土地競拍新模式，在產業密集區，可選擇一定規模的擬出讓國有建設用地，在土地“招拍掛”競價時，當出讓價達到最高限價時，可採取競價企業自持租賃性住房配建面積，增加租賃住房供應，企業自持年限不低於十年，自持期間只租不售。（牽頭單位：市資源規劃局、市住建局；責任單位：市發改委，各區縣政府、各開發區管委會、西安城投集團、西安水務集團、國網西安供電公司）
5．促進閒置房產資源再利用。爲滿足區域住房需求，在符合城市土地利用整體規劃和區域功能定位的前提下，經房屋屬地區縣、開發區相關部門批准，允許在不改變土地性質、用途和房屋主體結構，並滿足房屋質量、消防、環保等基本要求的條件下，按照相關要求，通過完善配套設施、調整戶型、提升品質等方式改建閒置商業用房、工業廠房等爲集約式租賃住房，改建後的租賃住房在經營期內可享受民用水電價格標準，戶型面積應控制在45平方米以下，不得分戶登記、不得分割銷售。（牽頭單位：市住建局、市資源規劃局；責任單位：市發改委、市應急管理局、市國資委，各區縣政府、各開發區管委會、西安城投集團、西安水務集團、國網西安供電公司）
6．盤活存量閒置住房。鼓勵專業化、規模化住房租賃企業以收購、長期租用、受託經營等方式籌集閒置住房用作租賃房源。鼓勵個人、社會機構將產權明晰、功能完善、質量合格的存量住房經品質提升後投入住房租賃市場。引導房地產開發企業引入專業化住房租賃機構開展合作經營，將閒置商品住房轉變爲租賃住房供應。（牽頭單位：市住建局、市資源規劃局；責任單位：市發改委、市國資委，各區縣政府、開發區管委會）
7．發展地鐵上蓋、交通樞紐周邊租賃住房項目建設。各區縣、開發區可通過加強規劃統籌、完善政策配套，促進土地資源的集約利用、城市功能結構的優化提升，選擇生產生活便利、租賃需求集中的地鐵上蓋及交通樞紐區域建設租賃住房，促進城市區域平衡、適度集中發展。鼓勵軌道交通樞紐站點半徑800米內的新建商品住房用地配建租賃住房，項目配建比例由各區縣、開發區結合本區域租賃住房需求確定。企業配建租賃住房自持年限應不低於十年，自持期滿後方可對外銷售。（牽頭單位：市住建局、市資源規劃局、市軌道集團；責任單位：市發改委、市國資委）
8．統籌推進老舊小區經改造後發展租賃住房。選擇租賃需求旺盛區域的老舊小區改造項目，在老舊小區市政配套基礎設施、環境及配套設施、公共服務設施等房屋外部品質改造提升的基礎上，與居民協商一致後，引入專業化租賃企業統一收儲，將住房經內部改造提升後對外經租，提升老舊小區全生命週期品質。（牽頭單位：市住建局；責任單位：各區縣政府、開發區管委會）
9．推動直管公房租賃模式轉型升級。清理、整合現有直管公有住宅房源，將閒置房源經整修改造、品質提升後用於市場化住房租賃，對直管公有非住宅符合住宅條件的，可以按規定改建爲租賃住房。支持直管公有房產管理企業進行重組整合，開展專業化、規模化住房租賃經營，鼓勵其通過購買、改建等方式籌集房源，探索直管公房實行市場化租賃新模式。（牽頭單位：市住建局；責任單位：各區縣政府、開發區管委會）
10．引導城中村、棚戶區安置用房經提升改造後增加小戶型、低租金房源供應。支持城中村集體經濟組織繼受單位參與住房租賃市場發展，通過成立住房租賃企業或委託專業化的住房租賃企業，利用城中村改造後的閒置住房，經品質提升改造後，開展集約化、規模化住房租賃業務，供應租金穩定、居住舒適的租賃房源。（牽頭單位：市資源規劃局、市城改事務中心；責任單位：市住建局，各區縣政府、開發區管委會）
（二）培育專業化、規模化住房租賃企業
1．組建國有住房租賃公司。依託現有國有企業組建市、區兩級國有住房租賃公司，充分發揮國有企業的引領和帶動作用，通過有效增加市場主體，引入市場競爭機制，提高租賃住房建設品質、完善配套設施、提升服務水平，切實改善居民居住條件，推動住房租賃市場高質量發展。（牽頭單位：市國資委、市安居集團；責任單位：市住建局、市市場監管局，各區縣政府、開發區管委會）
2．扶持發展多種所有制的住房租賃企業。鼓勵具有一定運營經驗和一定規模運營團隊的民營和混合所有制企業將住房租賃納入經營範疇，開展規模化、集約化的住房租賃業務，形成各類型住房租賃企業優勢互補、協同發展的良好局面。充分發揮行業協會的作用，引導住房租賃企業入會，通過加大行業內的交流和互助，不斷提高企業管理和服務水平。（牽頭單位：市住建局、市市場監管局；責任單位：市國資委、市民政局、市稅務局，各區縣政府、開發區管委會）
3．發展住房租賃衍生服務機構。鼓勵從事項目投資研究、裝修設計、環保監測、家政服務、金融服務、物業管理等經營業務的機構爲住房租賃市場提供專業服務，促進市場主體更加緊密的合作，不斷完善住房租賃市場生態產業鏈。（牽頭單位：市住建局、市市場監管局；責任單位：市商務局、市生態環境局、市金融工作局）
（三）建立健全住房租賃交易服務平臺
1．建立全市統一的住房租賃服務平臺。充分利用“互聯網＋”和大數據技術，構建全市統一的住房租賃服務平臺，通過與西安市社會治理綜合指揮信息平臺對接，實現市、區、街道、社區四級網格化監管和服務體系。通過房源信息發佈、房源覈驗、租賃合同網上籤約備案等措施，強化住房租賃交易安全，實現住房租賃交易全流程監管。利用住房租賃管理平臺大數據指導租金評估、監測租賃市場、完善租賃政策。（牽頭單位：市住建局、市大數據局；責任單位：市公安局、市市場監管局、市資源規劃局）
2．建立平臺信息審覈和住房租賃信息發佈制度。對申請進入平臺發佈租賃信息的住房租賃企業、房地產經紀機構及從業人員真實有效身份進行審查、登記，建立檔案，定期覈實更新，對收集的用戶信息嚴格保密。建立住房租賃信息發佈制度，制定住房租賃信息發佈規則和審覈標準，要求企業在平臺展示的房屋圖片與實際相符，並明碼標價；不得發佈法律、法規禁止出租的房源信息。（牽頭單位：市住建局；責任單位：市資源規劃局）
3．推行租賃合同網籤備案制度。積極推行住房租賃合同網上籤約和備案制度，住房租賃當事人應當在規定期限內，將住房租賃合同通過西安市住房租賃服務平臺進行備案登記，保障住房租賃相關方合法權益，承租人可以持備案的住房租賃合同按照有關規定依法享受基本公共服務和便利。各類經營主體和個人可按規定享受相關稅收優惠和財政獎補政策。（牽頭單位：市住建局；責任單位：市公安局、市教育局、市民政局、市衛生健康委、市市場監管局、住房公積金管理中心）
4．建立住房租賃信用管理體系。在全市統一的住房租賃服務平臺中，建立經紀機構、住房租賃企業及從業人員等各類住房租賃市場主體的信用管理體系，建立“紅名單”和“黑名單”制度，強化住房租賃信用管理，定期公佈住房租賃經營主體信用信息，通過多部門信息共享，形成守信聯合激勵和失信聯合懲戒機制。（牽頭單位：市住建局；責任單位：市工信局、市大數據局、市公安局、市市場監管局、市稅務局）
5．提供住房租賃交易資金監管服務。爲租賃當事人提供住房租賃交易資金監管服務。住房租賃企業應在監管合作銀行開立我市唯一的企業住房租賃交易資金監管專用賬戶，分賬覈算專款專用，避免惡意剋扣押金、隨意挪用租金行爲，保障租賃雙方的資金安全，維護當事人合法權益。（牽頭單位：市住建局；配合單位：市金融工作局、人行西安分行營管部、監管合作銀行）
（四）鼓勵住房租賃消費
1．完善住房租賃基本公共服務政策。結合實際情況，適時研究出臺符合條件的承租人享受與本地居民同樣的基本公共服務政策措施，建立非本地戶籍承租人居住證權利清單，逐漸擴大承租人權利，逐步實現“租購同權”的社會保障機制。（牽頭單位：市公安局、市教育局、市民政局、市衛生健康委；責任單位：市人社局、市住建局、市市場監管局、住房公積金管理中心等）
2．明確租賃各方的權利義務。規範住房租賃市場行爲，大力推行住房租賃合同示範文本，明確租賃雙方權利義務，保護租賃當事人的合法權益，保障承租人居住穩定，引導租賃當事人依託住房租賃服務平臺實現網上籤約，落實登記備案制度。（牽頭單位：市市場監管局、市住建局；責任單位：各區縣政府、開發區管委會）
3．加大住房公積金對租賃住房的支持力度。住房公積金繳存職工在西安市行政區域內家庭無房產信息並租住納入住房租賃服務平臺管理房屋的，按照西安地區上年人均月平均房租水平的12倍設定每年提取限額。積極推進住房公積金按月轉賬支付房租，降低租房提取申請門檻，簡化租房提取材料。（牽頭單位：住房公積金管理中心；責任單位：市住建局）
4．落實稅收優惠政策。對依法登記備案的住房租賃企業、機構和個人，嚴格按照《國務院辦公廳關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》（國辦發〔2016〕39號）等政策規定，給予稅收優惠政策支持。根據區域住房租賃市場發展需要，可依據國家相關規定適時加大稅收支持力度。（牽頭單位：市稅務局；責任單位：市財政局）
（五）加大住房租賃政策扶持
1．加大行政審批政策支持。政府各相關部門要落實“放管服”改革的總體要求，梳理新建、改建、改造租賃住房項目立項、規劃、建設、竣工驗收、運營管理等規範性程序，建立快速審批通道，爲住房租賃企業和個人辦理行政審批相關事宜提供便利，進一步優化工作流程，減少中間環節，提高審批監管的效率。（牽頭單位：市行政審批局；責任單位：市級相關部門，各區縣政府、開發區管委會等）
2．積極搭建融資平臺。鼓勵金融機構按照依法合規、風險可控、商業可持續的原則，向住房租賃企業提供信貸支持以及多元化的金融解決方案。支持房地產企業、物業服務企業、住房租賃企業結合自身運營現狀和財務需求，通過試點房地產投資信託基金（REITs）等方式融資。（牽頭單位：市金融工作局；責任單位：市發改委、市財政局、市國資委）
（六）加強住房租賃市場監管
1．建立健全管理體制機制。加快全市住房租賃管理體制改革，理順住房租賃管理與城市建設管理、房地產管理、人口管理、社會治安管理等關係，加強對住房租賃市場的監測和管理，並建立各相關部門和各區縣政府、開發區管委會等多部門聯合監管體制，落實屬地管理職責，共同促進我市住房租賃市場健康發展。（牽頭單位：市住建局；責任單位：市級相關部門，各區縣政府、開發區管委會）
2．嚴厲查處住房租賃違法違規行爲。持續開展違法違規租賃行爲綜合治理工作，嚴厲查處未經金融監管部門批准設立的機構開展個人“租金貸”業務。完善多部門聯合執法機制，加大執法力度，維護住房租賃各方合法權益，確保人民羣衆財產安全。（牽頭單位：市住建局、市市場監管局、市公安局；責任單位：市金融工作局，各區縣政府、開發區管委會）
3．強化租賃住房安全管理。租賃住房項目改建應符合房屋安全、消防安全等標準，改建項目應按程序報建審批。任何單位與個人，不得將存在安全隱患的房屋用於住房租賃。租賃住房裝修應符合國家《民用建築工程室內環境污染控制規範》等相關規定。（牽頭單位：市住建局；責任單位：市應急管理局、市資源規劃局）
4．提升行業自律管理水平。充分發揮行業協會的管理作用，完善住房租賃行業執業規範和行爲準則，建立從業人員培訓機制，加強行業自律管理，引導企業依法經營、誠實守信、公平交易。（牽頭單位：市民政局、市住建局；責任單位：市市場監管局、市工信局、市公安局）
5．完善住房租賃矛盾化解機制。建立住房租賃糾紛調解機制，化解住房租賃矛盾，維護住房租賃秩序，有效保障租賃雙方權益，降低租賃糾紛處理時間及處理成本，引導建立穩定的租賃關係。充分發揮街道、社區等基層組織作用，加強住房租賃的網格化管理，促進社區綜合整治和住房租賃管理同步發展。（牽頭單位：市司法局；責任單位：各區縣政府、開發區管委會）
五、資金使用
（一）使用要求
專項獎補資金實行財政預算編制項目庫管理制度，資金設立、下達、分配、項目儲備、申報、審覈、預算編制、細化、調整、績效評價等通過項目庫管理系統實施，按照地方財政專項獎補資金項目庫管理要求和程序編制預算。
（二）使用範圍
包括新建改建盤活租賃住房、培育專業化規模化住房租賃企業、支持住房租賃企業自持經營、支持住房租賃企業多元化融資、充實國有住房租賃企業資本金、建設與優化租賃平臺、開展租賃政策研究、建設存量房源信息庫、建設租賃企業和經紀機構數據庫等。享受獎補資金的新建（含配建）、改建、品質化提升盤活項目應符合本方案規定的戶型面積要求，規模不少於50套（間）或建築面積不少於3000平方米。
（三）使用方向
1．支持新建、改建租賃住房，按新建、改建面積給予獎補。新建項目獎補標準最高不超過1500元/平方米；改建項目獎補標準最高不超過1200元/平方米。
2．支持盤活存量住房用於租賃。閒置住房經品質化提升作爲租賃住房，且項目具有一定規模、相對集中，按每平方米不超過300元標準給予補貼。
3．推行租賃合同網籤備案。租賃企業將房源信息錄入我市租賃服務平臺進行網籤合同備案，並按要求接受我市資金監管的給予適當網籤備案獎補。經紀機構代理經租個人房源並通過平臺進行網籤合同備案的給予適當網籤備案獎補。每套（間）房每一個備案期限內只可申請1次租賃合同備案獎補。
4．支持住房租賃企業自持經營。對出租自持房源的住房租賃企業，房源實際出租並通過西安住房租賃服務平臺網籤備案的，對自持房源出租面積按每平方米每年100元標準進行經營獎補。
5．支持企業規範化經營，依照我市住房租賃企業信用信息相關管理辦法，對年度信用評級A+和A級企業給予信用獎補。
6．支持住房租賃企業多元化融資。對住房租賃企業成功發行一年以上專項用於住房租賃的企業債券及資產支持債券，由地方財政給予適當獎補。對新建租賃住房項目開發建設貸款給予適當貸款貼息，由地方財政給予一定資金支持。
7．充實國有住房租賃企業資本金。對有新建、改建租賃住房項目納入中央財政支持住房租賃市場發展試點的市屬國有住房租賃企業，採取補充注入資本金方式，充實企業資本，壯大企業規模，補助資金來源爲市級財政資金。
六、績效考覈
績效評價以預算年度爲週期，對預算年度內各區縣、開發區住房租賃市場發展試點資金管理、資金投入和使用情況、項目管理、項目效益和服務對象滿意度情況進行評價。
績效評價遵循以下原則：
（一）目標導向、依規評價。以住房租賃市場發展試點目標任務爲基礎，以相關法律法規和住房租賃市場發展試點政策規定爲評價依據。
（二）科學規範、分級實施。按照全面實施預算績效管理的相關精神，市級主管部門根據試點工作實施階段，科學合理下達評價指標，相關實施單位、區縣及開發區規範開展績效評價工作。
（三）客觀公正、公開透明。績效評價工作堅持實事求是、從客觀實際出發，以真實的數據和資料爲基礎，按照公開、公平、公正的原則開展。
七、實施步驟
試點啓動階段（2020年7月—10月）。研究出臺住房租賃支持政策體系，制定租賃市場規範管理辦法，建立租賃信用管理體系，細化租賃用地和建設計劃。
試點實施階段（2020年11月—2022年12月）。啓動一批租賃住房項目建設，整合盤活存量住房租賃房源，培育市場主體，持續加強住房租賃市場規範管理，充分發揮租賃信用系統的監管作用。
試點總結階段（2022年12月—2023年1月）。各區縣政府、開發區管委會和市級各部門將三年試點工作開展情況上報工作專班，工作專班就西安市開展中央財政支持住房租賃市場發展的情況形成經驗材料，上報住房和城鄉建設部。
經驗推廣階段（2023年2月以後）。結合三年試點工作情況，逐步形成我市多主體供給、多渠道保障、經營服務規範、租賃關係穩定並可持續發展的住房租賃市場體系。以此爲基礎，堅持租賃住房供應和商品住房供應同步發展，建立我市多層次住房供應體系，推進我市房地產市場平穩健康發展，着力實現人民羣衆“住有所居，居有所宜”的目標。
八、工作要求
（一）提高思想認識，加強組織領導
西安市住房租賃試點工作專班作爲全市發展住房租賃市場的統籌機構，負責全面部署並組織實施試點工作，研究解決工作中遇到的重大問題。工作專班辦公室設在市住建局，負責按照試點要求和分工，落實各項任務，創新開展工作。
各區縣政府、開發區管委會和市級相關部門要提高思想認識，切實落實相關任務，確保試點工作紮實有效推進。
（二）明確職責分工，落實屬地責任
各區縣政府、開發區管委會要切實履行住房租賃市場管理屬地主體責任，監督相關部門做好轄區內企業平臺開戶、合同平臺簽約、房屋租賃登記備案、監督執法及糾紛調處等工作，督促租賃各方當事人遵守住房租賃管理有關規定，加強對住房租賃情況的日常檢查。要充分發揮街道、社區等基層組織作用，落實住房租賃網格化管理，實現住房租賃管理服務的全覆蓋。
（三）強化考覈管理，推動任務落實
建立貫穿預算編制、執行、監督全過程的預算績效評價考覈體系。制定專項獎補資金績效評價目標，統一組織開展專項獎補資金績效評價考覈。建立財政獎補考評體系，跟蹤管理財政獎補資金使用情況，及時、全面實施評價考覈。對工作推進慢、財政獎補資金使用效率低、實施效果達不到預期的企業及時縮減、取消財政獎補額度；對工作進度快、財政獎補資金使用效率高、實施效果明顯的企業在後續項目申報中予以優先考慮。
（四）加強宣傳引導，營造良好氛圍
加強對住房租賃市場相關政策法規的宣傳和解讀，充分利用報刊、電視、網絡等媒體，全方位、廣角度、多形式、多渠道宣傳住房租賃市場發展狀況和相關政策，及時消除羣衆的疑慮，解決羣衆提出的問題，引導羣衆轉變住房消費觀念，穩定市場預期。健全網上輿情監測機制，壓實網絡平臺主體責任，加強對各類市場主體、研究機構發佈住房租賃市場信息的規範管理，依法嚴處散佈謠言、惡意炒作等違法違規行爲，營造發展住房租賃良好輿論環境。