這裡公寓5000萬起步 客戶連樣板房都不看就直接付款

（原標題：舊改如何造富？這裡5000萬起步的公寓，有客戶連樣板房都不看就直接付款！）

說起“崗廈舊改”，很多人都會想起：“那個當年‘500棟舊樓倒下去，10個億萬富翁站起來’的地方”。現在的深圳中心綜合體所在地，曾經造富無數。

站在深圳天元即將入市的T3樣板房裡，超大的凸窗外，蓮花山延伸而至的福田CBD全景盡收眼底，鬱鬱蔥蔥的城市公園就在眼皮底下，彷彿觸手可及。窗外車水馬龍，卻好似按下了靜音鍵，室內鴉雀無聲。若不是看到熟悉的深圳最高樓平安金融國際中心，恍惚間以爲自己身處紐約中央公園邊的第五大道。

出門即入繁華商務，進屋便享寧靜生活，這大概就是衆多金領們追求的居住空間。

（圖1：從樣板房的凸窗看出去的風景，福田CBD盡收眼底，鬱鬱蔥蔥的城市公園近在遲尺，視野開闊。 ）

買房是爲了收藏？

在深圳中心天元T3、T4入市前，天元T5、T6公寓早已入住，還未入夥的約380㎡T7塔尖環幕公寓，目前也僅剩個位數在售。

“T7公寓平均總價5000萬/套起，很多客戶，連樣板房都沒去看，只看了宣傳視頻，5000+萬的總價就一次性付清了。”項目營銷負責人告訴記者。

這是怎樣的購買人羣？

“購買天元公寓的客戶，大多是四五十歲左右的高端商務人士，有‘創一代’，也有‘富二代’。”天元的項目經理說，“不限購不限貸不佔用名額，稀缺公寓投資一直是衆多成功人士的首選。所謂稀缺，關鍵就是地段。居住環境可複製，稀缺地段因其早起規劃則是天然的，賣完一套少一套。我們很多購買T7公寓的業主是爲了珍藏。衆所周知，深圳地少，福田中心區更是基本無地，擁有一套頂級公寓，可選擇的餘地並不多。” 對於5000萬一套起步的公寓所剩無幾，項目經理並不意外，這是個不愁賣的項目，天然優勢使然。

這是個怎樣的地段？

這裡是行政文化中心——市民中心（市政府所在地）、10所市級政府機關單位、深圳中心書城、深圳音樂廳、少年宮、深圳博物館、當代藝術與城市規劃館、關山月美術館等。

這裡是金融科技中心——深交所、247家證券公司（包含招商銀行總部、平安保險總部、中信證券總部），353家總部企業、98家世界500強、86座納稅過億樓宇，1293家國家高新技術企業等。

這裡是公園生態中心——約22萬㎡的中央公園，按照紐約中央公園的標準升級；蓮花山——會展中心中軸雲客廳，構建福田中心區空中商業、文化、娛樂新生態、新地標。

這裡是商務商業中心——甲級寫字樓集羣、7座五星級酒店集羣、7大SHOPPING MALL集羣。

這裡是交通樞紐中心，國內罕有的城市中心和綜合交通樞紐結合的CBD，不僅有CBD高鐵福田站、崗廈北樞紐（建設中），還有福田、皇崗雙口岸，2條城市東西幹道（深南大道、濱河大道）、2條高速公路入口，8條地鐵線、近50個公交站點等，迸發超級效率。

這裡還是教育醫療中心——荔園小學、紅嶺中學（園嶺校區）、蓮花中學、僑香外國語、明德實驗學校，中山醫系、港大系、北大系、南方醫系、廣中醫系等13家三甲醫院匯聚，基礎配套資源豐盛。

……

然而，這片高樓鱗次櫛比、極具現代化的深圳中心地段，很難想象，正是當年破敗不堪、污水橫流的崗廈西村。“崗廈舊改”十多年，這裡早已不復當年的模樣。

圖2：與圖1對比

造富能力超強

說起“崗廈舊改”，很多人都會想起：“那個當年‘500棟舊樓倒下去，10個億萬富翁站起來’的地方”。現在的深圳中心綜合體所在地，曾經造富無數。

崗廈舊改，歷經十年的規劃，歷時之長爲深圳舊改之最。其所在地理位置是深圳福田中心區內唯一的城中村，也是深圳中軸線的重要組成部分。資料顯示，十多年前，這個15萬平方米的土地上，曾建有房屋590棟，大多爲村民所有的握手樓，常住村民486戶900人，暫住人口達6.7萬，倒掛比例懸殊。舊改前，這個片區的規劃佈局混亂、安全隱患嚴重、市政基礎和公共配套設施不足，片區的現狀與深圳現代化的城市形象極不相稱，如同一道傷疤，到了非改造不可的地步。

圖3：對比圖2

2006年，深圳福田區政府與崗廈股份公司、金地大百匯房地產開發公司簽署《崗廈河園片區改造項目合作協議》。2009年，崗廈舊改啓動拆遷和賠償工作，一夜之間，成就了近十個隱匿在角落的億萬富翁及20來個億萬家族。

新崗廈將定位成深圳市中心區CBD的商務配套功能區，爲中心區金融、會展等產業服務，其片區的服務功能包括：辦公、商業、酒店、時尚住宅、休閒娛樂、交通樞紐等。此後十多年裡，由金地集團、卓越集團、大百匯集團聯合開發的140萬平方米深圳中心綜合體在緊鑼密鼓地籌建中，目前已建成的部分逐步呈現在深圳市民的眼前。

一條北銜深南大道，南接福華三路，縱長800米的中央步行大街，尤其讓所有到這裡的市民們印象深刻。這條深圳福田CBD中心難能可貴的開闊型休閒空間周邊，圍繞着約21萬平方的城市豪宅標杆“天元”、約29萬平方頂級商業“卓悅中心ONEAVENUE”、約19萬平方的全球商務中心“金地中心”和"大百匯廣場”寫字樓，構成了深圳中心綜合體的主要部分。

圖4：在寸土寸金的福田中心區裡，難得可貴的800米長中央大街。

位於深圳福田中心區，其地段稀缺的優越性，加上舊改的強大推力，曾經落伍的崗廈西村，舊貌換上新顏，商業價值和投資價值倍增。

圖5：曾經的崗廈西村，現在的深圳中心綜合體

未來升值空間可觀

從Q房網的房價信息來看，這塊片區，其中單價最高的就是深圳中心天元。周邊樓盤二手房均價差距則較大，從4w-10w不等，在售二手房大都已有一定年限，約爲1999-2006年，面積段以50㎡-100㎡的房源居多。

隨着周邊舊改項目的繼續推進，深圳中心全部建成之後，作爲深圳最具標誌性的城市綜合體，這個片區仍有很大的發展空間。

圖6：片區房價圖

金領們也看重通勤

通勤時間，不僅是普通白領需要考慮，有資金實力的金領們要求更高。

上述項目經理告訴記者：“有一位T7公寓的業主是給自己的孩子買的，一來是珍藏，二來上班方便。孩子在香港上班，公寓樓下直通福田站，直達香港中環也不過二三十分鐘而已。”

想起此前採訪一位普通的90後準購房者，她說過一個觀點：如今90後這批新生代置業者們，嚮往60後那種“走路上班”的生活。經濟實力不允許的條件下，寧願租房也不遠住在離公司太遠的郊區。資金雄厚的金領們當然就有了更多的選擇。

有業內人士就表示，事實上，高端商務人士更習慣於在辦公地點附近居住，時間就是效率，這類人羣，對交通便捷、物業檔次、安全私密度都有較高的要求。同時，高端公寓佔據着市區的優勢資源，並且依託城市綜合體配套，與商務、辦公、休閒等密切結合，形成了“五分鐘”生活圈概念。這些突出特質滿足了商務人士的實際需求。

事實也證明了這一點。上述項目經理告訴記者，很多選擇天元豪宅公寓的，大多是商務金領層，通勤是他們選擇居住區域的重要考慮因素。既要通勤時間合理，又要追求高品質私密生活，這樣的居住要求，在深圳並沒有太多選擇，尤其福田中心幾無新盤，選擇更少。

從地段到資源，城市中心地段，成熟配套，兼具事業與生活的高端不動產，一直獲高端人士青睞。尤其在深圳，由於城市中心用地供應稀缺，舊城改造規劃項目紛紛朝向高容積率、超高層、都市綜合體的發展方向，進而限制了純住宅項目的開發。而高端公寓屬於公建類物業，主要具備公共建築的外立面形式及建築特點，能夠適應城市中心的高容積率開發。除由於地處核心地段，交通方便，配套設施完善且高端之外，其廣闊的居住空間以及五星級酒店式管理服務，都吸引着衆多客戶在此投資、置業。隨着疫情帶來的消費心理變化，國際化、高端奢華、個性化服務等已逐漸成爲品質生活的標籤，高端優質房產正成爲全球房產市場的消費增長點。

顯然，即將入市的深圳天元T3、T4公寓受關注並不稀奇。據悉，隔壁的金地中心已入駐的優質企業約45%爲上市企業，已是“高、精、尖”們的主場；附近約29萬深圳中心區最大商業MALL 卓悅中心已開業一年多，350+種品牌匯聚，人氣旺盛。旁邊約380米大百匯廣場即將開啓……這樣的崗廈新村，吸金能力不減當年。

圖7：T3T4位置圖

貴從來不是投資的阻力，物以稀爲貴，越稀缺越搶手，古往今來，從來就是這個道理！