靠超貸「0自備」買公寓 十年前投資客都這樣賺錢
▲投資客M先生說，以前靠着「AB合約」買房，間間超貸、幾乎都是用0自備在買房。（示意圖／記者陳佩儀攝）
房仲出身的M先生，曾是中永和地區的投資客，2006年房地產景氣一片大好時，他靠着「AB合約」以幾近0自備的狀況下，在捷運站附近陸續買了20間以上的公寓，再隔成套房出租，以當時的房價跟租金，換算下來至少都有10％以上的投報率，每個月光收租就有70萬的收入。
M先生是中永和地區的中型投資客，房仲出身的他在1990年那年碰上房地產不景氣，便改行做小生意，但對房地產仍是情有獨鍾；2000年時，他看到房地產好像有復甦跡象，而當時法拍屋數量非常多，手上剛好也累積一些資本，便從從法拍屋開始做起。
M先生說，房地產景氣好的時候，是拍下即轉手，但當時景氣尚未完全復甦，拍下後會稍做整理再轉手，這樣價錢會比較好，「大概半年就可以轉手，狀況好的一間可以賺50～60萬，不好的話大概15～20萬。」
2002年SARS過後，房地產開始復甦，法拍案量變少但新案變多，M先生開始跟房仲配合，「除了服務費，當然還會再多給一點bonus，鼓勵他們把好的案子報給我們」，他說很多房仲都是這樣，「他們要能長久活下去，手邊一定有一批投資客，可能5～10個，可能更多。」
2006年時，房地產景氣正好，市場一片瘋狂，M先生卻想轉型改做包租公，便開始入手捷運站附近大概200～300公尺的公寓，「當時中永和附近的公寓，一坪22萬左右，一層樓可以隔4～5間套房，如果頂樓有加蓋就繼續隔，房租大概7500～8000元，看地點、配備略有不同，但換算下來投報率都是10％起跳。」
▲M先生最初從法拍屋開始做起，半年可轉手一間，好的話可以賺50～60萬。（圖／記者葉佳華攝）
M先生透漏，那年代可以「超貸」，最常見的手法就是籤「AB合約」，就是同一筆買賣卻簽訂兩份契約，一份真契約、另一份爲假契約。
他解釋，假設房子總價400萬，銀行房貸核貸成數爲8成，只能貸到320萬，但倘若仲介或屋主的合約寫賣500萬，就可以貸到400萬，很多房子幾乎可以用「0自備」的狀況下入手。
M先生就用這樣的手法一直「尬」，買一間再貸款出來再尬一間，槓桿操作的很極端，他說巔峰時期貸款背了快上億，手上有超過20間房子、60～70套房，一個月光是收租60～70萬跑不掉。2008年時，M先生全部轉型做套房，12年時退出江湖，不再操作買賣。
M先生說，他算是很穩紮穩打型的投資客，投資客大致分三種，第一種賺快錢的，拿到房子後，自己或是叫仲介裡面掃一掃就賣出去；第二種好一點，會稍微油漆一下再賣；第三種就像他，會裝修好再賣掉。
而他因爲轉作包租公又更「搞工」，從選址、畫規劃圖、管線配置、監工到招租都很注重，甚至後期還培養出自已的工班，一條龍作業，有時候爲了好看還會擺傢俱，倘若買賣價格漂亮就直接送，當作議價籌碼。不過他笑說：「這種賣給投資客他們會生氣，覺得是不是要多賺他們錢。」
▲永和房市。（圖／記者陳佩儀攝）
M先生說，在景氣好、一片高潮的狀況下，沒有人會在乎能不能賣掉，「因爲屎樣的房子都能賣掉」。「不過到了2014、2015年時，這段時間我都稱它爲末日狂歡，很多投資客已經嗅到市場氛圍不對紛紛退場，跑掉的現在笑呵呵好開心，下面有笨蛋接；但也很多來不及逃的套在裡面。」
不過M先生說坦言，在當下那個局裡面，還是會覺得「可以可以」的狀況下，不管是投資客或是房仲集資一起買的，每個人至少都套個0.5間至1間，至於哪個案套最多？他說，2015年以後推的案子，幾乎都套了。