商業週刊／破解燙金捷運宅 三原則低價入手
文／郭子苓
臺北捷運信義線於11月24日通車，信義路房價也再次攀高，全線每坪均價都在80萬元以上，世貿站旁的D3豪宅案甚至傳出開價400萬元，讓信義線成爲名副其實的「鑽石捷運線」，也再次證明捷運宅（指捷運站周邊500公尺至1000公尺內的住宅）的魅力。
然而，「捷運宅」的房價未必都高不可攀。據本刊獨家取得的房價資料，在雙北市，捷運站周邊住宅行情較行政區均價低的案例比比皆是。對自住客而言，這或許是以相對低價搶進捷運宅的機會。
觀察臺北市價差前十名捷運站，如臺北橋站、麟光站、後山埤站、公館站等，因多位處行政區邊陲、距區域內精華區較遠，或周邊有夜市、墳墓等嫌惡設施，價差達兩成至四成。
至於西門站爲純商業區、小南門站旁多爲公有地，圓山站周邊則是花博展場、北美館等，新建案少，因此釋出物件多爲30年中古屋，價位相較平實。不過，隨豪宅松濤苑進駐小南門站，該區均價可望拉高。
淡水線復興崗站、關渡站、忠義站，除了位於北投區邊陲，還因站位缺乏「景觀宅」條件，導致建商一窩蜂搶進其後的竹圍、紅樹林站，讓關渡站等明明是「臺北市門牌」，均價卻能和後者打平甚至更低。
至於新北市前十名，則是完全不同的邏輯。以蘆洲線爲例，捷運路線即是該地區主要幹道，生活機能完備。排名第九、第十五的府中站、頂溪站，更是當地發展已久的商業區，頂溪站距臺北市也僅有一橋之隔。幾乎完美的成績單，爲何房價反而親民？
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析，不像臺北市，因新北市老商圈多半做在地生意，客羣不變下，捷運宅的價格潛力取決於「腹地」，即吸引新建案、產業進駐的做夢空間。
「沒有新案拉擡，老商圈的房價就炒不起來！」永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛觀察，近年來，臺北市外圍第一、第二環的房價漲幅已和基本面脫鉤，就算交通好、機能佳，但只要「沒有建商炒」，單靠在地客支撐，成長就有限。
相反的，如文湖線的內湖段、新店線，因腹地大，加上內湖科技園區、裕隆城等園區議題，推案不斷，擁有交通優勢的捷運宅價格便在相對高點。
不過，雖然捷運宅房價仍有想像空間，但臺北捷運人口停止成長，卻是未來捷運宅能否保值的潛在警訊。
根據臺北捷運公司年中公佈的101年報，營收主要靠廣告等副業收入支撐的北捷，客運本業已是第十年赤字。北捷分析，近年通車站數擴增、營運成本增加，但運量卻不足，是造成本業年虧損擴大到4億元、整體盈餘也逐年減少的主因。
房產專家Sway（鄭詩韋）也認爲，捷運宅價格將掀一波盤整：唯有真正的黃金路線纔有保值性。徐佳馨建議，可觀察該路線經過哪些重要商圈，至少三個以上，纔有保值效力。例如新蘆線上目前僅有松江辦公商圈、永康街，但板南線就有新板特區、臺北車站、東區、信義區、南港等，集客力落差立現。
因此，民衆下次考慮捷運宅時，恐怕不能再以「捷運站步行五分鐘就到家」等距離因素爲唯一考量。腹地、建商看好度、運量，都可能讓「捷運＝高房價」的等式，有失靈的時候。
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