讓“個人賬戶”動起來 上海新規助力房屋“養老”“治病”

8月29日，上海市房管局發佈《關於規範本市住宅維修資金管理的若干規定》（以下簡稱《規定》），對全市住宅物業管理區域內維修資金的歸集、使用和管理進行了明確。

上海市房管局表示，此次發佈是爲了明確房管部門、物業中心各單位承擔住宅維修資金和公共收益相關工作的具體職責，完善業主大會賬戶的開戶行選擇、賬戶的開立、賬戶的變更及賬戶的註銷等流程，規範授權物業服務企業、業主委員會使用維修資金的流程，新增商品住宅業主大會賬戶資金管理模式。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進認爲：“上海此次政策響應了住建部房屋養老金三項政策試點導向，意味着上海房屋養老金制度的起步。”

明確專項維修資金歸集、提取、監管

上海此次《規定》明確了資金的“三項合併”，即商品住宅房屋維修資金的歸集標準，按照每平方米建築面積成本價計價，公有住房售後房屋維修資金歸集標準，按照公有住房出售政策中有關規定執行（包括房屋維修資金、電梯水泵大修更新資金、街坊公共設施管理維修資金），三項資金合併使用。

資金交納方面，如果是新建房屋首次歸集，由區房屋行政管理部門依據建設單位提供的土地權屬證明、建設工程規劃許可證、房屋土地權屬調查報告書和維修資金產業分戶清冊等資料，出具交款通知書。建設單位憑交款通知向專戶銀行交款後，憑交款憑證向不動產登記機構申請辦理房屋所有權首次登記。

如果是維修資金再次籌集，小區維修資金餘額不足首期籌集金額30%的，業主採取一次性或分期方式再次籌集維修資金。屬地街鎮督促相關業主委員會，按照專項維修資金管理規約啓動再次籌集程序，或召開業主大會就再次籌集事項進行表決。

對於維修基金的使用，《規定》指出，業主大會可以決定授權物業服務企業、業主委員會直接使用維修資金的金額，直接授權的維修資金使用情況應由業主委員會和受委託的物業服務企業每半年向業主公佈。

在使用程序上，如果業主大會尚未成立，則由居民委員會將實施方案在物業管理區域內公示7天，徵求相關業主意見，補充完善後經全體業主或者部分共有部分的相關業主表決通過後，根據表決結果委託物業服務企業或專業單位組織實施。

業主大會已成立的，應當依據表決通過的實施方案，確定施工單位。業主大會、物業服務企業和施工單位應當簽訂施工承包合同。

在賬目監管方面，業主委員會和其委託的物業服務企業、第三方機構應當每月與開戶銀行覈對業主大會維修資金子賬戶的賬目，並根據規定格式分別於1月、7月在本小區物業管理區域內向業主公佈半年的下列信息，包括維修資金收入、支出和結存的金額；發生物業維修、更新、改造的項目和費用；公共收益補充維修資金的情況；維修資金使用和管理的其他有關情況。

專項維修資金“沉睡”難題待解

上海出臺住宅專項維修資金新規，一方面，作爲房屋“養老”和“治病”的重要保障，專項維修資金規範使用對於確保房屋安全和延長使用壽命至關重要。另一方面，上海作爲房屋養老金等三項制度的試點城市，也正在推進相關政策和制度的完善。

8月23日，住房和城鄉建設部副部長董建國在國新辦舉行的“推動高質量發展”系列主題新聞發佈會上表示，住建部研究建立房屋體檢、房屋養老金、房屋保險制度，構建全生命週期房屋安全管理長效機制。

房屋養老金來源於公共賬戶和個人賬戶，而個人賬戶指的就是住宅專項維修資金。上海作爲中國第一個邁入存量房時代的城市，也作爲三項制度落地的首批試點城市之一，積極探索落地三項制度，加強個人賬戶的管理，具有引領意義。

從以往實踐層面來看，上海存在一批上世紀八九十年代的老房子，俗稱“老破小”，這些老房子迫切需要“維保”，但是卻“無錢可用”或者“難以推進”。

嚴躍進分析指出，物業維修資金的歸集政策從2000年前後纔開始正式實施，很多老舊房屋、房改房等都未建立維修資金的賬戶和數據，現在這些房屋早已進入質量疲勞期，亟待維修卻無錢可用。

嚴躍進表示：“上海過去在房屋維修資金制度推進過程中的確產生了一些問題，收取和管理缺乏規範，尤其是一些老小區的管理模式比較陳舊，既有費用統籌和提取等存在賬目不清晰問題。根據目前的改革，是統一在房地產發展新模式和房屋全生命週期管理體系之下，對存量小區等房屋進行全方位管理的資金支持。從房屋安全角度看，老小區的維護會有充足資金保障，維修等工作的決策效率也更高。”

在實踐層面，按照《住宅專項維修資金管理辦法》（中華人民共和國建設部 中華人民共和國財政部令第165號），住宅專項維修資金劃轉業主大會管理前，需要使用住宅專項維修資金的，需要物業服務企業根據維修和更新、改造項目提出使用建議；沒有物業服務企業的，由相關業主提出使用建議；同時，需要滿足“住宅專項維修資金列支範圍內專有部分佔建築物總面積三分之二以上的業主且佔總人數三分之二以上的業主討論通過使用建議”等條件才能提取。

由於支取等方面限制比較多，住宅專項維修資金處於“沉睡”模式。據上海市房地產科學研究院報告，目前我國住宅專項維修資金結餘超過1萬億元，上海、北京、杭州等城市結餘超過百億元，但累計使用資金僅佔累計歸集資金的大約10%，成都和深圳分別約爲4%和5%，大量資金尚未有效利用，單項使用率不均。

有利於“個人賬戶”更高效運轉

而此次《規定》指出，在使用程序上，如果業主大會尚未成立，則由居民委員會將實施方案在物業管理區域內公示7天，徵求相關業主意見，補充完善後經全體業主或者部分共有部分的相關業主表決通過後，根據表決結果委託物業服務企業或專業單位組織實施。業主大會已成立的，應當依據表決通過的實施方案，確定施工單位。業主大會、物業服務企業和施工單位應當簽訂施工承包合同。

上海中原地產資深分析師盧文曦分析稱：“上海許多老舊小區是沒有成立業主大會的，所以‘個人賬戶’部分的使用很成問題，使用效率低。此次政策規定業主大會尚未成立和成立後，怎麼使用專項維修資金，這是一個補缺，也是讓資金的使用有據可依。”

嚴躍進指出：“從解決問題的角度來看，其實就是梳理住宅維修資金的賬戶，也爲後續房屋養老金的全方位搭建建立基礎。此類資金不會進入到公共賬戶，但是過去有些資金是小區資金管理的，後續也可以統一由市一級的資金管理中心進行。但是由於每個業主都建立了賬戶，所以資金公開透明，不存在挪用或被統籌了的問題。”

盧文曦也表示：“此次上海對於住宅維修資金的規定，爲的就是簡化手續，明確使用流程和相應的監督標準，提高‘個人賬戶’資金的使用效率，同時，也可以使資金使用更加‘透明’。”

新京報記者 徐倩

編輯 楊娟娟 校對 穆祥桐