年末土拍迎來“翹尾”行情，多家民營房企返場拿地

臨近年終，伴隨政策利好下樓市的日漸企穩，土拍市場的熱度也逐漸攀升，各大城市的供地節奏不斷加快。

據克而瑞研究中心統計，12月全國將有3.8億平方米的土地迎來出讓截止時間，爲年內最高，24個重點城市計劃出讓含宅土地519宗，起拍總價超過2500億元。

其預計，在全年土地成交規模持續收窄的大趨勢之下，預計2024年12月將達到年內月均值的3.5倍，創下歷史新高，創下年末土地成交“翹尾”的新紀錄。

從供應城市角度來看，庫存壓力較大的城市，年末供地信心回升更明顯，如武漢、長春、無錫等消化週期在20個月以上的城市。

供地節奏保持相對平穩的，則多爲去化壓力較低，或土地投資熱度本身較高的城市，如一線城市中的北京，12月出讓土地底價132億元，僅爲年內平均流速的60%；上海計劃出讓土地底價219億元，也僅爲年內平均流速的1.7倍。

浙商證券研究指出，當前土地市場熱度提升，一方面因爲部分典型房企在年內投資強度較低（2024年前11 月百強房企拿地銷售比降至0.16，2020年則爲0.37），需要補充貨值；另一方面是因爲在優質地塊熱度提升的帶動下，土地市場成交規模和熱度呈現出點狀回暖跡象。

從近期拿地房企的性質來看，央國企爲主的拿地格局雖未改變，但民營房企的身影逐漸增多。

尤其在近一週以來的土拍當中，民營房企在杭州、三亞、成都等幾個城市的表現十分搶眼，掀起了一波土拍高潮。

12月19日，杭州今年第二十批住宅用地完成出讓。根據成交結果，位於蕭山區和臨平區的兩宗地塊均以高溢價成交，共計收金25.92億元。

其中，蕭山區的北幹東單元地塊XSCQ20A - 14地塊的競拍尤爲激烈，最終經過70輪競價，由杭州本土民營房企海威置業和中天美好聯合以18億元總價拿下，成交樓面價3.71萬元/平方米，刷新了蕭山區涉宅用地成交樓面價TOP2位置，溢價率高達76.50%，也刷新了今年杭州土地市場的最高溢價率紀錄。

12月20日，三亞中心城區的控規HP04-07-01/02/03A住宅用地競拍，歷經1064輪競價、16小時舉牌，最終成交，溢價率達到了59%，該地塊面積爲49畝，成交樓面地價約19785元/平方米，一舉成爲三亞的新“地王”。

據悉，競得人爲海南億和金盛實業有限公司，成立於2017年，是一家以從事房地產業爲主的企業。天眼查數據顯示，該公司的大股東爲新疆黑山露天礦有限公司，持股比例達到53.5%。

“民企敢於高溢價下場拿地，說明其在資金運作方面具有較高的靈活性。同時，也說明在近期一系列政策的支持下，樓市的回暖給這些房企很大的信心，代表了市場新的希望”，業內人士對界面新聞表示。

據CRIC不完全統計，今年9月-11月期間，全國30個重點城市土地成交中，至少有12宗地塊被民企高溢價競得（溢價率超過20%），這些高溢價地塊主要分佈在成都、杭州、西安、合肥等城市，高溢價成交的土地多以10億元以下地塊爲主。

“這也從側面也反映出，即便是高溢價拿地，控制整體土地成本依然是當前民營房企拿地的重要準則”，CRIC研究表示。

此外，政策端上，近期土地政策和土拍規則的持續優化，也提振了房企的信心與積極性。

近日，杭州市規劃和自然資源局發佈《杭州市規劃和自然資源局印發關於優化建設項目容積率及相關指標計算規則的通知》，自2024年12月13日起施行。通知明確，杭州新成交宅地均可以享受面積認定新規，比如封閉式陽臺只算一半面積、開放式風雨連廊不計容、用於滿足停車配建最低標準的停車空間不計容等。

除杭州以外，此前已有深圳、廣州、成都、貴陽等超20餘城市出臺了相關新規，其中包括支持地方政府用專項債回收土地、下調容積率，提高拓展面積比例等多個方面，減輕房企開發成本，給予利好支持。