何世昌／這樣買房更容易 新手必學「123購屋法」

多數青壯族羣買房最常犯的錯誤就是「設定目標太死板、沒彈性」，照片爲買房示意圖。 圖／聯合報系資料照片

國內房價驚驚漲、見回不回，且漲幅遠高於薪資漲幅，不少青壯族羣哀怨：「好不容易存到原本設定的頭期款後，發現房價又漲上去了，根本買不起！」我也認同臺灣房價夭壽貴，但眼前的問題仍得要解決，而「123購屋法」是極有效率的解決方式之一。

多數青壯族羣買房最常犯的錯誤就是「設定目標太死板、沒彈性」，比如說一開始就把買房目標設定爲3房、4房，接着就一股腦的存頭期款，但卻忘了「薪水追不上房價」這回事，面對不斷上漲的房價只能徒呼負負。

縮水的貨幣換增值的資產　先拚低門檻房型

因此，您可以考慮改變做法，「有1房頭期款就先去買1房」、「有2房頭期款就去買2房」；當我們手頭上資金有限時，不妨從1房這種最低總價的房型開始買起，目的是儘快「把持有的貨幣換成房子」，這麼做的好處是「使自己的資產價值與房價漲幅維持等速」，不再存死薪水苦苦追趕房價。更有甚者，實務上1房、2房因總價較低，房價漲幅通常比3、4房高，理想的情況下，「資產價值會勝過房價漲幅」。

倘若買進1房後，再搭配寬限期與30年、40年等長年期房貸，可以大幅降低每個月還款負擔，並更快再存到一筆小錢，若干年後累積足夠存款則可以把1房出售，由於房價增值的緣故，拿着售屋款與手上存款能輕鬆換購2房，之後再依法炮製換3房、4房。利用這種階梯式的換屋法，說穿了就是「利用房子存錢」、以房追房，且存錢速度遠遠贏過存薪水。

錢越存越薄　存房效益更高

以行政院公佈2012年至2021年、近10年每人每月平均經常性薪資增加6,474元，薪資漲幅約16.2％。另根據內政部全國住宅價格指數，同期全國房價漲幅則約60％。換言之，買房子當作存錢的效率比單純儲蓄高出近4倍。如果您在30歲前就開始利用「123購屋法」買房，到了40、50歲應該可以順利換到3房型，而同輩多數人只能買2房型。

有的人認爲，「1房容易辦得到房貸嗎？」類似疑慮其來有自，過去常有長輩叮嚀不要買套房或1房，至少要買2房，不然很難貸款。不可否認的，部份公股行庫的確不願、或不愛承作套房、1房貸款，但只要個人信用無虞，首購大多能向民銀貸到8成房貸，且因時代在變，少子化、不婚不生等獨居人口增加的緣故，國人對於小宅需求有增無減，轉售時也很好賣。

但「123購屋法」並非零風險，假如在房價下跌期間先從1房買起，則房市走衰會讓購屋者承受跌價損失，資產總值反會於人後。不過，觀察近30年來國泰房地產指數變化，整體房價漲多跌少；即使把房價下跌時間和幅度算進去，國內主要都會區房價仍以平均每年6％至10％出頭幅度上漲。所以，以中長期趨勢而言，「123購屋法」仍是相對安全的策略。

資產配置與投資　找到自己的場子最重要

以上分享，是希望青壯族羣可以在買房路上少走冤枉路，不要白白浪費寶貴的時間和機會成本。然而，並不是每個人都需要買房，如果您是「少年股神」、或是「炒匯高手」，在其他管道可以日進斗金，隨時能輕鬆購屋，那就沒必要年紀輕輕即追逐房地產。在人生理財歷程中，找到自己的勝場遠勝過單戀房地產。

現職馨傳不動產智庫執行長，致力於房地產政策、市場銷售與全球不動產交易制度，提供顧問諮詢與品牌經營等附加價值晉階方案。學歷淡江大學中文系世新大學中文研究所經歷中研院士曾永義教授助理高雄特派記者住展雜誌企研室經理、住展雜誌研發長