何世昌／房市進入「10年抗戰」新時代　買預售屋要有新思維

▲在政府的房市政策、施工期拉長等影響下，意味預售屋市場「10年抗戰時代」來臨 。（示意圖／記者項瀚攝）

文／房市專家何世昌

在政府的房市政策、施工期拉長等影響下，意味預售屋市場「10年抗戰時代」來臨，無論自住或置產族羣，購買預售屋應有新的思維，必須把「長期持有」作爲優先選項，考量的不是今後1年、3年、5年的房價，而是10年後的房價。

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以往房市熱絡時期，投資客購買預售屋紅單後轉讓，或者簽約後再轉約，這類投機炒作的行爲令人詬病。於是，內政部發動修改《平均地權條例》，全面禁止預售屋轉售，立法院在2023年1月10日三讀修正通過《平均地權條例》部分條文修正草案，新法於2023年7月1日起實施。

由於預售屋禁止轉售，以及建築工程期延長和房地合一稅閉鎖期的緣故，現買預售屋市正式進入「10年抗戰時代」，房屋持有期普遍達10年以上。

《平均地權條例》新法在2023年7月實施至今已約1年半，實施前的預售屋承購屋仍有一次轉售的機會，這些人在這1年多年時內，想轉賣的人大多已經脫手，意味着未來預售屋轉售量將大量減少，並逐漸趨近於零。剩餘在場內的預售屋承購戶，幾乎都是新制後入手、且無法轉售。

由於目前國內建築勞工力依然短缺，預售屋的建築工程期普遍偏長，多數預售屋交屋時間多定爲5年，甚至有極少部份預售屋工期定到8年、甚至10年。

▲目前國內建築勞工力依然短缺，預售屋的建築工程期普遍偏長 。（示意圖／記者項瀚攝）

如果扣除邊建邊售的預售案不論，購買純預售的民衆通常要等5年才能交屋，而交屋後因持有時間重新起算，若要避開房地合一稅5年內課徵35％～45％所得重稅，則必須等到第6年再出售，僅有少部份民衆選擇在交屋後5年內出售。

換言之，預售期等滿5年，交屋後又得再等5年，累計持有時間長達10年，出售房屋才能享有相對低稅。否則，若在交屋後就轉售，政府抽走獲利的45％，房仲抽走總價的4％，換算爲獲利可能超過10%以上，屋主等於成爲政府和仲介的「打工仔」，自己拿到手的淨利不到5成。

當預售屋市場「10年抗戰時代」來臨，無論自住或置產族羣，購買預售屋應有新的思維。首先，在購買預售屋時，必須把「長期持有」作爲優先選項，考量的不是今後1年、3年、5年的房價，而是10年後的房價，因此短期的房價動盪基本上可以忽略。

若考量出售，預售屋買方應思考的是房屋所在區域未來10年的發展潛力。若位於舊市區，需評估市區發展動能是否會衰退、商圈是否會移轉與沒落等等，但若買在新重劃區，看的就不是當下有無機能，而是10年後有無機會欣欣向榮。

▲房市專家何世昌 。（圖／何世昌提供）

何世昌小檔案學歷：淡江大學中文系、世新大學中文研究所經歷：中研院士曾永義教授助理、高雄特派記者、《住展雜誌》研發長