房地產飆漲　扼殺臺灣經濟主因？

Joe

2001年以來，臺灣房地產價格的漲勢驚人，由信義房屋所統計的房價指數，全臺平均漲幅一倍，臺北市最大平均漲幅更是超過150%的水準，華人有土斯有財的觀念深植民心，在臺灣也不例外，從臺灣貸款成長的比例就可觀察出來。

2000年以來，臺灣購屋住宅貸款快速攀升，12年來從2.4兆臺幣增加到5.3兆臺幣，買房置產興盛的結果，帶動營造業建築貸款增加，而汽車貸款、信用卡貸款、其他民間消費貸款等項目則被嚴重排擠。

對於臺灣的勞動族羣而言，2000年以後，政府所統計的個人總收入幾乎是沒有增加的，除了55歲～64歲總收入有明顯增加以外，絕大多數人的總收入都是停滯或減少的。

收入成長停滯的情況下，人民又持續貸款購房的結果，就是造成家庭房貸佔經常性收入的比例越來越高，除了2009年金融風暴短暫的下跌以外，絕大多數揹負房貸的臺灣人，貸款負擔率都大幅攀升，尤其是臺北市，2010年以後，平均45%的收入都要支付房地產貸款，根本無力於其他非必要性的民間消費。

而房地產市場在衆人追逐交易的情況下，價格水漲船高，而大多數人民收入停止成長，所以房價對所得的比例也逐漸攀升，臺北市的房地產平均甚至要花掉14年的收入才能購買，這儼然是一個瘋狂的房地產泡沫。

臺灣各種成長較明顯的物價項目中，房租在2000年以後，已經停滯成長，顯示提供租屋市場的投資人成長速度等於或小於承租者的需求，但是房地產的供給數量仍然熱絡，意味着包租公和包租婆的人數逐漸在增加。

Joe

和其它投資項目相比，租金收入和產業價值，都是相對穩定，所以面對不景氣的時候，市場對於房地產的投資會不斷增加，中小企業經營者就很容易把整個生意賣掉或者倒閉，將資產拿去購買房地產然後出租的念頭，這時房地產是安全的投資項目。

所以經濟越停滯，反而房地產投資越有吸引力，若付你薪水的人，自己靠經營也賺不了多少錢，他自然不會提供你好的工作，員工難以有收入成長。

假設實際經濟產業投資利潤10%，房地產升值也是10%，大多數人會打算購買房地產出租，勝過於自己去創業，透過人生辛苦勞動力換來的血汗錢，大部份人還是會保守投資房地產，房地產是一個循環死結，景氣越低迷，房地產相對就越安全，但是當大家把越多的產業收起來專心做房地產，經濟就會更加停滯不前，這是一個惡性循環。

因爲房地產價格下跌會影響所有持有人，或者貸款購入房地產人，導致連鎖性的資產下跌，換句話說，當房地產價格崩潰之時，最先受害的還是窮人，他們的薪水會被優先削減，職位會被優先裁掉，房地產價格崩潰的損失，將會由最底層的人身上填補回去，而儲蓄較少的民衆，面臨的生存壓力也會增加，最終總是導致社會變得動盪不安，政府臭名昭彰，所以政府寧可維護房地產的價格，也不太願意打壓房地產價格這種行爲。

房地產對於提升經濟成長力實際上是灌水效果，如果民間和社會的購買力跟不上房地產的漲幅，而房地產價格還在上升，那麼房地產飆漲這個成本，就會吸乾整個社會，排擠民間內需消費，因爲所有產業幾乎都需要土地，房價增高會導致企業擴廠成本增加，企業壓縮僱員需求，勞工平均收入減少降低消費，企業銷售量降低，企業利潤降低，企業把錢投向房地產，然後房價升高，惡性循環。

房地產價格的上漲，企業的工廠場和辦公室，全部都要被迫提高租金，就算該產業不需要大量土地或辦公室，但是因爲企業聘用的員工也要交房租，所有的工資和服務成本最終也要被迫上調，租金上漲代表你做任何事都要被剝了幾層皮。

另外，人民的消費被排擠，產業還可以向國外市場擴張，但是生產成本被推高，那麼出口商品就連國外市場都失去競爭力，因爲房地產的成本增加，最終還是會反映在商品製造過程中，傷害企業在海外市場的兢爭力，所以房地價格上漲是因而不是果，這一個逐漸放大的循環。

臺灣在2000年以後，不論是個人或是家庭，可支配所得都是停滯的，而房地產上漲和原物料上漲所產生的消費支出增加，最終人民就是啃老本，反映在儲蓄上就是慢慢的減少。

20多年來，臺灣人民的經常性支出佔經常性平均薪資比例逐漸提升，從38%提升到68%，消費者物價指數以2006年爲基期，1985年到2011年從70%上升到106%，但經常性支出卻從5000元增加到約25000，膨脹約5倍，關鍵在於消費者物價指數的統計並不夠全面性，因爲房價會從根本造成通貨膨脹，但是卻沒有列入計算，否則臺灣的物價指數會更高。

央行總裁彭淮南曾建議將「房價」納入「物價」控管，進行實地調查瞭解和物價督導會報，希望將房價「透明化」列入重要物價管理，杜絕炒樓歪風，房地產業上漲持續侵蝕其他行業的營運利潤，經常性薪資無法提升，日常生活所需的成本卻逐漸增加，透支人民的儲蓄，這是一個惡性循環。

美國、日本、西班牙和愛爾蘭等歐洲高比例債務國，在經濟進入衰退的同時，共同點都是伴隨着房地產泡沫，甚至是2012年的中國和南韓，也有類似的徵兆，也可以說，房地產泡沫會侵蝕國內有競爭力的產業，排擠民間消費，讓這些國家慢慢地走向衰退，臺灣近年來的經濟難以大躍進，主因非常可能就是來自於房地產泡沫。

●作者Joe，高雄師範大學化學系畢，曾任《經濟日報》、《非凡新聞週刊》專欄作家，現專職外匯投資，設有部落格【外匯是穩定投資的天堂】分享操作心得。以上言論不代表本報立場。ET論壇歡迎更多聲音與討論，來稿請寄editor@ettoday.net