房產律師：籤房屋合同後賣方變卦，買方反訴繼續履行合同實例剖析
(爲保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名均爲化名，若有雷同請聯繫我們予以撤銷。)
一、案件背景
在2018 年 1 月 31 日這一天，遲某傑（出售方）與郭某霖（購買方）就位於北京市海淀區的一處兩居室（面積爲 72.61 平方米）簽訂了《房屋買賣合同》，雙方約定該房屋的成交價格爲人民幣 370 萬元，房款分二期支付。具體而言，在合同簽訂之日，購買方需交付定金 70 萬元，剩餘的 300 萬元房款則要在房屋過戶當日支付。
值得注意的是，當時簽訂合同時，該房屋處於出租狀態，這也爲後續一系列的爭議埋下了伏筆。爲此，雙方還簽訂了《補充協議》，針對房屋交付、付款以及可能出現的不同情況等諸多事項進行了詳細約定。
二、原告訴求及理由
（一）遲某傑的訴訟請求
1. 判令解除雙方房屋買賣合同；
2. 判令郭某霖承擔 70 萬元的定金損失；
3. 判令郭某霖返還其拆遷安置協議原件及返還面積結算安置協議原件；
4. 判令郭某霖承擔本案訴訟費用。
（二）遲某傑主張的事實與理由
早在2018 年 1 月 31 日雙方簽訂房屋買賣合同之時，郭某霖先是用其母親的銀行卡支付定金 60 萬元，後又支付現金 10 萬元，總計定金 70 萬元。按照房屋買賣合同補充協議的約定，在房屋租賃合同到期（2021 年 5 月 20 日到期）時，若房屋產權證未能辦理，不能辦理過戶，購買方郭某霖應向遲某傑支付第一筆房款人民幣 250 萬元，在辦理過戶當天支付剩餘房款 50 萬元。
然而，2021 年 5 月 20 日房屋租賃合同到期後，遲某傑通知郭某霖收房並支付 250 萬元，但郭某霖卻以各種理由拒絕收房。雖然後來在 2021 年 6 月 16 日，郭某霖讓其子郭某輝驗收房屋，確認承租戶騰空物品後鎖好房屋並取走了房屋鑰匙，可依據補充協議約定郭某霖應於 2021 年 6 月 20 日向遲某傑支付第一筆購房款，但其卻以遲某傑不配合爲由拒絕履行付款義務，遲某傑認爲郭某霖的這種行爲表明其不再履行合同了，所以才提起了上述訴訟請求。
三、被告辯稱及反訴請求
（一）郭某霖的答辯意見及反訴請求
郭某霖辯稱，不同意遲某傑的訴訟請求，認爲其請求沒有事實法律依據，請求法院依法駁回。
同時，郭某霖還提出了反訴請求，具體如下：
1. 判令雙方繼續履行《房屋買賣合同》和《補充協議》；
2. 判令遲某傑將位於北京市海淀區某房屋交付自己（房號如果有變更以變更後爲準）；
3. 判令遲某傑支付自 2021 年 6 月 21 日，暫算至 2021 年 11 月 19 日違約金 528500 元；
4. 判令遲某傑給付 2018 年 1 月 1 日至 2021 年 5 月 20 日租金 234000 元；
5. 本案訴訟費用由遲某傑承擔。
（二）郭某霖主張的事實與理由
時間回溯到2016 年 1 月 27 日，遲某傑和北京 Z 公司簽訂了《安置房認購協議》和《安置房補償協議》購買北京市定向安置房，而後郭某霖和遲某傑就該房屋的買賣達成了一致意向。郭某霖先是在 2017 年 7 月 25 日給付遲某傑現金 10 萬元，接着在 2018 年 1 月 14 日，通過其母親劉某蘭的銀行賬戶向遲某傑轉賬 23 萬，2018 年 1 月 31 日，又轉賬 37 萬元，上述款項加起來共計 70 萬元，剛好符合合同簽訂日支付定金 70 萬元的約定。
同樣是在2018 年 1 月 31 日，雙方正式簽署《房屋買賣合同》，明確了房款支付方式等關鍵內容。並且，由於房屋當時處於出租狀態，雙方約定遲某傑在 2021 年 6 月 20 日租賃到期之日將房屋交付郭某霖。就在同日簽訂的《補充協議》裡，對於不同情況下的房款支付、違約等都做了詳細約定，其中就包括若不能辦理產權證、不能辦理過戶時的付款安排，以及逾期未按時交付房屋要按每日千分之五計違約金等條款。
可到了實際履行環節，2021 年 6 月 27 日，郭某霖根據遲某傑指示，以母親劉某蘭的銀行賬戶向李某丹轉賬 250 萬元，結果因銀行原因未到賬。發現沒到賬後，郭某霖又於 2021 年 7 月 2 日再次轉賬 250 萬元，但是遲某傑收到此款後當天就退回了。郭某霖認爲房屋租賃到期後，遲某傑強行霸佔房屋，拒不履行合同約定的交房義務，爲維護自身合法權益，便提出了反訴。
四、遲某傑針對反訴的辯稱
遲某傑明確表示不同意郭某霖的全部反訴請求，認爲其反訴請求沒有法律依據和事實依據，請求法院予以駁回。
五、法院查明情況
2018 年 1 月 31 日簽訂的《房屋買賣合同》和《補充協議》中，除了前面提到的房款支付、房屋交付等內容外，還有關於違約責任的詳細規定。
比如，在《房屋買賣合同》的第五條中，對於逾期交房責任規定爲除不可抗力外，出售方未按合同約定的期限和條件將房屋交付購買方的，要自交付期限屆滿之次日起至實際交付之日止，按日計算向購買方支付已交付房價款的萬分之十五的違約金，並於房屋實際交付之日起當日內向購買方支付違約金，且合同繼續履行；對於逾期付款責任也做了相應規定，購買方未按約定時間付款的，自約定的付款期限屆滿之次日起至實際交付支付應付款之日止，按日計算向出售方支付逾期應付款的萬分之十五的違約金，並於實際支付應付款之日起當日內向出售方支付違約金，合同繼續履行。
在《補充協議》裡，對於房屋交付時相關手續的交接、不同情況下房款支付的先後順序等都有着細緻約定。
實際履行過程中，在2021 年 6 月 16 日左右，雙方通過短信溝通支付購房款事宜，但未能談妥。當日，郭某霖之子從遲某傑處取得了涉案房屋鑰匙，不過並未取得門禁卡、水卡、電卡、燃氣卡等。到了 2021 年 6 月 20 日這個雙方約定的交房及付款日期，雙方卻均未進行聯繫。之後在 2021 年 7 月 2 日，郭某霖向遲某傑之妻李某丹支付房款 250 萬元，結果被退回。遲某傑明確表示不同意繼續履行合同及補充協議，而郭某霖則明確要求繼續履行合同及補充協議。
在訴訟過程中，經過法院詢問，雙方確認涉案房屋現具備辦理權屬登記的條件。
六、裁判結果
1. 郭某霖於本判決生效後十日內，支付遲某傑第一筆購房款 250 萬元；遲某傑於收到該房款當日，向郭某霖交付北京市海淀區某房屋及房屋鑰匙、門禁卡、水卡、電卡、燃氣卡；
2. 遲某傑於本判決生效後三十日內，協助郭某霖將北京市海淀區某房屋權屬登記在郭某霖名下；郭某霖於辦理權屬登記當日，支付遲某傑剩餘房價款 50 萬元；
3. 駁回遲某傑的全部訴訟請求；
4. 駁回郭某霖的其他反訴請求。
案件分析
從法律角度來看，遲某傑與郭某霖簽訂的《房屋買賣合同》及《補充協議》，系雙方當事人真實意思表示，並且沒有違反法律法規的效力性強制性規定，所以應當認定爲有效合同。既然合同有效，那麼雙方就應當嚴格按照合同約定來行使權利、履行義務。
房屋買賣合同屬於典型的雙務合同，在這種合同關係中，賣方負有交付房屋、協助辦理產權過戶等義務，而買方則負有支付購房款的責任。
在雙方補充協議約定的2021 年 6 月 20 日這個關鍵時間節點上，雙方都出現了履行合同不符合約定的情況。遲某傑作爲賣方，僅僅在 2021 年 6 月 16 日提供了房屋鑰匙，卻未按照約定交付門禁卡、水卡、電卡、燃氣卡等重要物品，這顯然沒有完全履行交付房屋的義務；而郭某霖作爲買方，也未在當日支付相應的購房款，而是延遲到了 2021 年 7 月 2 日才進行支付，並且支付的 250 萬元還被遲某傑退回了。
無論雙方是基於之前合作產生了矛盾，還是彼此之間存在不信任等原因，這些都不能成爲不履行合同義務的合理藉口。所以，在這種雙方均構成違約的情況下，各自都應當承擔相應的損失。正因如此，對於遲某傑要求雙倍支付定金的本訴請求，以及郭某霖要求支付違約金及房租損失的反訴請求，法院才均不予支持。
如今，涉案房屋已經具備了交付及辦理權屬登記的條件，從保障和鼓勵交易安全、維護合同穩定性以及遵循公平合理原則的角度出發，雙方應當繼續履行合同及補充協議。鑑於雙方合同及補充協議約定的時間已過，再結合本案的實際情況，也就是涉案房屋現尚未辦理權屬證書，所以雙方應比照適用《補充協議》第四條第一款的約定，按照交房之日支付250 萬元，在辦理過戶當天支付剩餘房款 50 萬元的方式來履行各自義務，具體的履行順序和內容，法院參照實際情況予以了合理確認。
辦案心得
首先，對於合同條款一定要仔細研讀、深入分析。本案中《房屋買賣合同》及《補充協議》涉及諸多細節條款，比如房款支付方式、房屋交付條件、違約責任等，每一個條款都可能成爲影響案件勝負的關鍵因素。只有把這些條款吃透，才能準確把握案件的爭議焦點，進而爲當事人制定出合理的訴訟策略。
其次，證據收集工作至關重要。無論是雙方之間關於房屋交易的轉賬記錄、溝通短信，還是房屋的相關手續文件等，都是還原案件事實的有力支撐。在本案中，雙方各自提供的證據對於證明自己的主張以及反駁對方觀點都有着不可或缺的作用。所以，在辦案過程中，務必引導當事人全面、細緻地收集相關證據，並對證據進行合理梳理，形成完整的證據鏈條，這樣才能讓法官更清晰地瞭解案件全貌，增強己方主張的可信度。
再者，要充分考慮合同履行的實際情況以及公平合理原則。雖然合同約定很重要，但在實際履行過程中往往會出現各種變數，像本案中雙方因爲種種原因未能按照約定時間履行義務的情況並不少見。此時，就需要站在公平合理的角度，綜合考量各種因素，既要維護當事人的合法權益，也要保障交易的安全與穩定，爭取讓案件的處理結果符合法律規定和社會公序良俗，最終實現法律效果與社會效果的統一。
總之，辦理這類案件需要嚴謹細緻，從合同條款到證據再到公平合理原則的運用，每一個環節都不容忽視，只有這樣才能更好地爲當事人爭取到有利的裁判結果。