房產合同律師解讀：以買賣之名行贈與親屬之實的合同效力辨析

(爲保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名均爲化名，若有雷同請聯繫我們予以撤銷。)

一、案件背景

在本起房產糾紛案件中，涉及多方當事人複雜的關係與房產交易情況。楊某娟與王某鵬系夫妻關係，二人於2006 年登記結婚。王某濤與杜某秀育有一子王某鵬、一女王某丹。

二、房產交易歷程

1. 2002 年 12 月 18 日，王某鵬以買方身份與北京 Y 公司簽訂《北京市內銷商品房買賣契約》，購置位於北京市通州區一號房屋，總價 206,269 元，預付定金 56,269 元，並於同日與某銀行、北京 Y 公司簽訂《個人購房借款合同》，貸款 15 萬元，貸款期限 15 年。

2. 2003 年 8 月，一號房屋所有權證頒發，所有權人爲王某鵬，且該房屋存在某銀行 15 萬元抵押貸款。

3. 2021 年 3 月 16 日，王某鵬（出賣人）與王某濤（買受人）簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，約定房屋成交價格 120 萬元，一次性付款於 2021 年 3 月 15 日前支付。然而，實際上雙方均認可並無真實房屋買賣意思表示，王某濤未支付房款，只是藉此形式將房屋轉移登記至王某濤名下，現該房屋已登記在王某濤名下，爲其單獨所有。

三、各方訴求與主張

1. 楊某娟訴求與理由

- 楊某娟訴稱，一號房屋雖系王某鵬婚前購買，但婚後夫妻共同償還房貸且在 2018 年重新裝修，該房屋應屬夫妻共同財產。王某鵬與王某濤在其不知情的情況下籤訂房屋買賣合同，且未支付房款，屬於惡意串通，擅自處分夫妻共同財產，損害了其合法權益，故請求確認該合同無效，並要求王某鵬、王某濤承擔訴訟費。

2. 王某鵬答辯意見

- 王某鵬辯稱與王某濤簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》無效，同意楊某娟的訴訟請求。其稱王某丹打算換房缺錢，欲以一號房屋抵押辦理貸款，因楊某娟不同意，而房屋貸款需夫妻共同簽字，王某丹提出將房屋過戶至王某濤名下由其一人簽字辦理貸款，后王某丹未換房也未辦理貸款，其要求將房屋過戶回來遭王某濤拒絕，才告知楊某娟房屋過戶一事。

3. 王某濤答辯意見

- 王某濤不同意楊某娟的訴訟請求。他主張與王某鵬簽訂的合同不存在惡意串通、損害楊某娟權益的情形，實則是履行之前簽訂的《借名購房協議》中約定的過戶義務。因 2002 年買房時其與杜某秀年齡超 50 歲，無法獲得銀行貸款，便與王某鵬商量以王某鵬名義按揭購房，並簽訂協議約定首付款及月供由他們承擔，房屋所有權歸他們，待貸款還清后王某鵬應無條件過戶。同時，他指出涉案房屋首付款及月供均來自其與杜某秀的勞動所得，包括王某濤的工資、承包車棚運營收入等，且相關原始票據及材料一直由其保存，自交房後他們一直居住並承擔大部分生活開支，楊某娟與王某鵬未支付任何購房及還貸費用。

四、法院查明事實與證據情況

1. 借名購房相關證據

- 王某濤提交《借名購房協議》，雖王某鵬對其簽名不認可，但經鑑定，落款處“王某鵬”簽名系其本人書寫。該協議明確約定王某濤、杜某秀借王某鵬之名購房，房屋所有權歸他們，王某鵬未支付款項，還清貸款后王某鵬應配合過戶等內容，只是協議實際簽訂時間約在 2011 - 2012 年左右，而非落款的 2002 年 12 月 18 日。

- 王某濤提交退休證及賬戶交易明細，顯示其退休時有一定工資收入且有增長，2004 年 5 月至 2018 年 2 月工資賬戶基本每月有取現交易，金額與還貸情況有一定關聯。還貸存摺及明細顯示，存摺戶名爲王某鵬，2003 年至 2018 年每月有現金存入，存款時間與王某濤工資賬戶取現時間基本一致，2018 年 2 月貸款還清後 3 月銷戶，且存摺首頁被撕掉，原本由王某濤持有。

- 王某濤保存着與一號房屋有關的諸多原始憑證，如《北京市內銷商品房買賣契約》、《住宅使用說明書》、《個人購房借款合同》、借款憑證、房款發票、契稅完稅證明、公共維修基金收據、還貸存摺等資料原件。

2. 王某鵬與楊某娟主張及證據情況

- 王某鵬稱首付款中有 3 萬元是其出資，每月房貸由其與楊某娟共同償還，但對於資金來源及交付現金給王某濤、杜某秀的主張未提交證據證明。楊某娟對此予以認可，不過該主張缺乏有效證據支持。

五、法律分析與案件焦點

1. 法律依據

- 根據相關法律規定，行爲人與相對人以虛假的意思表示實施的民事法律行爲無效。以虛假的意思表示隱藏的民事法律行爲的效力，依照有關法律規定處理。

2. 案件焦點

- 一是王某鵬與王某濤簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》效力問題；二是王某鵬與王某濤之間是否存在借名買房關係。

六、案件分析與結論

1. 房屋買賣合同效力

- 對於王某鵬與王某濤簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》，由於雙方均承認無真實房屋買賣意思表示，王某濤未支付房款，只是通過買賣形式實現房屋轉移登記目的，符合以虛假的意思表示實施的民事法律行爲的情形，應屬無效。

2. 借名買房關係認定

- 從證據角度看，王某濤提交的《借名購房協議》經鑑定有王某鵬簽名，雖簽訂時間存疑但內容明確借名購房事實。從購房資金來源及還貸能力分析，王某濤與杜某秀有穩定收入來源且存取款記錄與還貸情況相互印證。而王某鵬與楊某娟主張出資及還貸卻無證據支持。再者，房屋相關資料原件由王某濤持有且他們長期居住並承擔開支。綜合這些因素，王某濤與王某鵬之間存在借名買房的事實具有高度蓋然性，法院予以採信。

- 因此，楊某娟提出的王某濤與王某鵬惡意串通損害其合法權益的意見不能成立。

綜上所述，法院確認王某鵬與王某濤簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》無效的判決是基於對案件事實的詳細查明與相關法律規定的準確適用，在借名買房關係成立的前提下，該虛假房屋買賣行爲無法得到法律支持。

每個案件都有特殊性，需要律師對案情進行細緻的分析，纔能有專業的判斷，我們團隊擅長處理各類房屋糾紛，如果您遇到相似案件，我們真誠的希望您可以來電詳細說明情況，我們會盡力爲您解答！