房產律師：買賣合同無效，房價漲了買方要承擔損失嗎？

(爲保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名均爲化名，若有雷同請聯繫我們予以撤銷。)

一、案件詳情

（一）原告主張

原告王某琴向本院提出訴訟請求：

1. 判令被告返還 70 萬元房款並支付利息；

2. 訴訟費由被告承擔。

事實與理由：2022 年 11 月 15 日，經昌平法院審理作出民事判決書，判定原被告雙方於 2017 年 5 月 10 日簽訂的房屋買賣合同無效，且該判決已生效。在此次訴訟之前，被告於 2021 年 8 月 12 日將房屋賣給了案外人孫某海，孫某海的父親支付房款 230 萬元，此款項全部由原告支付給被告。兩次買賣合同的差價爲 70 萬元，由於原被告之間的房屋買賣合同已被認定無效，被告沒有理由收取這 70 萬元差價。

（二）被告答辯

李某軍辯稱，不同意原告的訴訟請求，請求法院駁回。2017 年雙方簽訂的合同被判決無效後，相關法律後果在該合同確認無效之前就已經完成。在兩份合同簽訂的先後時間內，房屋價格大幅上漲，原告作爲完全民事行爲能力人，將 230 萬元購房款返還給被告是其真實意思表示，所以原告要求返還 70 萬元沒有事實和法律依據。

（三）法院查明情況

1. 2017 年 5 月 10 日，王某琴（出賣人、甲方）與李某軍（買受人、乙方）簽訂《房屋買賣合同》，約定：甲方自願將其坐落於 B 號房屋（以下簡稱 B 號房屋）出售給乙方，總價款 160 萬元。合同簽訂後，李某軍向王某琴支付了 160 萬元。

2. 2021 年 8 月 12 日，王某琴與孫某海簽訂《房屋買賣合同》，合同約定：甲方自願將其坐落於 B 號房屋出售給乙方，總價款 230 萬元。同時，甲方承諾本協議簽訂之前所有關於該房產的買賣合同協議無效，由於以前簽訂的任何關於本房產的合同產生的法律經濟糾紛由甲方獨立承擔法律經濟責任。合同還約定了其他事項。李某軍在該合同見證人處簽字，並寫明“不承擔任何責任”。

3. 另查明，王某琴曾以李某軍爲被告、孫某海爲第三人訴至本院，要求確認其與李某軍於 2017 年 5 月 10 日簽訂的《房屋買賣合同》無效，並要求李某軍返還涉案 B 號房屋。本院判決：“一、確認王某琴與李某軍於 2017 年 5 月 10 日簽訂的《房屋買賣合同》無效；二、駁回王某琴的其他訴訟請求。”在庭審中，王某琴、李某軍及孫某海均認可系李某軍向孫某海出售涉案房屋，全部款項 230 萬元由孫某海支付給王某琴後，再由王某琴轉付給李某軍；涉案房屋現由孫某海佔有使用。判決書中顯示，根據不動產權登記證，涉案房屋權利人爲王某琴，權利性質爲出讓/定向安置住房，附記載明：三定三限三結合定向安置房，取得不動產產權證或契稅完稅證明之日起，5 年內不得上市交易；5 年後可按市場價格上市交易，不補交土地收益。

4. 在本案庭審中，王某琴主張其與李某軍於 2017 年 5 月 10 日簽訂的《房屋買賣合同》經法院判決無效，依據合同無效的法律規定，要求李某軍返還房屋買賣差價 70 萬元。

（四）裁判結果

駁回王某琴的全部訴訟請求。

二、案件分析

（一）合同無效的法律後果原則

根據法律規定，合同無效或者被撤銷後，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。這是處理合同無效糾紛的基本法律準則，爲本案的分析提供了依據。

（二）本案具體情況分析

1. 合同無效與財產返還的關係：在本案中，原被告雙方於 2017 年 5 月 10 日簽訂的《房屋買賣合同》經法院判決無效，這是明確的事實。按照正常的法律邏輯，因該合同取得的財產應當返還。

2. 差價問題的關鍵所在：然而，需要注意的是，這裡所說的因合同取得的財產並不包括 70 萬元的房屋買賣差價。原被告之間最初的合同約定價格是 160 萬元，雙方已經按照此約定履行了支付行爲。後來房屋轉賣給孫某海的價格變化，並非是原被告之間合同本身直接產生的財產關係，而是市場因素以及新的合同關係所導致的結果。因此，從法律角度嚴格分析，原告要求被告返還這 70 萬元差價的訴訟請求不符合合同無效後財產返還的法律內涵。

三、案件啓示

（一）對於合同簽訂的警示

1. 瞭解房屋性質的重要性：在簽訂房屋買賣合同之前，雙方都應當充分了解房屋的性質，特別是對於有特殊限制條件的房屋，如本案中的定向安置住房。這些限制條件可能對合同的效力和後續履行產生重大影響，如果忽視這些因素，很容易引發糾紛。

2. 明確合同條款的嚴謹性：合同條款必須嚴謹、清晰，明確雙方的權利義務、交易價格、房屋狀況等關鍵信息。在涉及房屋再次交易或可能出現的複雜情況時，要有相應的約定，以避免後續出現爭議時缺乏依據。

（二）在合同履行與糾紛處理中的教訓

1. 遵守法律法規的必要性：無論是賣方還是買方，在房屋買賣過程中都必須遵守法律法規關於房屋交易的規定。違反這些規定可能導致合同無效，進而引發一系列複雜的法律問題和經濟損失。

2. 證據意識和風險防範：在整個交易過程中，各方都要有證據保存意識，包括合同文本、支付憑證、溝通記錄等。這些證據在糾紛發生時對於維護自身權益至關重要。同時，要對可能出現的風險有一定的預判和防範措施，如對房屋價格波動可能帶來的影響要有心理準備和應對方案。

（三）對合同無效法律後果的理解深度

1. 準確把握法律內涵：對於合同無效後的法律後果，當事人和法律從業者都需要準確理解。不能簡單地認爲只要合同無效，所有與交易相關的財產變動都要恢復原狀，而是要依據法律規定和具體情況來確定哪些財產應當返還或補償，避免提出不合理的訴訟請求或做出錯誤的法律判斷。

2. 尊重法院判決的指引作用：法院的判決是基於法律和事實作出的權威結論。在類似案件中，各方應當尊重法院的判決，並從中吸取經驗教訓，更好地規範自己在房屋買賣等經濟活動中的行爲。

每個案件都有特殊性，需要律師對案情進行細緻的分析，纔能有專業的判斷，我們團隊擅長處理各類房屋糾紛，如果您遇到相似案件，我們真誠的希望您可以來電詳細說明情況，我們會盡力爲您解答！