房產律師解析：借親屬買房未籤協議，起訴過戶勝訴之關鍵

(爲保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名均爲化名，若有雷同請聯繫我們予以撤銷。)

一、案件背景

在本起借名買房糾紛案件中，原告趙女士作爲被告錢女士的舅媽，稱因自身購房受限而與錢女士達成口頭借名買房協議，購買朝陽區X 房屋。後雙方就房屋所有權產生爭議，趙女士訴至法院，請求確認借名買房合同關係成立，並要求錢女士協助將房屋所有權轉移登記至自己或第三人孫先生名下，或支付房屋折價款。

二、原告訴求及依據

1. 訴訟請求

- 確認原被告之間借名買房合同關係成立，確認原告爲涉案房屋的實際購房人。

- 判令被告協助原告將涉案房屋所有權轉移登記至原告名下或轉移登記至孫先生名下，或判令被告支付涉案房屋折價款，優先要求過戶。

2. 事實依據

- 趙女士稱 2010 年初欲購買涉案房屋，但因自己名下已有兩套房產，受銀行信貸政策影響，故與錢女士達成口頭借名買房協議。2010 年 2 月，錢女士與開發商簽訂房屋買賣合同。趙女士支付首付款 2330183 元，並按月使用錢女士銀行卡支付按揭貸款 1980000 元。2011 年 3 月 20 日，趙女士以錢女士名義辦理收房手續，繳納維修基金等費用，2013 年 4 月 25 日領取產權證。房屋入住後的物業費、供暖費等均由趙女士負擔，相關合同、發票、繳費收據由其持有，且房屋出租收益亦歸趙女士。

三、被告辯稱

1. 錢女士辯稱

- 雙方從未有借名買房的書面或口頭約定，購買涉案房屋是其個人意志。2010 年 2 月，自己以首付款及按揭貸款方式購買涉案房屋，支付了購房款並簽訂相關合同，辦理產權登記等一系列購房行爲均自主完成。

- 稱原被告之間的資金往來是借款關係，購房款是向趙女士的借款，並非借名買房。

- 主張自己實際佔有使用涉案房屋並享有房屋收益，還曾抵押房屋借款並簽訂抵押貸款合同，享有房屋權益。

四、法院查明事實

1. 家庭關係：趙女士系錢女士舅媽，雙方未簽訂書面借名買房合同，錢女士否認存在口頭借名買房約定。

2. 房屋買賣及相關合同簽訂：2010 年，錢女士與 C 公司簽訂商品房買賣合同購買涉案房屋。同年 4 月 20 日，錢女士與某銀行、C 公司簽訂《個人購房借款合同》，貸款 198 萬元購買涉案房屋，房屋總價 4310183 元。2013 年 4 月 25 日，涉案房屋登記在錢女士名下。

3. 資金支付及房屋使用情況：

- 2010 年 2 月 2 日，李某玲刷卡代趙女士向 C 公司支付 5 萬元，2020 年 4 月 10 日，趙女士刷卡向 C 公司分別支付 1940183 元和 34 萬元，共計 2330183 元，錢女士稱系趙女士代爲支付。2011 年 3 月 20 日，趙女士刷卡支付契稅和專項維修基金並辦理收房手續，之後一直控制使用涉案房屋並交納物業費等相關費用，雖曾以錢女士名義出租但租金收益歸趙女士。錢女士稱委託趙女士收房是因受威脅，將租金收益贈予趙女士是對租金的處分。

- 2011 年 3 月至 2019 年 8 月，趙女士按月向錢女士銀行轉入固定金額款項，2019 年 9 月、10 月，趙女士每月向錢女士銀行賬戶轉入 13000 元，錢女士雖不認可系趙女士償還房屋貸款，但未提交其實際出資償還貸款的相關證據，可確認系趙女士償還貸款。2019 年 11 月趙女士起訴後，2019 年 12 月 11 日，錢女士通過銀行賬戶一次性償還剩餘貸款 1586643.4 元並註銷抵押。

- 2017 年 7 月 12 日涉案房屋被抵押登記給 M 公司，借款 600 萬元，由趙女士實際使用並償還貸款利息，後趙女士支付融資服務費 216000 元並展期。後向 K 公司借款償還了上述借款，2019 年 8 月 15 日，M 公司抵押注銷並於 2019 年 8 月 19 日抵押登記給 K 公司。訴訟中，錢女士通過向第三方貸款方式償還了 K 公司借款，2021 年 5 月 13 日 K 公司抵押登記被註銷，現房屋不存在過戶障礙，孫先生具有北京市購房資格並同意過戶。

五、裁判結果

1. 原告趙女士與被告錢女士的借名買房合同成立，原告爲北京市朝陽區 X 房屋的實際買受人。

2. 被告錢女士於本判決生效之日起七日內配合原告趙女士將北京市朝陽區 X 房屋所有權過戶至第三人孫先生名下。

3. 駁回原告趙女士的其他訴訟請求。

六、律師案件分析

從律師角度來看，本案焦點在於借名買房合同關係是否成立以及房屋實際所有權的認定。

首先，關於借名買房合同關係的認定。雖雙方未簽訂書面合同且錢女士否認存在口頭約定，但從房屋的實際控制、使用情況來看，趙女士支付了首付款，在未發生矛盾前長期償還房屋貸款，辦理收房手續並持有相關費用支付憑證，實際控制房屋並獲取租金收益等，這些事實形成了較爲完整的證據鏈，使法院有理由相信雙方存在借名買房合同關係。錢女士雖對趙女士的行爲有不同解釋，如稱資金往來是借款、委託收房、贈予租金等，但缺乏合理性且無充分證據支持。

其次，對於房屋所有權的確定。基於借名買房合同關係成立的認定，趙女士應爲實際買受人。在房屋具備過戶條件且孫先生同意接收過戶的情況下，法院判決錢女士配合過戶符合法律規定及當事人訴求。而對於錢女士在趙女士起訴後償還貸款等行爲，因不足以推翻之前趙女士對房屋控制使用等行爲所產生的證明效力，不影響借名買房關係的認定。對於雙方未解決的被告償還涉案房屋款項事宜，可另行處理，這也體現了法院在處理複雜房產糾紛時，在確定主要法律關係和權利歸屬的同時，對相關附屬問題的合理安排，以保障各方合法權益在後續程序中得到妥善處理。