房產律師詳析：公司借名買房因員工不配合辦證而起訴過戶的案例

(爲保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名均爲化名，若有雷同請聯繫我們予以撤銷。)

一、案件背景與訴求呈現

在商業房產購置與產權歸屬的法律糾紛領域，本案聚焦於北京市海淀區一號房屋的產權登記爭議。原告星耀公司提出訴訟請求，期望通過法律途徑解決房屋產權的規範登記問題，以實現其對該房屋的合法權益確認與實際控制。

（一）原告星耀公司訴求

1. 判令貝通公司協助將北京市海淀區一號房屋的產權登記至黃濤名下，黃濤進而協助將該房屋產權登記至星耀公司名下，並且明確所有涉及的稅費均由星耀公司承擔。

2. 要求被告承擔本案的訴訟費用。

（二）事實依據闡述

星耀公司基於改善下屬北京公司辦公條件的目的，計劃購置房產。然而，由於資金週轉及房屋出售方貝通公司的特定要求，即按揭貸款購房需以個人名義辦理相關手續，星耀公司北京公司遂以黃濤名義進行房屋購買操作。在此過程中，星耀公司積極履行了資金支付義務，向貝通公司支付了首付款183,800 元，並辦理了 73 萬元的貸款手續，貝通公司也相應開具了購房款發票。

2004 年 10 月 15 日，黃濤與星耀公司北京公司簽署了一份關鍵文件《星耀公司北京公司關於購買某處房產的說明》，該文件明確規定，房屋購買及使用過程中所產生的一切費用均由公司承擔，房屋產權歸屬於星耀公司而非個人。房屋交付後，實際佔有使用方爲星耀公司下屬的全資子公司，並且相關收益也歸星耀公司所有。在貸款償還方面，從 2006 年至 2016 年期間，一直由星耀公司或其下屬子公司通過貸款賬號進行還款操作，截至訴訟時，貸款已經全部償還完畢。但遺憾的是，房屋產權登記卻未能如期順利辦理，這成爲星耀公司提起訴訟的直接導火索。

二、被告答辯立場剖析

1. 被告貝通公司：貝通公司在答辯中明確表示同意星耀公司的訴訟請求，願意積極配合辦理房屋過戶登記手續。這一態度在一定程度上反映了貝通公司對案件事實及星耀公司訴求合理性的認可，或者是基於其自身在房屋交易過程中的責任與義務認知，意識到協助辦理過戶是解決當前糾紛的恰當途徑。

2. 被告黃濤：黃濤未作出任何形式的答辯，既未提交書面意見闡述自身觀點，也未出庭參與訴訟過程，對星耀公司的訴求及法院的傳喚均未給予迴應。這種消極應對的方式，在法律程序上被視爲其自動放棄了答辯和質證的權利，使得案件在黃濤這一環節缺乏對抗性辯論，法院只能依據現有證據和其他當事人的陳述進行審理與裁決。

三、法院查明事實梳理與分析

1. 購房決策與協議框架：

- 2004 年 10 月 15 日，星耀公司與黃濤等四人共同簽訂了《星耀公司北京公司關於購買某處房產的說明》，此文件詳細闡述了購房決策的背景與實施方式。由於房屋出賣人北京貝通公司的規定，一次性付款可單位名義購房，按揭貸款則需以個人名義辦理諸多手續，而星耀公司因一次性付款困難選擇了按揭貸款購房途徑，並確定分別以黃濤等 4 人的名義進行購買和後續手續辦理。其中，明確黃濤名下對應的房屋爲一號，且強調四套房子的購買及使用所發生的一切費用均由公司承擔，產權歸星耀公司所有，這爲後續的產權爭議提供了關鍵的書面依據。

- 2004 年 12 月 1 日，星耀公司與黃濤等四人進一步簽訂了《委託代購房屋協議書》，該協議從委託關係的角度對購房事宜進行了更爲細緻的約定。受託人黃濤等需以個人名義爲委託人購進房屋，並按照委託人要求辦理買房、申請貸款及房屋產權等全部手續。同時，明確購買房屋的應付房款、按揭貸款及一切費用均由委託人承擔，受託人不承擔任何費用，且委託人享有房屋的一切權益，包括佔有、使用、收益、處分等權利，受託人不得擅自對名下房屋行使權益，不得進行轉讓、設定抵押、擔保等操作。此外，還約定房屋所有權屬證明辦理完畢後應交由委託人保管，在委託人行使所有權相關權利時，受託人應積極配合，並且因委託人原因導致的房屋法律風險由委託人自行承擔。這一系列約定進一步強化了星耀公司在房屋購置中的主導地位和實際權益擁有者的角色定位。

2. 購房流程與資金軌跡：

- 星耀公司率先與貝通公司簽訂預定合同，並支付了 8 萬元定金，開啓了購房流程的初始環節。

- 2004 年 9 月 28 日，黃濤依據與星耀公司的約定，與貝通公司簽訂《商品房買賣合同》，確定了房屋的具體購買條款，包括房款總價爲 913,800 元，首付款 183,800 元，按揭款 73 萬元。

- 2005 年 1 月 6 日，黃濤與某銀行簽訂《個人住房按揭合同》，成功辦理了 73 萬元的借款用於支付購房款，該款項直接一次性交付給貝通公司，確保了購房資金的完整流轉。

- 2005 年 1 月 18 日，貝通公司開具了一號購房款發票 73 萬元，這一系列購房流程中的合同與票據環節都得以順利完成。

- 在貸款償還階段，從 2006 年至 2016 年期間，案涉房屋的貸款一直由星耀公司或其下屬子公司通過貸款賬號進行還款操作，這一持續且穩定的還款行爲進一步證明了星耀公司在房屋購置與使用過程中的實際投入與權益關聯。

3. 房屋使用與現狀確認：星耀公司聲稱案涉房屋自交付後一直由其實際控制使用，並委託其下屬公司進行具體的管理操作，這與之前簽訂的協議中關於房屋使用權益歸星耀公司的約定相互印證，從實際使用層面強化了星耀公司對房屋的實際控制權主張。

4. 產權登記條件覈實：經法院詢問，貝通公司確認案涉房屋現已具備辦理不動產產權登記的條件，這爲案件的最終解決提供了現實可行性基礎，即法院可以依據現有情況判決各方協助辦理產權登記手續，以實現房屋產權的最終規範確定。

四、法院裁判結果解讀與法律依據分析

1. 裁判結果：

- 北京貝通公司於本判決生效後十日內協助黃濤辦理位於北京市海淀區一號房屋的房屋產權登記，將房屋產權登記至黃濤名下，所需稅費由星耀公司負擔。

- 北京市海淀區一號房屋產權登記至黃濤名下後十日內，黃濤協助星耀公司辦理上述房屋的房屋產權登記，將房屋產權登記至星耀公司名下，所需稅費由星耀公司負擔。

2. 法律依據與分析：

- 從借名買房合同關係認定角度來看，星耀公司與黃濤等四人簽訂的《星耀公司北京公司關於購買某處房產的說明》以及《委託代購房屋協議書》，構成了雙方關於借名買房的書面約定。這些約定明確了雙方的權利義務關係，尤其是在房屋產權歸屬、費用承擔、權益享有等核心問題上有清晰的界定。

- 結合房屋出資情況，星耀公司支付了首付款、辦理並償還了按揭貸款，這是判斷房屋實際權利人的重要資金依據。在實際佔有使用方面，房屋一直由星耀公司下屬全資子公司佔有使用且收益歸星耀公司享有，同時購房票據也由星耀公司持有。綜合這些因素，可以認定星耀公司與黃濤之間存在借名買房的合同關係，且星耀公司爲案涉房屋的實際權利人。

- 鑑於案涉房屋尚未辦理不動產產權登記，而貝通公司表示房屋已具備辦理產權登記的條件，根據相關法律規定和合同約定的權利義務關係，法院判定由貝通公司協助黃濤辦理案涉房屋的所有權登記手續，在黃濤取得產權登記後，再協助將案涉房屋登記在星耀公司名下，以實現房屋產權從名義購買人到實際權利人的合法轉移，確保星耀公司的合法權益得到法律保護。

五、律師總結與啓示

1. 借名買房風險警示：本案是一起典型的借名買房糾紛案例，充分展示了借名買房行爲所蘊含的潛在風險。對於借名人（如星耀公司）而言，儘管有書面協議約定，但在產權登記未完成之前，房屋產權始終處於不穩定狀態。一旦名義購買人（如黃濤）出現信用風險、債務糾紛或其他意外情況，可能導致房屋被查封、抵押或捲入其他法律糾紛，從而影響借名人的實際權益實現。即使有協議約定，在司法實踐中也可能面臨各種挑戰，如證據的完整性、協議的合法性與有效性審查等。

2. 書面協議的關鍵作用：在借名買房過程中，簽訂詳細、明確且合法有效的書面協議至關重要。本案中，星耀公司與黃濤等簽訂的兩份協議成爲法院認定借名買房關係的核心依據。協議應涵蓋房屋基本信息、產權歸屬、費用承擔、使用權益、違約責任、過戶條件與時間等關鍵要素，確保雙方的權利義務得到清晰界定，爲日後可能出現的糾紛提供明確的解決依據。

3. 證據留存與風險防範意識：無論是借名人還是名義購買人，在整個購房過程中都應注重證據留存。借名人要保留好出資憑證、還款記錄、房屋使用與收益相關證據等，以證明其實際權益關聯。名義購買人則要留存好關於借名約定的相關文件，避免因自身權益受損而無法舉證。同時，雙方都應增強風險防範意識，充分評估借名買房行爲可能帶來的各種法律後果和風險，謹慎決策是否參與此類行爲。在商業房產購置或涉及公司資產配置的借名買房情境下，更應遵循嚴格的法律程序和公司內部決策流程，確保行爲的合法性、合規性與可操作性，以維護各方的合法權益和商業交易的穩定秩序。

每個案件都有特殊性，需要律師對案情進行細緻的分析，纔能有專業的判斷，我們團隊擅長處理各類房屋糾紛，如果您遇到相似案件，我們真誠的希望您可以來電詳細說明情況，我們會盡力爲您解答！