房產律師辦案紀實：借名買房欲解約，配偶主張無效

(爲保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名均爲化名，若有雷同請聯繫我們予以撤銷。)

一、案件背景

錢逸傑起訴要求確認孫啓君與鄭宇亮於2012 年 6 月 8 日解除借名買房合同關係的行爲無效，並判令孫啓君將北京市石景山區二號房屋過戶至其名下。錢逸傑稱其與鄭宇亮於 2002 年結婚，2007 年初夫妻二人與孫啓君口頭商定借孫啓君名義購買涉案房屋，待過戶條件成就時辦理過戶，購房款 435678 元由鄭宇亮支付且發票由其保管。2009 年夫妻感情破裂，錢逸傑起訴離婚，法院於 2010 年判決離婚，但未處理涉案房屋。2016 年錢逸傑得知孫啓君與鄭宇亮已於 2012 年 6 月 8 日解除借名買房關係且孫啓君已將購房款本息 45 萬元退還給鄭宇亮，錢逸傑認爲二者惡意串通損害其利益。

孫啓君辯稱借名買房未真正實現，因房屋擬作辦公用房但北京出臺禁止居民住宅作辦公用房規定，其擔心違規便找鄭宇亮商量退還購房款及利息，鄭宇亮無異議，其於2012 年 6 月 8 日退款，且後續尾款、契稅及維修公共基金均由自己支付，房屋交付後一直由自己佔有使用，不存在與鄭宇亮惡意串通。鄭宇亮稱不同意解除，是孫啓君惡意違約強佔房屋，涉案房屋應過戶至錢逸傑與自己名下。

二、法院查明事實

1. 錢逸傑與鄭宇亮於 2002 年 3 月 15 日結婚，2010 年 5 月經北京市第二中級人民法院判決離婚。

2. 2016 年 3 月 5 日，孫啓君出具《證明》，表明錢逸傑、鄭宇亮於 2007 年 6 月 15 日借其名義購房並支付 435678 元，後應鄭宇亮要求於 2012 年 6 月 8 日將購房款匯入鄭宇亮指定賬戶。

3. 錢逸傑稱 2007 年借名買房並約定過戶事宜，鄭宇亮支付購房款，自己不知借名買房協議解除直至 2016 年。孫啓君稱 2007 年底因政策原因提出解除借名買房口頭協議，鄭宇亮未表示異議，房屋交付後一直由自己佔有使用。鄭宇亮稱孫啓君 2008 年提出解除但自己不同意，2009 年要求過戶遭拒，2012 年孫啓君欺騙性地將購房款退至其外甥賬戶。

4. 在鄭宇亮對錢逸傑提起的離婚後財產糾紛之訴以及錢逸傑對鄭宇亮提起的物權保護糾紛之訴中，孫啓君作爲證人出庭作證，其證言存在多處不一致，涉及解除合同的提出方及時間等。

5. 2011 年孫啓君取得涉案房屋所有權證書。在錢逸傑訴鄭宇亮離婚糾紛一案中，錢逸傑提交說明提及涉案房屋購房款爲夫妻共同財產且因政策原因仍在孫啓君夫婦名下。

三、裁判結果

駁回錢逸傑的訴訟請求。

四、律師分析

（一）借名買房合同是否解除

1. 合同解除的事實認定

錢逸傑與鄭宇亮曾於2007 年向孫啓君提出借名買房且鄭宇亮支付部分購房款，後孫啓君將購房款退還鄭宇亮。鄭宇亮稱未同意解除合同，孫啓君在不同案件中的證言關於解除合同的提出方及時間前後矛盾。但綜合其歷次陳述的解除理由以及房屋交付後一直由其佔有使用的情況，可以認定孫啓君於 2008 年提出解除借名買房合同。雖然鄭宇亮稱孫啓君以欺騙方式退款至其外甥賬戶，但鄭宇亮一方確實收到了全部購房款及利息。並且在之後近 8 年時間裡鄭宇亮未向法院主張確認孫啓君解除合同的效力，這與常理不符，因此可認定孫啓君與鄭宇亮已就借名買房合同的解除達成一致，合同解除時間應爲 2008 年，而非錢逸傑主張的 2012 年。

（二）解除合同行爲的效力

1. 惡意串通的構成要件分析

惡意串通是指當事人雙方或一方爲牟取不正當利益，共同合謀或放任參與實施損害他人合法利益的行爲，包括主觀上存在惡意損害他人合法利益的故意以及行爲目的是牟取不當利益且造成他人合法利益損害。

2. 本案是否構成惡意串通

- 主觀惡意分析：解除合同時間爲 2008 年，當時錢逸傑與鄭宇亮尚未離婚，若取得房屋一般應爲夫妻共同財產。從合同解除後果看，鄭宇亮也喪失了獲得房屋產權的權利。結合當時北京市存量房屋市場價格走勢，難以認定鄭宇亮存在與孫啓君串通故意使錢逸傑不能取得房屋的主觀故意，這不符合一般理性自然人的決策。

- 不當利益獲取分析：合同解除後，鄭宇亮收回購房款及相應利息，孫啓君本就有購房資格，二人並未因解除行爲獲得損害錢逸傑合法利益的不正當收益。錢逸傑本人也認可購房款爲夫妻共同財產。

綜合以上分析，鄭宇亮與孫啓君解除借名買房合同的行爲不存在惡意串通損害錢逸傑利益的情形，所以法院駁回錢逸傑要求確認解除合同行爲無效並過戶房屋的訴訟請求是合理合法的。

每個案件都有特殊性，需要律師對案情進行細緻的分析，纔能有專業的判斷，我們團隊擅長處理各類房屋糾紛，如果您遇到相似案件，我們真誠的希望您可以來電詳細說明情況，我們會盡力爲您解答！