部分大行收緊房抵貸 中介稱“另有門路”

在房貸規模快速擴張後，房抵貸被指有部分資金流入樓市，受到監管部門和市場關注。近日有消息稱，隨着房地產金融監管政策的加強，深圳等地的部分國有大行已於近期收緊了房地產抵押貸款條件，商鋪類房抵貸更是直接停貸。

對此，《證券日報》記者走訪調查發現，除了深圳之外，目前全國多地銀行都聲稱收緊了房抵貸業務。以北京地區爲例，目前大多數銀行仍正常開展房抵貸業務，但確實有部分銀行有所收緊，主要體現爲，更嚴格的額度投放、商鋪類房抵貸受限制以及更嚴格的審批條件約束業務申請。

同時，一些貸款中介公司爲了吸引客戶，吹噓低息貸款，還宣稱能通過“運作”使房抵貸用於購房，將那些原本不符合貸款條件的客戶順利獲得銀行貸款。

部分大行收緊房抵貸

合規性要求提高

今年以來，多地監管部門下發通知，排查房抵貸資金違規流入房地產市場情況。在此背景下，全國多地的銀行收緊了房抵貸業務。

據《證券日報》記者瞭解，目前北京地區部分國有大行已經收緊房抵貸業務，除了加大審覈力度、減緩放款速度之外，商鋪類和地段不好的公寓的抵押是嚴格限制的，除非以經營貸的方式申請。

“我行近期確實收緊了房抵經營貸業務的辦理，利率有所上調，從年初的3.6%上升至目前的4.05%。”某國有大行的客戶經理告訴記者，審覈條件越來越嚴格，對於以住宅爲抵押物的“房抵貸”業務，最高貸款額度可以達到評估房價的70%，而以公寓和商鋪爲抵押物的額度相對較低，最高50%。

上述客戶經理還表示：“如果以公寓和商鋪作爲抵押物申請的話，我們不做該業務，除非客戶名下有公司。而且我行會指定擔保公司對抵押物進行評估，貸款期限1年，根據具體情況可以續簽。”

實際上，多數房產中介銷售人員也建議用普通住宅來做抵押貸款，商鋪類抵押審覈條件比較嚴格，而且銀行貸款很難獲批。特別是今年以來商鋪經營不景氣，風險較大，銀行管控更加嚴格。

在走訪中，記者從多個銀行信貸業務的客戶經理處瞭解到，由於房抵貸業務，監管明確規定只能用於消費或者經營，不能用於其他投資。因此，部分銀行除了加強對資金流向的審覈，甚至部分中小銀行已經暫停個人住房抵押消費貸業務。“監管部門對於‘房抵貸’用途真實性查得比較嚴格，特別對於消費貸款。”某股份制銀行支行相關負責人對《證券日報》記者表示，在審批之前需要上繳增值稅發票作爲憑證，同時銀行以受託支付的形式打給第三方賬戶，並且後期銀行會不定期監控資金流向，確保資金用於申請貸款的指標。

某城商行的客戶經理對記者表示：“我行已經暫停了個人住房抵押消費貸業務。由於監管對於這類貸款的用途要求有限制，銀行對貸款後資金具體去向的監控很難，很多客戶達不到要求導致經常放不出貸款，所以取消該類業務。”

同時，審覈條件的嚴格還體現在銀行更加“挑剔”客戶，在客戶的選擇上更加擇優，而資質一般的客戶可能無法獲得貸款。據記者瞭解，國有銀行只接受結清按揭貸款的房產，也有部分中小銀行可以接受未結清貸款的房產做“二押”，但是貸款的額度有所下降。

“篩選標準包括對個人信用覈實、房屋覈實、流動性、市場評估價格等。實際辦理中，會選擇房屋流動性較高、公司收入較好的客戶。”多數銀行的客戶經理對記者表示。

此外，“放款慢”也是普遍情況。“如果順利的話最快需要20個工作日，慢的話一個半月左右。”多家銀行的客戶經理告訴記者。也有房產中介表示：

“此前辦理貸款，大概只需15天即可辦完。但隨着各家銀行收緊政策，所有手續辦理完成之後放款時間至少要近兩個月。”

銀行方面對此解釋稱，四季度房貸額度比較緊，導致近期放款也比較慢，除了受年底銀行資金緊張影響外，近期監管層面要求要配合房地產調控政策，控制房貸額度投放，所以房貸審批更加嚴格。

房貸中介宣稱

房抵貸購房“另有門路”

某房產中介向《證券日報》記者表示，只要房產是真實的，公司情況、公司流水、上下游合同都可以“全權辦理”，並且收取貸款額的3%—5%作爲服務費用。上述中介還向記者介紹了此類“移花接木”式操作流程：客戶通過經營貸向銀行申請貸款，銀行通過受託支付的方式，將貸款資金打入合作的第三方對公賬戶（第三方可自己找或者由中介公司提供），再轉入指定的個人賬戶，最終以取現的方式規避銀行的審查，這種方式在後期調查中不易被發現。

據瞭解，多數銀行設定的抵押成數爲七成，銀行類金融機構對於優質客戶確實提供了較低的利率，在3%—4%之間，額度最高千萬元的融資規模是多數銀行的放款上限。而小貸公司的推介廣告則頗爲高調。《證券日報》記者注意到，爲了吸引客戶，有公司吹噓低息貸款，且表示住房抵押貸款可貸房產估值的八到九成，貸款規模上限提高至3000萬元。但是在實際的操作過程中，並非如公司當初“承諾”，甚至有小貸公司等第三方的利率最高可達10%以上。

一家金融外包公司工作人員對記者表示：“我們公司跟銀行有合作，可以幫助客戶匹配到合適的銀行、最低可申請3.85%的年化利率。”但在記者深入瞭解該貸款全部流程之後發現，其實並不存在這類情況。在記者多次詢問利率時，上述工作人員更改此前說法，並稱：“住宅類房抵經營貸雖然可申請3.85%的年化利率，但是要求每年必須歸還本金；如果是商鋪類房抵貸，貸款的利率爲8.5%—10%，可貸房產估值的三成或三點五成。”

個人抵押貸款收緊

原因有二

近年來，監管部門對銀行房貸的監控非常嚴格。隨着各地房地產銷售回暖，部分銀行房貸規模仍有增長，監管部門再度下發控制房貸規模的要求，也預示着房地產融資“嚴監管”態勢不變。

今年4月份，多地監管部門下發通知，排查房抵經營貸資金違規流入房地產市場情況。同時，一些大型銀行接到通知稱，監管部門近期要求大型商業銀行降低壓力，控制個人住房抵押貸款等房地產貸款規模，不少大型銀行新增住房類貸款佔比降至30%以下。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受《證券日報》記者採訪時表示，類似房抵貸業務收緊，出發點可能在於銀行今年額度開始收緊。在收緊的情況下，此類貸款業務會有所收緊。客觀上說，包括此前深圳的經營貸事件，說明貸款方面是有壓力的，至少說明貸款層面也需要關注調控大方向，不能盲目放貸，更是要防範資金違規使用或流入房地產領域。後續類似從嚴政策，客觀上也有助於房地產市場的交易穩定和價格穩定。

對於個人抵押貸款收緊的原因，銀行業內人士表示，目前看來主要是兩個方面：四季度金融監管升級，金融環境趨緊，房地產企業融資壓力較大；另一方面是今年三季度前的貸款額度已經發放超額，當前剩餘額度不足。