住房銷售加速邁向“現房時代” 今年現房銷售佔比有望升至30%

在當前房地產市場格局中，一個趨勢正逐漸顯現：現房佔商品住宅銷售面積的比重明顯提升，並極有可能繼續上揚。

據華泰證券研究報告，過去三年，現房佔商品住宅銷售面積的比重，從2021年的10.4%提升至2023年的18.7%。而在2024上半年，全國商品住宅期房銷售面積2.9億平方米，同比減少31%；現房銷售面積1.1億平方米，同比增加23%。

“2024年上半年，現房銷售面積佔比進一步提升至26.7%，爲該數值2010年以來的最高值。”華泰證券分析師指出。

多位受訪人士認爲，預計今年全年現房銷售面積會繼續提升。

“我們預計全年商品住宅現房銷售面積約爲2億平方米，佔比提升至30%左右。”中指研究院研究副總監徐躍進告訴記者。

其進一步表示，現房銷售面積明顯提升的主要原因是，居民對於交付風險的擔憂仍然較大，由於居民的風險規避改變了購房偏好，從而使得現房的市場競爭力逐漸提升。

根據中指研究院6月份所做的一項置業意願調查數據，在針對居民未購房原因的調查中，28%的受訪居民選擇了“項目會爛尾”，在各因素中排名第四，可見交付風險仍是阻礙居民購房的重要原因。中指院經調查後認爲，爲規避交付風險，購買現房成爲居民購房時一個重要選擇。

華泰證券分析師表示，現房銷售所佔比例的提升，一定程度反映了 “所見即所得”的二手房或已建成的現房，仍是當下購房的首選。

事實上，近兩年“保交房”已經成爲監管部門化解房地產風險的着力點之一，住建部2023年就已明確“有條件的可以進行現房銷售”。隨後，多個省市密集出臺相關政策支持現房銷售試點。

據悉，2021年以來，多地政府進行了現房銷售的試點工作，包括北京、蘇州、合肥、西安、寧波、福州和紹興等城市。以北京市爲例，其2022年第三輪集中供地的18宗土地中，有13宗土地明確要求部分或全部現房銷售；第四輪集中供地的6宗土地，均有“競現房銷售”條件。2023年7月，深圳土拍市場也首次出現了“競現房銷售面積”條件。

此外，還有多地鼓勵現房銷售。其中，今年7月1日，河南省開封市蘭考縣發佈了《蘭考縣關於進一步促進房地產市場平穩健康發展的若干措施》，鼓勵房地產企業銷售現房或準現房。業內人士認爲，這有助於減少市場不確定性，爲購房者提供更加安心的購房選擇。

而在今年的二十屆三中全會，也明確提出要“改革房地產開發融資方式和商品房預售制度”。

“這意味着未來住房銷售制度有望進入一個重要過渡時期，市場將進一步以現房銷售爲主，以此化解住房交付風險，保護購房者合法權益。但考慮到試點現售制也存在一些現實的困難，如週期長、回款慢，現房銷售會加重房企經營負擔等問題尚未得到有效解決，預售制短期內不會全面退出。”克而瑞分析師表示。

徐躍進也認爲，各地政策正推進商品房預售制度改革，目前已有多地試點現房銷售，未來或有更多城市進行探索，逐步取消預售制或是大勢所趨，但短期內或仍將循序漸進推動現房銷售。

“房地產開發融資方式與商品房預售制度高度關聯，商品房預售制度下，房企開發建設所需資金一部分來自於銀行開發貸等金融支持，一部分來自於預售款。預售制度下開發企業使用開發貸等融資時間較短，預售開盤後即可逐步償還貸款，銀行資金迴流速度相對較快。而轉向現房銷售後，企業開發貸使用時間將延長，金融機構配套的資金支持如何優化調整，或是未來政策的研究方向。”中指院分析師指出。

其進一步表示，在全面推進現房銷售前，部分城市有必要進一步完善供給端配套政策，穩定供給預期。因此，短期來看，預售制改革或仍將循序漸進，全面取消預售制預計仍需要一定時間。

本文源自財聯社