青島銳理數據總經理馬光明：五月份成交了7332套，其實大家更關心的是商品住宅，商品住宅成交了大概不到6000套，與去年相比降了三成。暫時來看這5個月還不錯，市場響應比較平穩，跟去年和前年相比降了，但是跟更之前的年份來相比還是不錯的，現在1-5月份月均成交是6000套，這樣來看的話比2010 年還要高，所以市場也並不是非常悲觀，價格方面基本也沒有太大的變化。隨着政策層面的干預越來越少，房產市場也越來越趨於市場化，限購成爲常態，投資客淡出，趨於理性青島樓市在今年年底大概能售出700-800萬平米的新房。

另一方面，老百姓觀望情緒很高，對未來市場不看好，所以導致量略少，其實每月成交8000套左右，對青島這個城市來說還是匹配的，現在來看有點略少。

中置國際市場總監張百忍：這些數據背後的壓力非常大，第一，要看庫存量，今年的庫存是20萬套，這些庫存佔據着開發商大量的資金和資源；第二，開發商的目標也不一樣，前兩年開發商一年的業績20個億就進前5名了，今年綠城銷售目標650億、萬達2400億，這些跟前幾年都不一樣了，對於各個營銷總監來講對於各個項目來講，這些都不一樣了。

青島工商聯房地產行業聯盟秘書長龍江：關於市場應該看三個數據：一個是現有的庫存數據，一個是銷售數據，第三個是在建工程。現在在建的應該是7000多萬平，其中有很大一部分是商業物業。從這些數據來看，青島的形式非常嚴峻。

議題二：購房者都去哪了？

今年的嚴峻形勢讓大家愈發懷念往年的繁榮與熱鬧，面對着愈發冷清的售樓處，大家不禁要問，買房子的人都去哪了？

青島藍光和駿置業有限公司營銷總監綦宗巖：如張總所說，開發商們的壓力越來越大，開玩笑說，我們有個業內的朋友已經把網名改成了“銷售壓力越來越大”。因爲壓力大嘛，所以我也天天都在案場，天天與我們的客戶接觸，非常直觀的感觸是，三月份以後，從4月初開始，上客量直線下降，案場的訪客一週大概100組左右，而且他們的觀望情緒非常重，有的人是把這周邊的項目都看遍了，還是不出手。他們總覺得，價格還能再降點兒，而且在我們項目來說，目標客戶都是剛需，對他們而言總價上下一萬元給他們的感受都非常大，都能夠影響他們在買房上做決定。

青島工商聯房地產行業聯盟秘書長龍江：現在客戶少了，買東西的少了，地產圈長久不衰的定理就是：買漲不買跌。然而今年最大的問題並不僅僅是樓市的問題而是金融的問題——以前大家買房觀望是持幣觀望，現在的觀望是老百姓兜裡錢少了纔會觀望。很多企業由於貸款等原因越來越趨於衰落，比如中國的製造業企業。大家試想一下，假如你所處的行業，已經不再繁榮昌盛，發展前景出了問題，你的工作也不是非常穩定的情況下，你還會去大宗的消費和購房嗎？青島的情況在國內的衆多城市來說，還算好的。我們可以看到有些央企在前幾年還是有很大的動作和手筆，這說明他們在前幾年還是有錢的，但是現在來看他們還有那麼大的積極性嗎？當他們拿地的熱情降低，開發的項目減少，整個土地市場也開始趨於冷清。所以樓市想要堅挺還是非常困難的，現在已經是6月了，下半年誰的成績能好，就要看誰跑得快了，而今年想要把價格守住，非常困難。

解除限購和任何救市的行爲並不能解決根本原因，根本原因是大家手裡還有沒有錢去買房。

青島萬樹機構總經理惠志鵬：限購是大家都有錢，需要減肥了給你控制控制；現在的情況是大家都沒得吃了，你再控制食慾也沒有意義了。那現在還有一個情況，即便是有的地方在降價，買房的人還是不多，所以體現出的是買不買不是房價本身的原因，而是大家的資金的原因比較大。

青島西王置業有限公司營銷總監劉博：高端物業和商業物業更爲困苦。買高端和商業物業的這些目標客戶和剛需目標客戶不同，以企業主、私營業主居多，那在現在的經濟市場環境情況下，他的資金結算週期都在延長，這也導致了他們在出手時的猶豫。手頭的資金在減少，好不容易找到的一些錢都在勉力維持企業的正常運轉，沒有多餘的資金去購房。比如我接觸到的有些客戶，因爲企業擴張的緣故，他需要擴大辦公面積需要擴張，但是由於手頭的資金緊張沒有能力去購房，只能先以租賃的形式滿足企業運營所需的場地，需要先過渡一下。現在來講，有些其他的產業：製造業、鋼鐵、貿易等都牽扯到了很大的融資問題。高端人羣遞增的速度在減慢，高端產品的消化量在減少。

議題三：房企要怎麼辦？

在這樣的環境下，這些樓盤項目能夠取得比較好的成績的原因是什麼？接下來，我們的房企、代理行等從業者應該怎麼做？

本站房產青島站常務副總經理王作江：我接觸瞭解到的一個案例，碧桂園今年完全改了營銷模式，今年在青島只有100個銷售員，拆成10個分隊，每個分隊都有一個帶頭的。他們這些人都可以賣碧桂園在青島和海陽的所有項目，並且每套房的提成提高到了2.5%。如果一個小組覺得某個廣告大牌、某家媒體能夠對促銷有效，那麼你們小組就馬上去財務借款來進行投放，最終以業績來說話，以高激勵來促賣房。

途家網山東分公司總經理劉世文：途家用一句話來總結就是：把我們閒置的不動產，用酒店的運營方式去經營，產生的收益用分成的方式與業主分配，同時它還是一個線上的中高端度假公寓預定平臺。從2012年途家山東落地到現在已經簽了32個項目，其中在青島運營了7個項目，以商業地產、公寓類型爲主。

從開發商的角度來講，需求途家的很多，那麼我們也會挑選一些合適的項目來做。現在來看，開發商尤其是商業類、公寓類產品遇到了很大的壓力，途家給他們帶來了什麼呢？請惠總來說一說。

青島萬樹機構總經理惠志鵬：途家恰恰是“怎麼做”的一個很好的工具。特別是商業項目，這個的項目從根本上來說就是投資產品。怎樣才能產生很好的投資價值，它必須得有運營。無論是寫字樓、公寓還是別的商業物業，它只有運營起來才能產生收益，產生收益纔能有投資回報。大量的城市綜合體開發帶來了大量的空置寫字樓和公寓，其中最難的就是公寓。這個時候，途家這樣的經營單位恰恰給了公寓一個盤活的出口，強化了它的運營能力。我覺得以後在各類產品都會出現類似於途家這樣的平臺——用互聯網的思維來做房產，更多的去挖掘房地產以外的需求，來補充房地產的單一銷售。途家解決的是未來購買途家的客戶的需求，以及客戶可能面對的租房客的需求，在企業上就能形成一個完整的投資鏈。在公寓產品面臨滯銷的時候，引人客戶的體驗價值，就能起到很好的效果，比如證大深藍公寓的清盤、那魯灣的清盤等。

青島稻和羊機構總經理王偉：最近在幫助萬科做商業品牌，青島萬科也剛剛成立了商業管理公司。在去年年初萬科提出要做“城市配套服務商”，服務誰呢？服務城市和人嘛！今天的互聯網思維講求體驗價值，最終都要落在人的價值上去。今天很多的房企都在談轉型，轉成什麼樣？萬科今年除了住宅外的所有都歸到萬科商業當中去，他們所借鑑的就是香港領匯基金。領匯這個案例非常典型——小股操盤清資產。整合了所有的經適房不良底商重新盤點、重新包裝經營，以社區服務的形式小股操盤重新推出，爲居民提供零售商業配套。這種典型的案例可能不一定會成爲主流，但不失爲是一條道路。

房地產這三個字可以分開來談：房和地產。“房”指住宅，當“房”開始萎縮的時候，“地”和“產”還沒有凸顯出作用。整個的城市包裝、城市運營，“產業”類的商業、醫療配套等都還處在空白狀態。核心就是把開發商變成服務商，把服務商變成資產託管服務公司，再把資產打包上市。

議題四：下半年會有轉機嗎？

在下半年之前，市場可能會有怎樣的變化？是否會再度出現年底衝業績以價換量等情況出現？是否會有政策上的調整？

青島藍光和駿置業有限公司營銷總監綦宗巖：我先說說我們的情況吧，當時買地的時候就比較靠譜，有小學和地鐵口，離主幹道也不是很遠。產品類型做了差異化，這點比較冒險，差異化好的話能夠被市場認可，差異化不好的話很有可能就砸手裡了。產品本身對五月份熱銷的支持是最大的，我們項目首次開盤趕上了非常好的時機——五一，然而過了那三天之後市場就變得莫名其妙的。客戶羣體主力是青年剛需，購買羣體相應較年輕，他們對於總價更爲敏感。

中海地產策劃管理部經理薛恆：中海國際社區在上半年賣得也還可以，有幾次加推，主要賣得在80-100平的產品爲主，在市場上還是得到了市場的認可的。在目前的市場狀態來看，主要還是在拼產品，大家對產品本身包括戶型、位置等都比較看重。價格方面一直比較穩定，沒有太大的變動。中海臨安府的表現1-5月份在市內四區來看還是不錯的，100平以內的產品消化速度更快，100平以上會更困難一些。

青島綠城華川置業有限公司策劃經理王玉明：綠城理想之城在青島已經是第九個年頭了，一個是半山小高層，一個是千萬級的別墅。正如剛纔各位所說，今年的上客量都不是很多。按理說小高層項目的上客量會比別墅要多，但現在情況恰恰相反，去看別墅的比看小高層的還要多。

中置國際市場總監張百忍：現在市場面臨的最大問題不是限購是否放開，是否能買房的問題，而是供求關係的問題。當以前那些一擲千金來買房的人如今不僅不買新房了，還在拋售二手房。所以對住宅市場尤其是高端住宅來講感受更爲深刻。今年的大部分開發商完成率都在20%左右，完成30%的已經相當不錯了，壓力都壓在了下半年。青島而言品牌房企面臨的銷售壓力非常大。

議題五：假如解開限購……

本站房產青島站董事總經理馮宇淵：很多嘉賓都表達了對後市的不看好，那我來做個反方。我的問題是，解除限購以後青島會怎麼樣？剛剛張總說了持續看好剛需，這點我很同意，同時我認爲，解除限購，能夠帶動青島的高端市場，對青島高端物業而言是機會。下半年如果黃島先解除限購的話，可能黃島市場會回暖，改善和高端市場還是有很大的機會的。

青島萬樹機構總經理惠志鵬：我支持這個看法。因爲佔據着非常好資源的中高端盤在青島的數量有限。

青島西王置業有限公司營銷總監劉博：高端項目有限但購買人羣更有限，我看到這部分產品的存量還是很高的。

中置國際市場總監張百忍：從購房者角度而言，青島某開發商失聯事件對近期高端市場的成交還是有影響的，有的客戶交了訂金又不要房了。下半年如果沒有方法來衝一下量的話，房企就真的難過了。

易起侃樓第一期：今年樓市怎麼了？

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