2019年商用不動產新商機 「分享辦公室」成主流
▲分享辦公室已成2019年商用不動產新商機。（圖／CBRE提供）
CBRE世邦魏理仕今日發佈「2019年亞太不動產市場展望」，世邦魏理仕顧問與交易部主管陳頌民分析，隨着辦公空間使用需求的持續變化，未來企業的不動產策略將呈現靈活化趨勢，所以靈活辦公空間將會被更多企業採用並納入核心物業組合，以適應外部局勢的變化。
他說，面對市場不確定性因素增加，投資人須爲潛在投資交易進行嚴格評估，並適時把握市場上的結構性投資機會，企業租戶則建議加強不動產策略的靈活性，以強化企業資產組合韌性。
世邦魏理仕針對投資市場、商辦市場、零售和工業及物流市場的主要趨勢分析，投資市場部分，將走向「兌現收益」、「專注結構性投資機會」、「去中心化」、「審慎決策」、「成交趨緩」
面臨資產價格走升、收益率走低，加上借貸成本的大幅增加，優質投資標的選擇相當有限；建議投資人儘早獲利了結，並針對資產配置組合及投資策略重新檢視；建議投資人將重心轉移，以結構性的投資機會，如倉儲物流地產、資料中心、長租公寓等領域，取代部份的週期性投資機會。
此外，企業租戶在控制成本的考量下，紛紛將辦公室搬離市中心，選擇進駐非核心區域，這便是投資人在傳統融資管道緊縮的背景下，創造出不動產債務市場上更寬鬆的機會；
在資產收益率下降、借貸成本走升、加上資產價格攀史上高水平的多重挑戰夾擊，建議投資人須審慎評估潛在投資交易；世邦魏理仕預測，2019年交易動能將趨緩，預估亞太區商用不動產全年總交易金額將落在1,200億美元的水平。 商辦市場部分則將走向「需求持穩」、「靈活辦公市場區隔」、「市場供給高峰」、「租金成長放緩」、「靈活空間趨勢」四大未來
亞太區商辦需求預估將呈穩定增長的趨勢，科技公司、靈活辦公空間業者預計將成爲支撐商辦市場的兩大主力；世邦魏理仕觀察，對於尚未建立成熟盈利模式的業者，穩固財務表現將成爲決定未來是否進一步發展的先決條件。
預計更多業者營運重心將以強化出租率爲主，靈活辦公空間的需求也將進一步放緩；觀察亞太市場發展，2019年將迎來商辦市場供給高峰。以上海（中國）、班加羅爾（印度）、德里（印度）爲例，有60%的商辦新供給集中在非核心商務區域。
亞太商辦市場整體租金增速將進一步放緩，成長幅度將低於五年以來的平均水平；隨着辦公空間使用需求的持續變化，未來企業的不動產策略將呈現靈活化趨勢。靈活辦公空間將會被更多企業採用並納入核心物業組合，以適應外部局勢的變化。
零售市場則將走向「全通路策略」、「零售業房東租戶新關係」、「租金成長有限」三大未來。「全通路零售」轉型步伐加速，零售業者致力整合線上、線下進行全通路發展策略，以進一步提升品牌體驗。此外，零售業者同時強化實體店面的消費者體驗，展店速度將進一步放緩。
商場經營者將與租戶合作更緊密，除了提供空間租賃，也將更積極參與租戶的行銷及業務發展，以攜手合作提升收益。此外，商場經營者未來也將增加「娛樂類」的租戶佔比，以強化集客力；零售市場租金成長力道疲弱，核心商業中心是推升整體租金的主要驅動力。 工業及物流市場受到「全通路零售」趨勢引領及支撐，現代物流設施及空間需求將持續推升，走向科技應用、「成長型」兩大趨勢。
建議租戶運用創新科技應用，提升供應鏈營運效率。同時也建議業主進行相關設施、空間升級，以維持競爭力；成長型市場：亞太區整體租金增長率預計爲3%，其中墨爾本（澳洲）、上海（中國）和北京（中國）將是引領租金成長的主要城市。