尋找長租公寓破局之路:誰在逆市佈局長租公寓
編者按：隨着蛋殼風波的不斷蔓延，關於長租公寓出路在哪裡的話題今年一直大熱。從今日起，北京商報地產頻道推出特別報道——尋找長租公寓破局之路，我們希望藉助這個系列報道與行業、金融機構、消費者、小業主們討論幾個問題：長租公寓還能不能做？誰能做？怎麼做？誰來監管？甲醛、隔斷間等公共安全問題如何破解？長收短付、違規放貸甚至泛資金池等金融問題誰來監管？除了大裝修、長合同以外，還有哪些模式更利於抵抗下行市場存在的風險？
儘管爆雷不斷，但依然有企業逆市佈局長租公寓市場。北京商報記者獲悉，自今年疫情以來，部分十強房企和機構運營方逆市開始加碼長租公寓業務。“做大物業爲的是估值，加碼長租公寓更有利於長線業務的佈局和消化持有型物業的資金壓力。”知情人士透露，龍湖、旭輝、萬科等優質企業在這一板塊的融資成本已經降至4%左右，疫情後較爲寬鬆的融資環境爲持有型物業的發展奠定了基礎；此外，大量一線城市配建的持有型地塊或實驗的農村集體建設用地項目也倒逼開發商去做好長租公寓這一業務線。另一維度，爲了應對市場可能出現的下行風波，部分企業和機構在長租公寓板塊逆市佈局的同時，也在進行着結構性調整：收縮部分風險較大城市的業務，改變過去標準化裝修、一次性簽訂長期合同的方式，部分企業開始做“輕”長租公寓業務：尋找房況較好的房源，不進行大規模投入，降低持有成本，提高企業內的運轉效率，降低客單成本與租客租金，最終提高風險應對的能力。
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萬科龍湖旭輝領跑
北京商報記者梳理行業信息顯示，截至三季度末，萬科泊寓、龍湖冠寓、旭輝領寓規模繼續領跑增長，聚焦開業轉化的同時，新增管理規模持續跟進。朗詩寓、合景泰富、中駿方隅新增開業均超1000間。
以龍湖冠寓爲例，中報數據顯示，截至2020年6月底，冠寓累計開業房間數量達7.9萬間，開業超過6個月的房源出租率爲88.6%；上半年實現物業投資業務不含稅租金收入33.6億元，其中租賃住房佔比達到21.8%。按此計算，目前龍湖冠寓營收規模約7.3億元。受疫情影響，2020年上半年冠寓單房營收約18532元，環比漲幅約19%。
龍湖集團在2020年中期業績報告中還提及，“冠寓作爲主航道業務之一，已在北京、上海、深圳、杭州、南京、重慶、成都等一線及二線城市開業運營，未來也將隨着市場的需求增長穩步推進”。並表示，商業運營及租賃住房兩項業務的投入及發展，將爲該集團未來投資物業租金的增長奠定堅實的基礎。
萬科泊寓方面，中報數據顯示，截至2020年6月底，萬科房地產開發銷售相關業務佔比有所下降，多元化業務佔比小幅提升。其中長租公寓業務半年營收超過10億元，佔多元化業務營收比例約1/3。租金方面，2020年上半年，泊寓租金收入高達10.5億元，明顯高於其他企業。期內，新增開業1.89萬間，月均開業超過3000間。
旭輝領寓相關負責人在接受北京商報記者採訪時直言，房企系長租公寓首先在品牌背書上有絕對優勢，接觸一手物業資源的機會較其他機構型要大，自持物業的貢獻能力也強。同時依託房企多產業鏈支撐和協同，可以從項目頂層設計、產品打造、品牌樹立、運營管理、系統支持、社區服務等多個方面，提供包含公寓、物業、商業等不同業態的租賃社區全模塊、全鏈條綜合服務方案，用資產管理的思維和能力，幫助業主實現資產價值最大化。
02
出租率整體好轉
質量和效率成活下去關鍵
若從出租率角度來看，在上半年行業整體拓店節奏放緩的背景下，萬科泊寓及龍湖冠寓均保持了較高的出租水平。克而瑞租售監測數據顯示，2020年上半年，萬科泊寓開業6個月以上項目出租率攀升至93.7%，居行業前列；拉長時間線看冠寓，2017-2020年冠寓項目整體出租率呈現不斷增長趨勢，其中尤以2019年增速最爲顯著。
據最新發布的三季報，期內萬科租賃住宅業務新增開業0.85萬間；截至2020年9月底，累計開業約13.58萬間，成熟期項目（開業半年及以上）的出租率爲95.3%。
事實上，“有野心”的企業開始籌謀新一輪發展背後，是轉暖的市場。
據克而瑞租售監測數據，今年三季度，房企系長租公寓整體精耕運營規模拓展恢復增長，環比增長5.6%；新開業規模增長6.2%，與二季度持平；運營商長租公寓方面，在今年三季度積極調整經營情況後，整體開業規模環比小幅上漲4.1%。從運營商規模榜TOP 10企業排名來看，魔方、樂乎、世聯紅璞位居前三。
克而瑞租售事業部研究總監包梅指出，部分戰略上主動佈局長租公寓賽道的房企系品牌，經過幾年的沉澱和發展，規模與經營質量均穩步提升。在行業仍然以追求規模擴張爲主的階段，一些企業已着力轉型提升經營質量和經營效率。
“三季度，收併購事件頻頻落地，主要發生在頭部企業之間，由於頭部規模型企業擁有相對穩定、優秀的運營管理團隊，能支撐逆市中的規模化擴張。” 包梅補充說道。
03
結構性調整已經在路上
擴張之外，長租行業引人注目的還有體現行業發展信號的結構性調整，如：縮減在管房源規模以及調整城市佈局。
以萬科泊寓爲例，據其2020年中報披露，儘管在拓房數量及租金收入兩大指標上，泊寓在房企系長租企業陣營中位次靠前，但聚焦到城市佈局上，2020年上半年泊寓城市擴張策略上有所收縮，從2019年中期的35城降至33城。
有收縮動作的還有我愛我家旗下長租公寓業務線——相寓。據該集團今年5月舉辦的2019年度業績說明會上透露， 2019年相寓在管規模減少了約3萬套，原因在於“基於市場的主動收縮”，並稱相寓此次規模縮減使得單套房收入和毛利率有所提升。我愛我家北京公司總經理高曉輝在接受北京商報記者採訪時也直言，“通過研判租賃市場的變化趨勢，相寓自2019年初開始就主動調整佈局，降低不良庫存，堅持以運營週轉效率爲核心策略，聚焦租賃需求穩定提升的區域”。
貝殼高級分析師黃卉指出，企業依據市場進行結構性調整是戰略發展必然，也是企業進行精細化成本管理的需要。“從時間維度來看，市場呈明顯週期性變化，旺季和淡季，市場需求和租賃人羣會呈現階段性變化。應根據出房情況來決定收房速度，將庫存維持在健康水平。同時，疫情也倒逼企業不斷優化佈局、減緩新拓房源速度以及迭代產品形態。”
記者丨樓市調查小組
編輯丨胡可