出租率破盈虧線 長租公寓生死劫

蛋殼公寓今年上市，因在疫情中的自救模式惹來爭議。圖爲上海「中環‧國際公寓」的樓盤，蛋殼在此簽了數十套單位作爲常租公寓運營出租。

新冠肺炎疫情令復工延遲，影響一環扣一環，本來就開始行業洗牌的長租公寓，出租率劇跌下資金鍊開始崩裂。有統計指其目前出租率急速下滑，新籤租房率更只有往年同期的2成，面臨「背水一戰」局面。情急之中，有上市公司公寓爲自救打出「爛牌」，諸如一邊拒付房東租金，一邊卻照常不誤地收租客租金。疫情當頭，長租公寓已經被推向了風口浪尖。

近期很多租客抱團在社交媒體上爆料，稱蛋殼公寓在疫情期間，一方面要求房東免租，另一方面卻仍在要租戶繼續交錢，在進行着「兩頭賺錢的好買賣」。香港《文匯報》記者聯繫到一位上海房東宋先生，他告訴記者，今年1月，蛋殼公寓並未如約支付下月租金，稱因疫情嚴重要暫停支付。「我本來覺得是租客問題，他來不了上海，所以要求免租。後來和其他房東相互通氣才知道，租客該交的房租一分沒少」他稱。

出租率低80%掀資金危機

蛋殼是今年1月17日才完成上市融資的長租公寓運營商，是2020年第一支在紐交所掛牌的中概股，宋先生稱「無法想像蛋殼會做這樣的事，它很缺錢嗎？」此後因類似爆料不斷，蛋殼發聲迴應，稱從未想「兩頭賺錢」，向房東尋求免租期是協商，但部分員工與房東溝通時確實存在問題，讓協商變成了「通知」。不過蛋殼的解釋難掩長租公寓當前窘境，因企業延期復工、回城人數減少以及管控疫情等因素，1月以來長租公寓出租率持續走低。

「租賃絕對是受此次疫情影響最大的行業之一，情況不妙，1月中旬出租率還能勉強達到80%，但疫情消息公佈之後，1月下旬只有70%多，2月還在跌，雖然具 體統計沒出爐，但我只能說實在是跌得有些可怕。」一家大型長租公寓品牌的區域負責人表示，90%出租率通常被視爲長租公寓盈利線，80%則是生死線，往年春節淡季一般也可達到8成出租率，現在春節過了還無法回正，更恐怖的是，跌幅並未有止住跡象。

上述公寓的境遇絕非一家，從近期陸續公佈數據的幾家品牌來看，無一例外都遇到同樣問題。優客逸家稱，整個行業今年春節期間出租率比往年同期跌去1成，新籤租房降至往年同期的15%至20%。貝殼研究院發佈數據顯示，今年1月，18個重點城市住房租賃成交量下降40.99%，新增房源和客源數量的環比降幅分別達到48.28%和42.64%。貝殼研究院租賃分析師黃卉稱，往年春節後一般就屬租賃高峰，但疫情大大降低了市場活躍度。

僅少數平臺可捱到5月

市場失活、出租率下降、新增供應放緩，導致的直接後果便是資金告急。據蛋殼招股說明書，截至2019年11月30日，蛋殼公寓管理的公寓數量爲43萬2,690間；2019年前9個月，公寓的平均月租金爲2,155元（人民幣，下同）。如粗略估算空置帶來的損失可以發現，只要達到20%的空置率，蛋殼每月就要損失約1.9億元租金。

運營虧損加上疫情虧損，無疑雪上加霜。有業內預測認爲，長租公寓的出租率下滑問題起碼要持續好幾個月，但絕大部分長租公寓只能撐3個月，僅少部分可以扛到5月。按照蛋殼每月少收1.9億元租金計算，3個月意味着5.7億元的房租損失，中間還未算上增加防疫物資、有關租客隔離投入、設備等額外支出。