收儲房子

文/樂居財經李奕和

這兩天，歐文麗的微信、朋友圈炸開了鍋。

上週五，一連串的樓市利好政策突如其來，取消商貸利率下限、降首付、降公積金利率，每一條無不關係到購房者的切身利益，引爆了樓市沸點。

政策出來當天，歐文麗身邊的朋友、以前的意向購房者，甚至一些經朋友介紹來的陌生朋友，擠佔了她的微信，前來諮詢的人明顯增多了。

她是一名房產中介，同時是兩個孩子的母親。

近兩年多來，樓市持續下行，公司的出單量減少，收入下降，很多同事都逃離了這個行業，歐文麗還在咬牙堅持着。

前段時間，她和丈夫以及兩個孩子，才把家搬到了距離中心區更遠的地方。

現在的每天早晨，歐文麗需要駕車先把兩個孩子送往十公里外的學校，自己再趕回去上班。

對於這次政策組合拳的影響，歐文麗的回答很簡單：“會有一波小陽春。”

很難分清這是她多年中介從業的經驗之談還是內心最樸素的願景，亦或者是，兩者皆有。

房地產市場已經低迷了好一段時間了，期間，出臺的政策也不少，但都沒能逆轉行情，樓市依然我行我素。

這次的樓市新政發佈後，據瞭解，深圳、廣州等地的多個樓盤項目現場火爆。

實際上，除了在需求端降利率、降首付，當天的多項會議及政策，還涉及保交房、商品房去化、項目融資、出險房企的解困等方面的房地產提振措施。

重要的一點，就提到了政府可根據需要，收購商品房用作保障性住房。

這一系列的組合拳，被稱爲樓市的“史詩級”政策。

樓市大招

根據央行出臺的有關個人住房貸款的優化政策，通知明確，取消全國層面首套住房和二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限。

此外，自2024年5月18日起，下調個人住房公積金貸款利率0.25個百分點。5年以下（含5年）和5年以上首套個人住房公積金貸款利率分別調整爲2.35%和2.85%；5年以下（含5年）和5年以上第二套個人住房公積金貸款利率分別調整爲不低於2.775%和3.325%。

在首付方面，對於貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整爲不低於15%，二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整爲不低於25%。

據瞭解，在該政策發佈僅一天之後，5月18日，北京、上海、南京、福州、成都、長沙、鄭州等多地已開始執行個人住房公積金貸款利率下調。

北京住房公積金管理中心方面，工作人員稱，對於2024年5月18日前已經發放的個人住房公積金貸款，仍執行原個人住房公積金貸款利率標準，自2025年1月1日起執行調整後的個人住房公積金貸款利率標準。對於2024年5月18日前已受理未放款的和2024年5月18日（含）後受理的個人住房公積金貸款，執行調整後的個人住房公積金貸款利率標準。

上海市公積金管理中心明確，2024年5月18日（含）以後發放的貸款執行調整後的利率；2024年5月18日前發放的未到期個人住房公積金貸款，如貸款期限在1年（含1年）以內的，貸款利率不作調整，2024年5月18日起仍執行原利率；如貸款期限在1年以上的，2024年5月18日起仍執行原利率，自2025年1月1日起執行調整後的利率。

另據湖北住建消息，截至18日上午，湖北17個市州已全部下調個人住房公積金貸款利率。

相比此前的樓市政策，此次的政策，力度空前，對樓市的提振或多有裨益。

東莞證券在研報中表示，首套房及二套房首付比例下限進一步下調，達到中國購房史以來最低水平。同時全國層面上取消首套及二套房商業貸款利率下限，也爲歷史以來罕見。其指出，中央層面的房地產優化政策進一步落地，並且力度極大，對提振市場信心，刺激房地產銷售將帶來正面影響。

匯生國際資本總裁黃立衝也向樂居財經介紹，該政策對購房者借錢買房有一些幫助。但他也客觀指出，總體幫助還有待觀察，現在市場不是利息成本高的問題，而是供求失衡和收入與房價不匹配。

收儲去庫存

除了在需求端降低購房者的購房門檻以及購房成本，房地產供應端的去庫存也被提到新的高度。

此前4月30日，中共中央政治局會議就提到，要結合房地產市場供求關係的新變化、人民羣衆對優質住房的新期待，統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施，抓緊構建房地產發展新模式，促進房地產高質量發展。

同於上週五，全國切實做好保交房工作視頻會議在北京召開，中共中央政治局委員、國務院副總理何立峰出席會議講話中也強調，要繼續堅持因城施策，打好商品住房爛尾風險處置攻堅戰，紮實推進保交房、消化存量商品房等重點工作。

何立峰提到，相關地方政府應從實際出發，酌情以收回、收購等方式妥善處置已出讓的閒置存量住宅用地，以幫助資金困難房企解困。商品房庫存較多城市，政府可以需定購，酌情以合理價格收購部分商品房用作保障性住房。

這一系列的重點工作背後，是近年來，隨着樓市的低迷，各地的商品房庫存壓力凸顯。

5月17日，國家統計局新聞發言人、總經濟師、國民經濟綜合統計司司長劉愛華就表示，今年以來，各地區因城施策，不斷優化房地產政策，從4月份房地產領域主要數據情況看，房地產繼續處於調整期。

具體來看，1—4月份，新建商品房銷售面積29252萬平方米，同比下降20.2%，其中住宅銷售面積下降23.8%。新建商品房銷售額28067億元，下降28.3%，其中住宅銷售額下降31.1%。

國家統計局數據顯示，4月末，商品房待售面積74553萬平方米，同比增長15.7%。其中，住宅待售面積增長24.5%。樓市重回2015年高庫存時代，甚至，這一數字已超過2015年的71853萬平方米歷史高位。

具體到每個城市，根據克而瑞數據，按照城市商品住宅前12個月月均成交量測算，截至2024年4月末，全國128個城市商品住宅狹義庫存去化週期超過36個月的城市共有52個，佔比達到了四成。另外，商品住宅庫存去化週期在18（不含）-36個月之間的城市也有60個。

政府層面開始下場收購去庫存，中國銀行證券認爲，目前政策集中從供給和需求兩側發力消化庫存，隨着政策力度不斷加大，去化壓力或可緩解。

黃立衝也從多方面向樂居財經進行了解讀。其表示，在當前中國房地產市場低迷的背景下，上層鼓勵地方政府收購商品房用作保障性住房的政策，旨在通過減少市場上的房屋庫存來穩定房地產市場。這種政策可以在短期內對樓市產生一定的穩定作用，但其長期效果和可持續性則取決於多種因素。

首先，這種政策能夠直接減少市場上待售的房屋數量，從而幫助穩定或提升房價。對於房地產開發商而言，這可以緩解資金壓力，減少債務風險，有助於企業的短期回穩。此外，通過轉化爲保障性住房，還能改善低收入家庭的居住條件，從社會政策的角度看是積極的。

然而，這種政策的實施需要大量的資金支持。如果中央政府不提供足夠的財政援助，地方政府可能會因資金不足而難以大規模執行收購計劃。地方政府的財政狀況差異較大，資金能力不足的地區可能難以有效實施這一政策。此外，從長期來看，僅僅依靠政府收購商品房來穩定市場可能不是一個可持續的策略。房地產市場的健康發展需要依靠市場機制和消費者需求的自然增長。

合力新發展模式

可以看見的一點，這次的新政並非單個部門、單方面的孤立落實，而是多部門聯合、全方位的樓市提振措施，從供應端、需求端、項目融資、房企解困，甚至是保交樓，一切着手推動房地產進入新發展模式。

據瞭解，在消化存量房上的具體動作，央行將設立3000億元保障性住房再貸款，鼓勵引導金融機構按照市場化、法治化原則，支持地方國有企業以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。

自然資源部也表示，支持地方按照“以需定購”原則，通過發行地方政府專項債，以合理價格收回閒置土地，用於保障性住房建設。以通過控制未來潛在供給進一步消化存量房產。

而在保交樓方面，同於5月17日，國務院新聞辦公室舉行國務院政策例行吹風會就指出，要打好商品住房項目保交房攻堅戰，防範處置爛尾風險。按照市場化、法治化原則,分類處置在建已售未交付的商品住房項目，推動項目建設交付,切實保障購房人合法權益。

會議指出，要進一步發揮城市房地產融資協調機制作用，滿足房地產項目合理融資需求。城市政府推動符合“白名單”條件的項目“應進盡進”,商業銀行對合規“白名單”項目“應貸盡貸”，滿足在建項目合理融資需求。據瞭解，截至5月16日，全國297個地級及以上城市已經建立了房地產融資協調機制，商業銀行已按內部審批流程審批通過了“白名單”項目貸款金額9350億元。

對於一系列的地產重磅政策，東莞證券表示，預計未來進一步放開限購、放寬落戶、優化“以舊換新”、“消化存量房產”、“優化增量住房”將是政策的主要方向。特別是更多地方政府將收儲存量房以用作保障性住房預期提升。這對於樓市去庫存，推行“保障房+商品房”雙軌制的房地產新發展模式，修復房地產市場及房企基本面將帶來較直接及迅速的效果。

國聯證券也指出，2024年，房地產市場的供求關係發生轉變，政策基調也逐漸轉向供給端。其認爲政策基調或轉向“去庫存”，“以舊換新”模式下，房地產發展新模式有望加速落地。

政策的影響首先已在股市有所體現。實際上，自5月16日開始，房地產及地產鏈板塊就迎來了集體大漲，不少個股封板漲停，甚至帶動港股三大指數集體上漲。

至上週五（5月17日）收盤，港股景瑞控股以238.1%的漲幅領漲，粵港灣控股、國瑞健康、建業地產、領地控股、禹洲集團、融創中國、雅居樂、時代中國、弘陽地產等十多隻地產個股漲幅超20%。A股方面，綠地控股、榮安地產、金地集團、津投城開、大悅城、保利發展、萬科A、華夏幸福等十多隻漲停。

（文中歐文麗爲化名）