“收儲商品房”陣營繼續擴圍 助力各地加速“去庫存 ”

下半年伊始，一些城市啓動了收儲商品房，河南新鄉、山東煙臺直接發佈了收購存量商品住房用作保障性住房的徵集公告。同時，昆明、徐州等城市發佈相關政策，推動收儲工作的落地。

在業內人士看來，下半年，隨着收儲商品房在資金、配套政策等方面陸續到位，收購的步伐肯定會加快，會有實質性的落地。

新鄉、煙臺等城市加入“收儲”陣營

下半年，多地收儲商品房工作進程加快。

7月15日，河南新鄉發佈關於收購存量商品住房（含公寓）用作保障性住房的徵集公告。根據公告，本次收購區域爲新鄉市城市總體規劃建設用地範圍環線內（即北環以南、東環以西、西環以東、南環以北）已建成未出售的商品房。

在房源單套建築面積限制方面，以90（含）平方米以下爲主（比例爲70%），最大戶型建築面積120（含）平方米，處於交通便利、配套設施較爲齊全的區位。

除了河南新鄉，山東煙臺收儲工作也有了實質性落地。7月12日，煙臺發佈關於收購存量商品住房用作保障性住房的徵集公告稱，爲加快推進煙臺市收購存量商品住房用作保障性住房，滿足羣衆多樣化住房需求，現面向芝罘區、萊山區所有已建成並竣工的房地產項目，發起收購存量商品住房用作保障性住房並納入房源庫徵集。

煙臺的收儲有兩種形式，一是轉爲保障性租賃住房的，建築面積在70平方米以內；二是轉爲配售型保障性住房的，建築面積以90平方米爲主，最大爲120平方米。

在房源條件上，存量商品住房應爲已建成項目，有齊備的開發建設、竣工手續，並搭配適量比例的待售車位。房源應具備交通便利、配套設施較齊全等條件。

此外，雲南昆明、江蘇徐州等城市出臺相關政策，推動收儲工作的落地。

7月8日，昆明市人民政府辦公室印發的《優化昆明市房地產市場平穩健康發展政策措施》顯示，按照“以需定購、雙方自願”的原則，由國有企業收購已建成未出售的存量商品住房用作保障性住房，解決工薪收入羣體、引進人才的住房問題。事實上，在今年5月，昆明市住建局就已發佈了《關於徵集商品住房用作保障性住房的公告》，在昆明市五華、盤龍、官渡、西山、呈貢5個行政區域徵集。

近日，徐州市出臺《關於進一步優化政策措施促進房地產市場平穩健康發展的通知》，其中提出，不再新建安置房。鼓勵國有企業收購存量商品住房用作安置房、公租房和人才房。

此前，據媒體報道，長沙市住房和城鄉建設局近日向各區縣（市）住建部門轉發了《湖南省住房和城鄉建設廳轉發住房和城鄉建設部關於做好收購已建成存量商品房用作保障性住房有關工作的通知》，爲切實做好收購已建成存量商品房用作保障性住房工作，長沙要求迅速開展摸底、抓緊項目申報。

下半年“收儲”步伐有望加快

從下半年半個月時間內就有兩個城市直接發佈徵集公告來看，“收儲”工作似有加快之勢。

今年5月17日，央行明確設立3000億元保障性住房再貸款用於收購企業已建成未售新房，用作配售型或配租型保障性住房。

6月12日，央行召開保障性住房再貸款工作推進會，調研推廣前期租賃住房貸款支持計劃試點經驗，部署保障性住房再貸款推進工作。其中指出，借鑑前期試點經驗，着力推動保障性住房再貸款政策落地見效，加快推動存量商品房去庫存。

6月20日，住建部召開收購已建成存量商品房用作保障性住房工作視頻會議，明確要求“推動縣級以上城市有力有序有效開展收購已建成存量商品房用作保障性住房工作”。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，下半年“收儲”的步伐肯定會加快，上半年之所以不快，是因爲收儲的政策5月17日纔出爐，後續會推動再貸款3000億額度的落地。

易居研究院研究總監嚴躍進表示，上半年，在收儲存量住房用作保障房方面，還有很多細節性內容尚未落地，不過下半年在資金、配套政策等方面會陸續到位，收購的步伐肯定是加快，一些實質性的工作會落地。

今年6月7日的國常會鮮明地提出“去庫存”。國家統計局數據顯示，截至6月末，全國商品房待售面積73894萬平方米，同比增長15.2%。其中，住宅待售面積增長23.5%。

去庫存仍然面臨挑戰，“收儲商品房”成爲各地去庫存的重要手段。在中指研究院指數研究部總經理曹晶晶看來，國企收儲未售新房成爲政府力推的“去庫存”模式，將有利於加快保障性住房供給，更好滿足工薪收入羣體的住房需求，促進房產資源合理配置。同時，有利於市場庫存的去化，緩解開發企業的資金壓力，去庫存效果最爲直接。此外，本輪將收儲對象定爲已建成未出售商品房，有利於快速配租配售，也將有利於促進房企加快項目竣工節奏。房企出售已建成商品房後，回籠資金可用於支持在建工程，助力保交房。

業內：關鍵在於“能否算得過來賬”

不過在李宇嘉看來，下半年收儲商品房落地的關鍵還在於收購價格和配售配租價格之間能否實現平衡、是不是能算得過來賬。

在定價上，記者發現，落地執行的城市中，多以同地段保障性住房重置價格作爲參考上限標準。

在收購價格上，煙臺市提出以同地段保障性住房重置價格爲參考上限。新鄉市稱，收購價格以同地段保障性住房重置價格爲參考上限，即劃撥土地成本、建安成本（含裝修、智慧化建設），再加不超過5%的利潤。

“從各地摸排的效果來看，大都認爲不太好平衡，開發商不太願意以成本價或白菜價出售商品房，而國企在收購上也會平衡成本與未來的配售配租價格。”李宇嘉如是說。

平安證券研報稱，從後續政策落地效果來看，一是取決於收購價格，二是多數核心城市租金收益率較低，是否需要配合貼息等實現收益平衡。

在支持政策上，以租賃住房貸款支持計劃試點城市鄭州爲例，據相關媒體報道，其做法是，政府對收儲存量房按照200元/平方米進行補貼，在融資上按年化利率2%進行貼息。

“保障性住房普遍對戶型、面積有一定限制，與在售新房或存在一定錯配，同時若轉化爲配售型保障房，則需要較大幅度打折收購才能滿足配售政策（通常要求價格是周邊商品房的50%）；若轉化爲保租房，多數城市租金收益率較低情況下也需要貼息、項目打折等配合才能實現收益平衡。”曹晶晶如是說。

新京報記者 段文平

編輯 楊娟娟 校對 劉軍