多地發佈存量房收儲細則，能否攪動一潭池水？

21世紀經濟報道記者吳抒穎 廣州報道存量商品房的收購正在提速。

今年7月底召開的中共中央政治局會議強調，要持續防範化解重點領域風險。要落實好促進房地產市場平穩健康發展的新政策，堅持消化存量和優化增量相結合，積極支持收購存量商品房用作保障性住房。

而商品房收購用作保障性住房，在此之前已有鋪墊。

自今年4月30日中共中央政治局會議提出“統籌研究消化存量房產”後，存量商品房收購爲各方所期待。5月17日召開的全國切實做好保交房工作會議上再次明確，商品房庫存較多城市，政府可以需定購，酌情以合理價格收購部分商品房用作保障性住房。

此後，各地加速佈局。目前，已經有多座城市出臺存量商品房的收購細則。據中原地產研究院統計，截至7月30日，全國各地已經有超過60個城市出臺了各種內容的地方政府或者國企收購存量住宅、用作保障房的政策，並對收購房源的面積段、收購價格等作出規定。

官方積極的作爲之下，市場能否被托起、預期是否會因此被逆轉，仍待觀察。

五折收儲？

存量商品房收購的政策密集發佈，資金配套也已陸續匹配落地。

“517”新政中就提到，央行設立3000億元保障性住房再貸款，利率1.75%，期限1年。鼓勵引導金融機構按照市場化、法治化原則，支持地方國有企業以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，預計將帶動銀行貸款5000億元。

在此期間，各地政府也在陸續出臺細則，部分城市也有一定成效。

在這些城市之中，福州是走得較遠的城市。據福州安住發展有限公司副總經理潘景之近期透露，作爲國有企業，福州安住承接了福州市收儲存量房轉作保障性租賃住房的重任，目前已經收購了約5000套存量住房。房源分散於鼓樓、臺江、晉安、倉山，覆蓋106個小區，計劃明年內分多個批次裝修入市，爲市民提供優質的租住服務。

如何確定收購的房源與價格？

根據中指研究院統計，各地對存量商品房收購的房源大致要求是已取得竣工驗收備案證明；單套建築面積要求多在120平方米及以下，部分城市要求在70平方米及以下；房源權屬清晰且可交易；周邊交通便利、配套設施完善，滿足一定車位配比；優先選取整棟或整單元未售、可實現封閉管理的樓棟項目。

而在收購價格方面，多數城市要求以同地段保障性住房重置價格作爲參考上限（土地劃撥成本和建安成本加不超過5%的利潤），對於收儲轉作保租房的可以以收益法進行測算。

以廣東已經發布存量商品房收購細則的城市佛山爲例，佛山要求須同時符合四項條件：用於配售型保障性住房的，單套建築面積在50平方米以上、不超過120平方米，以100平方米以下戶型爲主；用於保障性租賃住房的，以單套建築面積不超過70平方米的小戶型爲主。

價格方面，可以參考的有瀋陽近期發佈的細則，其中要求將以同地段保障性住房重置價格爲參考，按照基本覆蓋土地劃撥成本、建安成本等合理支出以及不超過5%的經營利潤測算確定收購價格。

華泰證券根據各個城市的細則並參考西安、福州的保障房將以同區位商品房價格5折左右進行配售的情況推算，按照保本微利的原則，未來部分城市可能將收儲房源的價格上限設定在同區位商品房價格5折以下。

一位中型房企投資拓展部的人士在接受21世紀經濟報道記者採訪時也表示，按照他們的推算，5折收儲將會是一個比較平均、普遍並可以接受的價格。

難點在哪？

存量商品房收購用於保障性住房的建設，被認爲是“去庫存”的重要方向。從房企的反饋來看，多數房企對政策的反應偏向保守。

一位龍頭房企市場研究部的人士告訴21世紀經濟報道記者，如果是城市能級不錯的城市，這類城市5折以上的價格放在市場上也能夠賣掉，房企被收購的意向會比較弱；而如果市場價已經到了5折或以下才能出貨，這種城市即便有大量存量商品房可以收，官方與企業也會相對謹慎，“因爲雖然有中央撥款，但地方也需要配資，還是需要一定的資金而且要考慮後續的運營。”

因此，收儲雖然在一定程度上能夠降低存量規模，但能否帶動市場情緒仍待觀察。這其中，房企主要關注的是，整體的收購規模仍然較小。根據央行發佈的數據，截至今年6月底，3000億元保障性住房再貸款餘額爲121億元。

上述龍頭房企人士分析稱，“收儲的總規模目前來看還是比較低，而且收購條件也很難匹配上，很多要求70平方米左右，這兩年房企這產品都不太多，屬於非主流產品。龍頭房企就更少涉及了。”

可供對比的是，以收儲啓動較早的鄭州爲例，鄭州目前存量房收購的名單中多數是公寓產品，例如寶能中心、華潤置地旗下的時代廣場等。

但是，在收儲的過程中，房企也在相應發掘一些機會。一家頭部房企代建板塊的人士告訴21世紀經濟報道記者，“雖然收購的規模我們認爲是杯水車薪，但是也會關注代建是否有合作的可能，也有項目在談。因爲多數國企收回來，他們並不匹配開發的能力。”

從市場各方反饋來看，存量商品房的收儲雖然還有一些操作上的難點待突破，但整體的進程仍將加快。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，下半年“收儲”的步伐肯定會加快，後續也會推動再貸款3000億元額度的落地。

中指研究院市場研究總監陳文靜則分析稱，短期來看，各地回購存量商品房作爲保障性住房的進度或加快，持續的資金落位有望進一步修復市場預期。“保交房”力度不減，保障購房人合法權益，將進一步緩解居民對於期房交付的擔憂。

而隨着預期逐漸好轉，市場也有望迎來一些積極的變化。陳文靜續稱，下半年隨着宏觀政策加力、“去庫存”工作提速、各地房地產供需政策持續調整優化，二手房市場有望保持較高活躍度，在高基數效應減弱影響下，預計新房銷售下行態勢將放緩，同比降幅將有所收窄。