前融禁止後，開發商的拿地新路徑
經濟觀察報 記者 田國寶 11月11日下午，北京順義南外環路臨河村附近一片空地被嚴密圍起，幾個簡易大門不時有車輛進出，圍擋內的空地上，地質勘探作業在緊鑼密鼓地進行着。
雖然圍擋上還張貼着一級土地開發商北京城建的宣傳畫，但早在8月27日，這裡的三幅土地已經分別出讓給旭輝首開城建聯合體、路勁及平安。正在進行的地質勘察意味着三幅土地進入開工倒計時。
其中平安獲取的33號地塊，近期主體工商註冊發生變更。11月2日，深圳市創欣志企業管理有限公司（以下簡稱“創欣志企業”）增加邊豐、崔志強和陳偉明三名高管。經濟觀察報瞭解到，這三名董事均來自龍湖。
工商註冊資料顯示，創欣志企業成立於2019年12月30日，平安科創、平安不動產合計持股49%，廣東樂賢投資有限公司（以下簡稱“樂賢投資”）持股51%。龍湖人員的加入也爲項目未來開發建設提供了更多想象空間。
今年以來，類似合作並非孤例，與之前企業之間合作拿地不同，由一家公司作爲主體拿地後，其他企業參與開發建設，或企業與資本之間設立合資公司作爲主體拿地，成爲房企拿地的新動向。
參與開發
今年8月27日，創欣志企業以24.34億元獲得位於北京順義仁和鎮臨河村33號地塊，該地塊包含住宅和商業，其中地上建築面積14.6萬平方米，樓面價1.67萬元/平方米，爲不限價地塊。
10月26日，北京市發改委覈准了地塊立項，覈准文件顯示，項目投資36.62億元，按照總投資計算，該地塊地上部分成本價爲2.5萬元/平方米。而地塊附近北京城建合院項目的銷售均價爲4.5萬元/平方米。
創欣志企業原爲平安創投全資所有，在拿地前一個月，股東變更爲平安創投子公司深圳市創欣源企業管理有限公司（以下簡稱“創欣源企業”）。8月4日，創欣源企業引入樂賢投資，持股51%，平安創投股權從100%降至49%。
從股權來看，樂賢投資由自然人莊江勇全資持有，不過，種種跡象顯示，其與廣州本土房企方圓集團關係緊密。不僅樂賢投資的工商註冊郵箱使用了方圓集團的後綴，而且代表樂賢投資新加入創欣源企業的監事趙永紅，在方圓金控旗下多個公司擔任監事。
樂賢投資和平安合資公司拿下33號地塊不到兩個月，龍湖即介入項目。工商註冊資料顯示，10月15日，創欣志企業股權被質押至北京龍湖中佰置業有限公司名下。目前，龍湖已經開始爲項目招聘銷售和渠道人員。
對於平安和樂賢投資而言，之所以引入龍湖，除了看中龍湖產品號召力外，還有龍湖在北京市場成熟的操盤經驗。在北京房地產市場，拿地後引入合作方的案例並不鮮見。但不同的房企引入合作方的目的並不相同。
今年1月，金茂以46.75億元拿下北京四季青頤和金茂府項目後，4月8日，拿地主體天津北方中茂置地有限公司60%的股權被質押給綠城中國旗下的北京緯誠置業有限公司，4月17日，綠城又將緯誠置業33.34%股權質押給平安。
不過，綠城真正成爲頤和金茂府的股東還要等到四個月後，7月，金茂開始通過產權交易所爲項目招募合作方，9月綠城成爲合作方，直到10月10日，頤和金茂府開盤10天后，工商註冊資料才完成變更。
今年5月，合生創展以180多億元的代價一口氣在北京分鐘寺拿下三幅土地，拿地初始，合生創展持股比例僅爲30%，另外70%股權由中誠信託管理的一隻私募基金持有。拿地前夕，這隻私募基金出資人變更爲合生創展。
7月，三個地塊均找到新的合作方，其中有兩塊的合作方是世茂，世茂在兩個地塊中各持股49%和50%。在世茂進入項目的同時，世茂旗下參股項目的主體公司股權又質押給中誠信託。
金茂在另外一塊土地中佔有40%權益，7月合生創展方面把地塊股權質押給金茂，8月金茂正式成爲項目股東，但金茂持有項目的股權沒有質押。
過往，也不乏一些房企拿地後，將部分甚至全部股權轉讓出去或引入合作方的先例，同樣也不乏以聯合體方式獲取土地的案例。今年以來，通過引入合作方參與項目的開發建設案例逐步多了起來。
合資拿地
不同於合生創展、金茂和平安等企業拿地後引入合作方，還有一類房企在拿地之前，就與合作方及金融機構成立相應合資公司作爲拿地主體。其中，佳兆業等房企在這方面合作較爲頻繁。
今年7月14日，北京鼎泰佳業房地產開發有限公司（以下簡稱“鼎泰佳業”）以12.6億元價格取得北京門頭溝24號住宅用地。這筆地價並不高的交易，背後的拿地主體卻不簡單。
7月6日，24號地塊報名截止日期還剩下一個星期，鼎泰佳業正式註冊成立，由泰安鼎泰嘉股權投資基金合夥企業（有限合夥）持股90%，佳兆業地產（北京）有限公司持股10%。
鼎泰嘉股權投資基金管理人爲益安財富投資管理有限公司，最大出資人泰安煜豐盈創業投資管理合夥企業（有限合夥），出資份額佔比44.44%。煜豐盈創業投資管理人爲深圳益田，出資人爲光大興隴信託和深圳益田。
鼎泰嘉股權投資基金的另外4名出資人均爲自然人成立的管理諮詢中心，各持股13.33%，其中丁亞萍、趙飛來自益田集團，姜懷倫和田龍也大量參與益田集團作爲管理人的私募基金。
成立時，鼎泰佳業房地產有4名管理人員，其中章武和羅明潔來自佳兆業，董事長吳笛在紅星美凱龍持股51%的上海洛昶企業管理有限公司擔任董事長及法人代表，黃可之作爲董事或監事，曾多次出現在與光大興隴信託、國華人壽等資本投資的實體中。
9月9日，鼎泰佳業的管理人員發生變更，新增霍勇、毛劍豪、汪夢博和馬越等4人作爲董事、監事。其中霍勇和馬越來自花樣年地產，汪夢博與國華人壽關係緊密，而毛劍豪曾出現在多個光大興隴信託投資的實體中。
從股權上看，鼎泰佳業的出資人中，除了佳兆業外，還有深圳益田、光大興隴信託及一衆個人投資者。但從備案的管理人員來看，其構成更爲繁雜，不僅有花樣年地產的房企，還有不少金融機構參與。
樂賢投資和平安創投合作拿下的也不僅僅是北京順義33號地塊，同在8月，兩家公司合資成立的創欣源企業，還在重慶大渡口區獲得一幅二類住宅用地。這家成立不久的企業，還廣泛參與長沙、南昌等城市的土拍活動。
2020年11月5日一天時間，創欣源企業旗下的子公司數量從4家變成12家。樂賢投資和平安創投聯合成立了廣州粵港澳核心區產業投資有限公司，其中涉及房地產開發及汽車產業園區開發和建設等房地產項目經營活動。
這種合作模式，對平安而言解決了資本輸出問題；而樂賢作爲一家中小房企，解決了資金難題。引入龍湖這樣的房企，實際上也解決未來品牌和銷售等方面的問題，通過合作的方式，實現資源利用最大化。
新變化
過去，在房企拿地過程中，前融是一個繞不開的關鍵詞。房企拿到一塊地，通過金融機構融一筆資金，用來繳納土地出讓金，等辦理完國有土地使用證後，再爲金融機構辦理抵押手續。這種操作使得房企拿地不會佔用太多自有資金，通常被稱爲前融。
2019月5月，隨着金融新政的出臺和實施，房地產前融業務被逐步限制，融資獲得的資金只能用於還債和日常經營。如果全靠自有資金拿地，在土地價格不斷攀升的背景下，勢必對房企現金流形成較大壓力。
在這種情況下，無論是引入合作方，還是引入資本成立拿地主體，均被賦予新的意義。一位港股上市房企的人士告訴經濟觀察報，“融資不能用來拿地，但是可以做收併購，個別房企引入合作方，可以能是基於這樣一種考量”。
據他介紹，一些房企在拿地之前，已經確定好合作方，其中一方作爲拿地主體，先墊付拿地資金，拿地後，合作方以收併購方式介入項目，而合作方的資金有可能來自融資，可以替換出拿地房
企的一部分自有資金。
利用收併購方式介入的方式有兩種模式，第一，拿地主體先墊付土地出讓金，合作方進入後替換出來一部分；第二，拿地主體獲得土地後，距離繳納土地出讓金還有一定期限，引入合作方後，合作方將資金注入雙方合資公司，用來繳納土地出讓金。
但他也提醒，並不是所有項目引入合作方都基於這一考慮，地產項目引入合作方歷年一直存在，“有的房企可能是看中合作方的操盤能力，也有的看中的是合作方的品牌溢價，合作可以達到互利互惠。”
此外，另一種常見的方式是房企聯合資本方共同成立合資公司，以合資公司或合資公司旗下公司拿地，“這種合作可能是多方面的合作，既包括投資方面，也包括其他方面，而拿地只是投資中一部分。”上述港股上市房企人士表示。
在他看來，成立合資公司拿地的方式，作爲資本合作方，到底是一種投資行爲，還是一種融資行爲，從表面上很難判斷。“這個主要看雙方具體是怎麼約定的，如果沒有固定的保底收益，也共同承擔風險損失，那就是投資行爲，否則可能就是融資行爲。”
無論是引入合作方，還是雙方合作成立主體拿地；無論是真正的合作，還是變相融資，如果做穿透式的監管，依然很難行得通。“我就看你的資金到底從哪裡來的，如果合作方的錢是融資得來的，對不起不能用來拿地。”
另一家千億級房企的投融資人士表示，一旦做穿透式的監管，將對整個房地產行業帶來巨大影響，“如果大家都靠經營回款拿地，這個行業就沒法幹了，誰的家底有多少，大家心裡都清楚，到時候土地成交可能會縮水一半。”
根據房地產三道紅線的監管要求，明股實債被單獨列出上報，如果這一行爲覆蓋到整個房地產行業，意味着穿透式金融監管也將常態化。上述港股房企人士表示：“如果真到了那一天，可能還會有其他路可走。”