“白名單”背後的房企融資與拿地

各地正在加速落地房地產項目“白名單”。

自1月中旬提出要滿足優質項目合理融資需求以來，開發商、各地相關部門積極響應，當月底便已將首批“白名單”項目推送給了商業銀行，合共3218個，而商業銀行經審查後已向27個城市83個項目發放貸款共178.6億元。

2月6日，河南跟上節奏，將首批房地產項目“白名單”推送給金融機構，其中焦作沁陽市徵雲小區已獲得建設銀行授信4800萬元、投放1400萬元。

關於這批“白名單”申報浪潮，業內的一個共識是，當下市場中依然有不少項目具有被拯救的價值，它們是此輪救助的主要目標。“現在很多項目面臨着有資產（卻）沒法融資的困境，要麼利率堪比高利貸，要麼抵押率低得沒法看。”一位行業人士如此說道。

那麼，當下房地產市場的融資情況究竟如何？

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“艱難”的融資

根據第三方諮詢機構克而瑞統計數據，2024年1月，65家典型房企的融資總量爲414.54億元，環比增加25.5%，同比減少29%。

融資結構來看，上述融資規模中約84%來源於境內。1月，房企境內債權融資348.2億元，同比減少9.2%；境外債權融資47.56億元，同比減少41.9%；資產證券化融資爲18.78億元，同比減少83.6%。

發債方面，1月房企發債253.2億元，同比減少28.7%。其中，境外債僅有越秀在澳門交易所發行了一筆7億元的境外優先票據；境內債發債規模同比減少19.6%至236.2億元，這之中有7億元爲公司債，中期票據爲185.4億元，發債主體仍然主要是保利發展、華僑城、首開等國企央企。

剛剛過去的1月，保利共發行了2筆共25億元的中期票據和1筆25億元的超短融，成爲當月債券發行量最大的企業。

回顧2023年，全年新增融資總額5692億元，同比下降28%，各季度融資同比均出現不同程度的下降，其中四季度更是同比下跌了53%。

企業債券發行方面，去年，企業發債規模爲3056億元，同比下降31%。其中境內發債2963億元，同比下降15%；而境外發債相比同期大幅下降90%到93億元，佔比同比下降了18個百分點至3%。

彼時克而瑞在報告中提到，整體行業面融資面仍然處於築底階段，多數民營房企尤其是出險房企融資難的問題依然突出。結合今年1月的融資情況來看，民營房企融資依舊艱難。

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難在何處

同策研究院研究總監宋紅衛告訴《國際金融報》記者，目前行業無擔保的信用類融資主要以國央企爲主，這部分企業的開發貸、信用貸等的融資成本基本能降到2%以內，“銀行有放貸指標，追着這些優質企業放貸”。

他指出，對於民營開發商而言，融資傾向於資產負債率不高、有抵押物擔保的房企，出險房企則需有進一步的增信措施，比如有其他企業背書或是拿出優質資產抵押等，金融機構纔有可能會放款，並且相關貸款在項目上要封閉管理。

這樣的門檻並不容易達到。

宋紅衛向記者強調，民企融資很難，除非從優質資產切入還有可能，而這也是救市政策從“企業白名單”到“項目白名單”轉變的原因，他認爲向“項目白名單”轉變可增加房企自救的可能性。

假設某個出險房企已經處於資不抵債的情況，若不給它融資，通過資產處置來解決債務問題的話，不僅債權人損失巨大，還有可能導致保交樓不能推動，進而帶來民生問題；而通過“項目白名單”模式意味着即使是出險房企，只要項目好，能帶來收益，在封閉管理，風險可控的情況下就能融資，企業實現盈利就有了新的資金來源償債。

供職於某華南房企的行業人士也向記者表示，“項目白名單”對出險房企的幫助會更大。

中原地產首席分析師張大偉亦稱，能夠入圍“白名單”的房地產項目很多都是出險房企的優質項目，它們自身條件不錯，此前被集團債務拖累才導致了停工爛尾，現在有資金進來拉一把就能夠快速盤活。

只有項目盤活之後，纔有可能恢復融資功能。有行業人士稱，市場有一些基金公司想投地產項目，但又怕有風險，他們需要相關方介入幫助做盡調，進行擔保，“如果確實有利可圖，幹嘛不投”。

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造血能力有待改善

談到政策的有效期，宋紅衛稱，當下的政策只能化解部分企業的債務壓力，甚至一些企業能在存量貸款置換上得到一些政策性優惠，不過這也是基於維持行業穩定的出發點，避免短期內出現三次爆雷潮，引起市場恐慌，衝擊信心。

“現在民企所處的融資環境、政策環境比過去要好很多，對於企業來說，類似現在這種小角度的切入其實也會有一定幫助，但很難說完全解決難題，這個還需要很長時間。”

近期以來，關於支持房企融資的消息不斷傳來，比如去年11月末的“三個不低於”，對銀行提出放貸要求；再如此前相關部門印發的《關於做好經營性物業貸款管理的通知》，明確經營性物業貸款的資金使用範圍擴大，可償還存量房地產貸款和地產債。

宋紅衛在談到該政策時表示，2024年上半年仍然是房企債務集中到期的集中時間段，償債壓力比較大，上述政策一定程度上可解決房企短期償債的現金流需求，保護房企信用；一旦短期償債壓力下降、融資通道打通，房企就會實現新的投資、開發、銷售及現金流回收，實現新的業務循環，這纔是企業自救的閉環邏輯。

只是，從目前投資拿地情況來看，在資金有限、全力保交付的大背景下，房企自身造血能力仍尚待改善。

克而瑞數據顯示，2023年全年，房企拿地金額TOP 100總量爲15485億元，較2022年下降6%，銷售百強有近半數投資暫停，百強拿地銷售比創下近五年次低，僅爲0.21。

易居企業集團CEO丁祖昱曾在一則報告中指出，從拿地金額TOP 100企業來看，2023年，央國企是土地市場的絕對主力，其中央企拿地金額佔百強比例接近四成，與地方國企合計佔比達到66%，城投、民企則分別僅有14%和20%。

今年1月，由於多數核心城市集中供地尚未啓動，且部分低能級城市土地供應並不多，導致品牌房企投資仍處於“間歇期”，百強房企僅有不到11家企業有土儲入賬，克而瑞監測的30家典型房企月度拿地金額不足200億，環比下降86%。

該機構指出，拿地金額TOP100中，城投幾乎佔據半壁江山，拿地金額超過民企和央國企，佔百強總金額比例接近40%，“預計國央企以及部分優質民企在一季度投資態度會相對積極，尤其對於熱點地塊將積極參拍，力爭年內達成開工甚至開售”。

記者 吳典

編輯 孫婉秋