減負壓力大 富力找來黑石44億接盤旗下資產
11月9日晚，富力地產（02777.HK）發佈公告稱，擬將其全資持有的廣州富力國際空港綜合物流園（以下簡稱“富力空港物流園”）70%權益轉讓給黑石集團，以63億元估值計算，此次交易對價爲44.1億元。
富力空港物流園始建於2007年，是富力地產旗下唯一的物流園，位於廣州市花都區，佔地約1470畝，計劃建築面積超過120萬平方米。
2008年，富力空港物流園首批倉庫及物管服務大樓正式投入使用，經過多年擴建及運營，搭建了以普倉、冷庫相結合的綜合性倉儲平臺，已成爲華南地區最大的醫藥物流基地及白雲機場周邊主要的跨境電商園區。
據瞭解，該物流園聚集了醫藥、 第三方物流、電商、通訊、 服裝等行業板塊的多家龍頭企業，如國藥物流、華潤醫藥、國藥檢驗、廣州醫藥、中國移動、順豐速運、京東、佐丹奴、金利來等。
目前富力空港物流園的高標準倉庫、廠房及冷庫可出租面積約88.98萬平方米，配套設施也已落成，剩餘未開發的倉庫淨用地面積約210畝。
出售富力空港物流園早有苗頭。早在9月29日，富力地產就對外宣佈，已於8月10日就富力空港物流園70%權益轉讓事宜與黑石集團關聯方簽訂意向書，且至9月29日，相關交易已有重大進展。
富力地產內部人士對界面新聞表示，相關事宜的洽談其實從5-6月份就開始了，從目前來看，空港物流園作價63億元是一個理想的價格。
公告顯示，此次交易完成後，富力地產將收到約41.2億元的現金付款，預估帶來約15億元的收益。
對於富力地產而言，轉讓富力空港物流園是解決當前資金問題的一個重要渠道。富力地產表示，此次交易所得款項用於降低負債及一般營運資金。
富力地產認爲，此次交易使得其對富力空港物流園的投資價值得以貨幣化，降低了資產負債比率。
有“私募之王”之稱的黑石集團自2010年開始對物流地產進行投資。黑石集團房地產全球聯席主管凱瑟琳·麥卡錫曾在去年接受彭博社採訪時透露，物流仍然是其在全球房地產領域最重點的佈局主題。
上述內部人士透露，富力地產很早就與黑石集團有過合作，非常看好黑石的品牌效應以及國際影響力，目前黑石在國內物流地產有一定規模，將空港物流園交給黑石專業團隊運營，可以實現項目的資源優化。
如何“減磅”是富力地產今年以來首要難題，目標是在2020年將淨負債率下調14個百分點至185%，長期目標是下降至150%。
截至2020年6月底，富力地產的總有息負債爲1877.4億元，其中一年內到期的短期負債約爲892.4億元，而賬面上的現金及現金等價物爲179億元，遠不足以覆蓋短期負債，面臨較大的償債壓力。
另外從如今監管層面監測的“三道紅線”來看，富力地產2020年中期的財務數據已踩中全部紅線，剔除預收款後的資產負債率爲70.22%，淨負債率爲177%，現金短債比僅0.44，被歸入紅色檔。
國盛證券研報指出，富力地產確實面臨顯著的資金缺口，處理資產以及加快銷售回款的進度將是決定未來風險狀況的關鍵。若想達到“綠色檔”，以2020年半年度財務數據測算，需要縮減債務規模高達逾700億元。
8月的中期業績會上，富力地產聯席主席李思廉透露，富力已有“減磅計劃”，無論是投資物業，或者發展項目，都有出售的計劃，不過商業物業的談判一般都慢一點，也牽涉着一些公司的重組、稅務的安排。
按照最新目標，富力地產的淨負債率將在177%的基準上再降10個點左右。未來9個月，富力地產可能將在國內外處理250億到300億債務，其中超過一半會有重組的安排，其他的靠資金和銷售來抵消。
靠舊改起家的富力地產自2007年開始進軍商業地產，投資物業組合（酒店除外）主要分佈在一二線城市，包括投資物業組合主要分佈在一二線城市，包括甲級寫字樓、購物商場、多種零售物業以及物流園等。
截至2019年底，富力地產在運營的投資物業共計17個，代表性項目包括廣州富力中心寫字樓、廣州天匯廣場、北京富力中心寫字樓、大連萬達中心寫字樓等。
富力地產“包袱”最重的還是酒店物業。在2017年以199億元收購萬達商業地產旗下77家酒店資產後，富力地產的酒店數量達到132家酒店，其中運營中爲90家，總建築面積爲395.2萬平方米。
今年上半年，富力地產就開始對投資物業動刀了，2019年12月富力地產在運營中的投資物業總建面爲252.3萬平方米，在建或規劃中投資物業總建面爲234.6萬平方米，到今年6月30日，在運營建面基本不變，在建或規劃中建面下降至221萬平方米。
9月初，有消息傳出，富力地產擬在未來10個月內分拆從萬達收購來的部分酒店以房地產信託基金（REITs）形式在新加坡上市，從而盤活酒店資產以緩解償債壓力。
界面新聞確認該酒店分拆計劃屬實，但目前仍沒有相關進展。
遠水解不了近渴，繼去年底配售2.73億股新H股之後，富力今年再次選擇了股權融資。10月5日完成2.57億股新H股配售，配售所得款項淨額爲24.98億港元，將用於償還公司的境外債務。
除了股權融資、出讓資產或股權外，銷售纔是富力地產解決資金問題的最得力方式。然而富力地產銷售相比去年並無明顯提高，前十月累計權益合約銷售爲1026.8億元，同比下降3.71%，僅完成年度銷售目標1520億元的67.6%。
經過一系列的籌資舉措後，富力地產的財務狀況開始有了改善。富力地產三季度報告顯示，截至9月底，富力地產的總有息負債爲1157.5億元，比中期下降了719億元，淨負債率已下降至166%。