北京寫字樓的“至暗時刻”：空置率創十年新高
導讀：爲吸引租戶，不少寫字樓主動下調了租金，並使得今年的市場租金水平下降了8.4%。
從今年三季度開始，北京朝陽區的不少辦公樓租戶就不斷接到傳單，推介CBD、金融街、望京等區域的寫字樓，其中不乏甲級寫字樓。按照中介人員的說法，當前北京核心區域的寫字樓價格“比較合適”，有意向的租戶可以考慮搬遷。
根據仲量聯行發佈的2020全球最貴辦公樓市場榜單，北京金融街和CBD區域分別位列第三和第七。如今，這兩個區域的部分寫字樓要以發傳單的方式進行招租，可見情況很不樂觀。
受供應量偏大、產業結構調整和新冠疫情等因素的疊加影響，北京寫字樓市場正遭遇“至暗時刻”。
高力國際近日發佈報告指出，2020年，北京寫字樓市場空置率達到19.4%，創近十年的新高。與此同時，寫字樓市場的租金水平從2019年底的383元/月·平方米降至351元/月·平方米，降幅達到8.4%，同樣創下近10年的新高。
爲降低空置率，很多業主以價格優惠等方式進行招租，寫字樓之間的競爭之激烈，堪稱前所未有。
該機構認爲，儘管四季度市場需求正在強勢復甦，但由於供應持續增加，明年的市場表現仍然不容樂觀。
租戶爭奪戰
年初暴發的新冠疫情，是北京寫字樓市場最大的“黑天鵝事件”事件。由於疫情影響到企業的擴張和招聘，使得市場需求大大縮水。
北京國貿區域一棟寫字樓物管人員向21世紀經濟報道記者表示，一家大型企業於去年12月初與物業方簽訂了租賃協議，並計劃在春節後搬遷。但由於疫情影響，該企業最終放棄了搬遷計劃，並選擇在成本更低的雙井區域繼續辦公。
從今年下半年開始，隨着疫情逐漸得到有效控制，寫字樓市場的需求逐漸恢復。
高力國際華北區董事總經理嚴區海指出，這一方面是由於疫情壓制的需求在下半年集中釋放，另一方面也是由於寫字樓業主主動爲企業提供了更有競爭力的租賃條件所致。
據瞭解，爲吸引租戶，不少寫字樓主動下調了租金，並使得今年的市場租金水平下降了8.4%。
“這樣的租金降幅是符合市場預期的，在新增需求有限的情況下，市場存量租戶的競爭就會變得更加激烈，企業在不景氣時期對於辦公租賃成本變化就會變得更加敏感。這樣的激烈競爭不僅存在於子市場之間，也存在於不同級別的辦公樓宇之間。”嚴區海表示。
他指出，在疫情期間，租戶出現了從甲級向乙級寫字樓搬遷的情況。但隨後，在甲級寫字樓提供更有競爭力的租賃條件的時候，也出現了企業迴流到甲級樓宇的現象。業主之間的競爭態勢可見一斑。
但由於前期缺口較大，全年市場的交易量仍然偏低。根據高力國際發佈的數據，剔除自用及預租面積後，今年全年北京寫字樓市場的淨吸納量不到3萬平方米，創下有歷史記錄以來的新低。
北京寫字樓市場空置率偏高、租金下降，還有一個更大的背景，即過去兩年來，該市場一直處於供大於求的狀態。
據瞭解，從2018年以來，北京寫字樓市場供應量進入高峰期。但從2019年開始，需求並未同步擴張，甚至一度縮水，這也導致供需失衡的問題不斷加劇。
高力國際指出，北京甲級寫字樓市場的新增供應和需求比長期都維持在2倍以內，但供需不平衡的問題從2019年開始凸顯，在疫情暴發的2020年，新增供需比更是上漲到接近5倍。
受此影響，寫字樓市場租金從2018年的高點連續3年回調，調整幅度合計接近13%。
需求變遷史
2019年被認爲是北京寫字樓市場的轉折點，這很大程度上是由於需求結構發生變化所致。
仲量聯行根據需求特點和層次的不同，將北京寫字樓市場需求分爲基石需求、從動需求和動能需求三類。
其中，作爲需求結構中的根基，基石需求的承租面積佔比達到51%。該類需求由風險度低、知名度高的企業租戶組成，包括央企、國企、跨國公司、私企巨頭，以及世界500強企業。這部分需求具有穩定且持久的特點，在市場中追求合理的租金水平。
從動需求的承租面積佔比28%，以內資和外資的中小型公司爲主。此類需求表現低調，雖然穩定性不及前者，但仍對市場有着較大影響。
動能需求佔比21%，這類需求主要來源於新型行業，辦公面積擴張速度快，支付能力最強，能引領市場租金增長，但風險也相對較大。
仲量聯行指出，自2014年以來，隨着政策端的推動，P2P、互聯網、共享經濟等新興行業領域不斷形成、融匯和更迭，並持續帶來新的動能需求，保證了市場中的租賃需求持續強勁。
從資金來源上看，這期間，內資需求不斷增加，並逐漸取代外資，成爲北京寫字樓市場的需求主體。
但到2019年，由於政策變化等外部原因，P2P等行業出現深度調整，市場中缺乏新興的動能需求，加之面臨經濟下行壓力、中美貿易摩擦升級等影響，北京寫字樓市場的需求出現縮水，並導致租金水平下降，空置率攀升。
按照仲量聯行的觀點，北京寫字樓市場仍然會產生新的動能需求，比如，人工智能、雲計算、5G、新基建、醫療健康和保險等領域，未來都有可能成爲寫字樓市場的生力軍。
但在此之前，疫情衝擊及經濟增長放緩將持續向市場施加壓力，並使租金的下滑持續到2021年底至2022年初。
嚴區海也持有同樣的觀點，他表示，“2021年對於北京甲級寫字樓市場來講將會是極具考驗的一年。”通過初步統計，預計明年將有接近160萬平方米的新項目入市（2019年超過90萬平方米），這也將給市場帶來前所未有的衝擊。
他表示，雖然市場的新增需求正在恢復，但可持續性仍然有待進一步觀察。而在持續的供應高峰面前，市場租金將繼續下降，但降幅應該會小於今年。
高力國際提出，綜合考慮宏觀經濟增長穩步復甦、北京疫情防控有效和寫字樓需求中性釋放等三個基礎宏觀條件，預計北京寫字樓供需失衡的態勢在明年仍會加劇，市場空置率將達到頂峰。
世邦魏理仕華北區研究部主管孫祖天向21世紀經濟報道記者表示，明年北京寫字樓市場儘管仍然有密集的新增供應量入市，但是在疫情防控常態化的保障下，以及北京整體升級搬遷的需求下，空置率上升的速度會有所放緩，租金整體下行的壓力也會有一定程度的緩和。