成都下架高價二手房：抑需求與降槓桿
樓市調控更趨優化與階段性調整。5月14日，成都市房地產經紀協會官方微信公佈《關於進一步規範我市二手住房掛牌價格發佈工作的通知》（簡稱《通知》）。《通知》明確提及要下架成都虛高房價的房源，“虛高”的界限定在3.93萬元/平方米以上。《通知》還規定，即便在將來真實的市場交易當中，存在高於這一個價格的標準，也不能夠以這一標準對外進行展示和宣傳。
成都下架二手房源的舉動與上海如出一轍，也類似於深圳此前的二手房指導價，因此業內人士猜測成都二手房指導價已在路上。此前的“322”新政之後，成都市場成交確實有所放緩，但市場仍然過熱，二手房漲幅過高，政府收緊二手房調控在情理之中。
然而，這樣一來，部分難以接受降價的業主大概率就會提出“陰陽合同”的要求，那麼高於3.93萬元/平方米的那部分房價，很有可能就成爲了買家多交的首付款了。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認爲，成都下架二手房源說明管控升級，可以預見後續二手房的長效管理會加速。更深層次看，成都目前出現了首套房房貸利率提高、二手房指導價即將出臺、集中供地規模放大等等調控措施。爲了給樓市降溫，成都近期調控密集，且主要針對購買端降槓桿。
需求端降槓桿
張斐（化名）就真切感受到了成都下架高價房源的影響。他最近正在交易過程中的一套二手房正撞在了調控的槍口上。由於房源單價高於3.93萬元/平方米，業主已經明確提出要簽訂陰陽合同。張斐很清楚，除了按照3.93萬元/平方米單價籤的合同去貸款之外，多出來的部分房款，需要另外籌錢解決了。
張斐面臨的局面，可以說是成都調控進入深水區的常態之一。過去一年，成都一二手房漲幅明顯。最典型的漲幅出現在2020年4月，國家統計局數據顯示，2020年4月，成都新房環比上漲0.7%，同比2019年上漲10.3%；二手房環比上漲2.1%，同比2019年上漲4.1%。二手房漲幅創下5年來新高，比2016年9月成都限購之前二手房單月最高漲幅1.7%高出不少，況且2020年時候的成都二手房價就比2016年高了。
到了今年4月，成都新房環比上漲0.5%、同比上漲6.6%；二手房價格環比上漲0.3%，同比上漲7.4%。成都控房價的壓力越來越大。
成都二手房漲幅很大一個原因來自於一手房的表現。成都近年來的樓市變化，可以通過高新區窺探一二。鄭敏（化名）2020年買下了人生中第一套房子，位於成都高新區，這個區域也是成都最近兩年房價漲幅最快的區域。一方面鄭敏在高新區的銀行上班；另一方面，小夫妻二人對比之後，認爲在高新區買房，未來居住舒適性更大。隨着高新區進入建設高峰期，二手房一直看漲，最近成都下架的超3.93萬元/平方米的二手房源，位於高新區的就有不少。安居客網站顯示，成都高新區二手房均價從2020年6月的2.25萬元/平方米一路上漲到今年5月的3.22萬元/平方米，一年來漲幅約爲43%。
大量的樓市需求爲何落入高新區？原因顯而易見：因應互聯網巨頭的投資比如阿里巴巴、騰訊等相繼落地，高新區大量就業機會也隨之浮出；此前很多剛進入成都打拼的年輕人被限購，只能買高新南區的房子，新房供不應求，二手房市場因此水漲船高。
2019年年底，成都調整了限購政策，擁有高新南區購房資格的人羣也可以在成都天府新區、高新西區、錦江區、青羊區、金牛區、武侯區、成華區購房，適度分散了高新南區的供應壓力。但這也帶動了其他區域二手房的漲價，導致了土地拍賣價格上漲。2021年成都多個郊區板塊土地樓面價突破2萬元/平方米。最近一年來，成都遠郊區青白江區商品住宅成交均價爲7871元/平方米，在遠郊中同樣處於中游水平。成都瑞理機構數據顯示，目前該片區存量不足百萬平方米，按照2020年的去化速度，去化時間只需要4個月。
趨高的房貸利率
在用盡限購、限價等招數之後，成都樓市調控在需求端降槓桿上出手的意圖也越發明顯了。儘管全國房貸利率有下降，但成都房貸利率卻在悄然上浮。在房貸收緊方面，成都算是目前最嚴格的城市之一。也是首套房利率最高的城市，平均房貸利率達5.93%。
成都某銀行業務員鄭敏比較幸運，她申請到的貸款利率是5.88%。根據融360大數據研究院數據顯示，2020年底，成都新房貸利率最高到了6.13%。
實際上，爲了抑制樓市，目前成都首套房貸款利率常見於5.88%-6.1%。據瞭解，目前成都首套房貸利率有的上浮20%-25%，執行利率最高6.13%；二套房普遍上浮25%-30%，最高執行利率6.37%，基本與上月持平。
鄭敏認爲，成都近段時間購房利率不斷上浮，購房成本在增加，但在一定程度上也抑制了房價增速，所以房貸利率的上浮，實際上打壓的是炒房客，變相在保護剛需的權益。在鄭敏的認知中，過去十幾年，無論購房利率有多高，最後隨着房價大幅上漲，房子的大幅增值完全可以覆蓋這一點上浮利率。所以她作爲剛需一族，表示不會因爲房貸利率上漲而不買房，“不管未來的房價是漲是跌，也不管利率上升到多少，該買的房，硬着頭皮也還是會買。”
調控優化
2021年以來，成都對房地產的調控力度就在不斷加大。比如將“法拍房”納入限購以及限售的政策監管範圍當中，又比如將熱門樓盤的銷售期限從三年期限增加到5年。除了這些，還有一系列的調控政策，其目的就是爲了保證成都市房地產市場的健康穩定發展。
首個提出二手房成交參考價制度的深圳，其效果已經初步體現：二手房成交大幅降溫，市場發生巨大變化。成都也不避諱在學習深圳。爲了整體市場平穩，成都政府積極主動，調控不斷優化和調整：比如在嚴查經營貸、下架高價二手房、去年要求精裝房出售，但因爲市場對房屋質量的擔憂，又逐漸恢復到清水房狀態。
中原地產首席分析師張大偉分析認爲，二手房價格明顯上漲城市大部分集中在房地產炒作氛圍濃郁的區域，投資客聚集。這一輪二手房價格管控是本輪房地產調控的新事物，預計全國一二線城市二手房價格管控將成爲趨勢，更多的城市可能加碼二手房價格掛牌管控。深圳已經出現了二手房報價下調，預計在政策持續打補丁下，房價上漲將明顯放緩。
從2020年8月“三道紅線”政策提出開始，房地產調控政策不斷加碼。2021年3月，土地“兩集中”政策出臺，房地產行業已經形成了從房企、銀行到地方政府調控的閉環，融資紅利及土地紅利時代結束。
從近期各地集中供地態勢來看，房企在城市核心地段的利潤率在下滑。此前杭州首次集中供地完成後，濱江集團管理層在回答投資者提問時表示，測算所拿地塊利潤率在1%-2%。成都也一樣。一直在成都主城區打拼的旭輝，公司投拓人員也表示主城核心區地塊實在很難盈利。
與杭州接近的一點是，成都首次集中供地的地塊中也有不少“雙限地”，引發業內人士質疑接下來的房屋質量。一名成都房企人士指出，杭州具有“民企天下”氛圍，而成都並非如此，國企如城投公司等往往可以拿下TOD項目，萬科、龍湖鮮有機會拿下大型綜合體項目。業內人士猜測，6月份成都首次集中供地完成後，市場或許又是另一番景象，到時樓市調控或許又出現新的路徑。